46. Земельные ресурсы как объект экономических и правовых отношений. Кадастровый учет и кадастровая стоимость земельного участка (регулирование земельных отношений)

Земельные ресурсы – это вид природных ресурсов, вся физическая поверхность Земли, которая может быть каким-либо образом использована человеком (могут быть размещены различные объекты хозяйства, города и другие населенные пункты). Это в большей степени территориальные ресурсы. Но при оценке территории, с точки зрения возможностей развития сельского и лесного хозяйства, важно рассмотреть и качество земель – их плодородие, так как земля в данном случае является главным средством производства.

Земельные ресурсы – это не только территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения этноса народа, но сложный социально-эколого-экономический объект управления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.

Земельные ресурсы относятся к частично возобновимым природным ресурсам. Мировые земельные ресурсы − Земельный фонд мира составляют 13,4 млрд. га. По отдельным странам земельные ресурсы распределены крайне не равномерно. В настоящий момент РФ является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов (земельный фонд в административных границах РФ – свыше 1 700 млн. га). Наиболее крупные массивы пахотных земель сосредоточенны в США, Индии, России, Китае. Разной степени деградации в мире подверглись около 2 млн. га почвенного покрова. При существующих темпах деградации почвенный покров планеты, как считают некоторые ученые, может быть полностью истощён уже через 100 лет.

Структура земельного фонда показывает, каким образом используются земельные ресурсы. В ней выделяются:

1. Сельскохозяйственные земли:

• обрабатываемые (пашня, сады, засеянные луга)

• естественные луга и пастбища

2. Леса и земли занятые кустарником (лесные земли);

3. Антропогенные ландшафты (населенные пункты, промышленные объекты, транспортные линии);

4. Малопродуктивные и непродуктивные земли (пустыни, болота, ледники).

С одной стороны, земля – это базис, основа различных экономических отношений. С другой – объект природы, один из ее ценнейших элементов, который требует бережного отношения.

Сравнительное сопоставление качества земельных ресурсов по их пригодности для различных видов землепользования требует разработки единой системы классификации.

Обычно употребляется классификация земель по целевому назначению (по категориям земель) и современному хозяйственному использованию (земельным угодьям). Выделяют, как правило, следующие категории земель.

1. Земли сельскохозяйственных предприятий, организаций, а также граждан, т. е. территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства. В последние годы стали также выделяться земли в составе фермерских хозяйств и т. п. Особо тщательно изучаются при этом сельскохозяйственные земли, которые включают в себя: пахотные угодья, огороды, сады, виноградники, плантации, луга, пастбища.

2. Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций – территории, находящиеся в пределах черты (границы) населенных пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации.

3. Земли промышленности, транспорта и иного назначения – территории, предоставленные предприятиям, различным объединениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач (промышленного производства, транспорта, связи и т. п.).

4. Земли природоохранного назначения – территории с особо охраняемыми природными объектами и комплексами, которые имеют природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

5. Земли лесного фонда – территории, покрытые лесной растительностью и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления.

6. Земли водного фонда – территории, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, магистральных каналов и коллекторов.

7. Земли запаса – земли, не предоставляемые юридическим и физическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с действующим законодательством. Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию или предоставления в аренду на срок до года.

Мы должны говорить о необходимости единообразного регулирования отношений по использованию земель, будь то цели, связанные со строительством или же с развитием сельскохозяйственного производства. Законодательно нельзя допускать наличие таких ситуаций, чтобы недобросовестные участники земельных отношений, путем принятия различных актов местного уровня, вводили в оборот все земли независимо от их режима и природоохранного значения.

Земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния, независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Таким образом, говоря о земле, а если быть точнее – о земельных участках как потенциальных объектах экономических отношений, мы должны говорить о сочетании двух подходов: публично-правового, посредством которого обеспечивается наиболее эффективное использование земли в общесоциальном смысле, и частноправового, обеспечивающего оборот земельных участков в целях удовлетворения экономических потребностей общества.

Объективная потребность в ограничениях свободного оборота земли реализуется посредством публичных методов правового регулирования. В то же время, как известно, особенности того или иного объекта правового регулирования проявляются в особенностях правового режима, установленного для такого объекта.

Правовой режим – это нормативно установленные правила относительно определенного предмета отношений или ситуации, которые должны соблюдаться участниками отношений по поводу этого предмета (объекта или определенной ситуации)... правовой режим дает определение юридической природы предмета отношений и содержит требования и принципы поведения субъектов в определенной ситуации.

Анализ понятия «правовой режим земель» имеет принципиальное значение для уяснения тех правовых рычагов, с помощью которых земельное законодательство регулирует широкий спектр земельных отношений. Использование данной правовой категории позволяет выявить сущность всего земельного права, поскольку именно понятие «правовой режим земель» отражает особый характер правового регулирования использования и охраны земельных ресурсов.

«Экономическая привлекательность» конкретно каждого земельного участка определяется на основании отнесения его к определенной категории, как и определения вида разрешенного использования.

Анализируя земельные правоотношения с позиций, присущих административному праву, мы можем найти множество ответов на те вопросы, которые являются насущными, а именно: применение справедливых подходов к определению категории и разрешенного использования земель, определение справедливого размера кадастровой стоимости, правильность реализации процедур резервирования и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

В российской правовой действительности существует ситуация, при которой имеется понимание необходимости государственного воздействия на земельные отношения, при этом методы и формы могут быть совершенно различны.

Земля как единый фонд является особым объектом управления, который используется самим государством и предоставляется другим лицам в порядке целевого использования с осуществлением при этом функций по внутренней организации земельных участков. Поэтому управление объективно становится не только функцией собственника, но и, наряду с земельным контролем, самостоятельным правомочием Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования.

Всеми гражданско-правовыми правомочиями по владению, пользованию, распоряжению земельными ресурсами обладают право субъектные элементы государственной системы. Государство же, как собственник и суверен осуществляет управление своими имущественными актами, выражающими верховенство государства.

Государство (в лице Российской Федерации и субъекта Российской Федерации) и муниципальные образования в отношении земельных ресурсов выступают в двух аспектах:

• властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и обременяющей всех собственников и хозяйствующих субъектов местными налогами, иными обязательными платежами и требованиями по содержанию земельных ресурсов;

• собственника, действующего на рынке. Хозяйственная деятельность ведется не только в интересах получения дохода и решения социально-экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного оборота.

Государство и муниципальные образования по действующему российскому законодательству являются самостоятельными, особыми субъектами права, существующими наряду с юридическими и физическими лицами.

Организация проведения работ по землеустройству, земельному кадастру, мониторингу и контролю за использованием и охраной земель относится к компетенции исполнительных органов общей компетенции субъектов РФ по регулированию земельных отношений.

Земельный кадастр – систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель.

Государственный кадастровый учет – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Ведение государственного кадастрового учета регулируется Федеральным законом от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре».

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли- продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешения на использование земельных участков.

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» установлено, что органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Помимо ведения государственного земельного кадастра, указанное Агентство также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т. п.

На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровая карта должна содержать следующую информацию:

• кадастровый номер земельного участка;

• местоположение участка (адрес);

• площадь участка;

• категория земель и разрешенное использование земельного участка;

• описание границ участка и их отдельных частей;

• экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю;

• качественные характеристики земельного участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель;

• наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком;

• зарегистрированные вещные права на земельный участок;

• ограничения (обременения) прав, зарегистрированные в установленном порядке (при их наличии).

Паспорт земельного участка позволяет более подробно охарактеризовать его по данным, и содержит:

• экспликацию земель (объяснение на плане условных обозначений земельных угодий, количеств. и качеств. их характеристик) – застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

• размер земельного налога или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• налог на стоимость недвижимости;

• инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты, уровень грунтовых вод);

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Эта уникальность обеспечивается структурой кадастрового номера и принятой системой нумерации земельных участков. Порядок присвоения кадастровых номеров земельных участков устанавливается правительством страны.

Кадастровый номер, присвоенный земельному участку при первичном учете, сохраняется за ним при любом переходе прав и ликвидируется только вместе с самим участком, прекратившим свое существование в результате сделки (слияние, разделение или перераспределение уже зарегистрированных в ГЗК земельных участков).

Кадастровая стоимость земельного участка – это процент от рыночной стоимости земельного участка с применением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью земельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.

В случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость земельного участка:

• месторасположение объекта. В зависимости от расположенности участка меняется стоимость его самого. Это связано в первую очередь с экономическими показателями региона и удаленностью от городского центра. К примеру, если сравнить цену участка в области столицы (Москвы) со стоимостью участка такого же размера, но уже расположенном гораздо дальше, то стоимость их может отличаться в десятки раз.

• качество почвы. Этот показатель в современном мире играет важнейшую роль. Плодородность земли для сельскохозяйственной деятельности первична. В зависимости от того, насколько земля богата черноземом, в каком месте расположена (близ водоемов, климатическая зона и т. д.) будет зависеть ее стоимость.

• время постройки и износ здания. Эти два фактора напрямую связаны между собой. Это происходит, потому что чем старше здание, тем быстрее материалы, использованные при его постройке, поддаются износостойкости, коррозии и т. д. Конечно, здесь учитываются ремонтные работы, связанные с повышением износостойкости и улучшением внешнего и внутреннего образа постройки. В зависимости от физического износа здания существует общая характеристика его технического состояния: Хорошее. Удовлетворительное. Неудовлетворительное. Ветхое. Негодное.

• расположенные рядом коммуникации напрямую влияют на стоимость участка, поскольку определяют его экономическую эффективность. При отсутствии таковых, затраты на транспортировку необходимых продуктов, вещей для процесса жизнедеятельности, или же для занятия сельскохозяйственными операциями, может превысить все пределы допустимого и образовать брешь в бюджете. Однако, кроме наличия «полезных» коммуникаций могут быть и неблагоприятные. К примеру, расположение рядом атомной станции или подобного сооружения отрицательно скажется на вашем участке при какой-либо аварии там совершившейся. Кроме того, радиационный фон для территории, где выращиваются продукты питания и живут люди, пагубно влияет на их здоровье.

• уровень экономического развития территории. Этот фактор является определяющим при выборе территории для постройки жилья, поскольку, как и в предыдущем пункте, при отсутствии вблизи экономически развитых центров, увеличиваются затраты на транспортировку.

Алгоритм установления кадастровой стоимости включает:

1) установление проведения КС органами власти;

2) формировка списков в службе Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) для всех земельных участков РФ;

3) заключается договор с организацией, специализирующейся на оценке КС;

4) утверждение результатов оценки органами власти;

5) сведения КС появляются в общем доступе.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года проводится Государственная кадастровая оценка земель.

Заметим, что кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки заключается в преимущественном использовании ее результатов для целей налогообложения и применении особой технологии оценочных работ – методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, установление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровой стоимости земельного участка с учетом его индивидуальных характеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определен Правительством РФ.