Социальный наем жилого помещения

Административно-правовые предпосылки: (1)нуждаемость (без жилья, не соблюдена учетная норма, проживающие в помещениях, не отвечающих установленым требованиям) + (2)постановка на учет (вне очереди – у кого помещения признаны непригодными, дети-сироты, тяжело больные хронич заболеваниями)+ (3) решение органа местного самоуправления

Жилое помещение: пригодное, изолированное, отдельный вход Учетная норма: – для постановки на учет, норма предоставления – сколько должны предоставить (т.Е. Она больше учетной)

Права по договору: целевое владение и пользование недвижимым имуществом, общим имуществом собственников +ограниченное распоряжение (обмен)

Понятие По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Есть право следования

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению

2) обеспечивать сохранность жилого помещения

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения

4) проводить текущий ремонт жилого помещения

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Члены семьи – должны быть указаны в договоре+несут солидарную ответственность

+ Могут быть вселены иные граждане, наймодатель может запретить (если норма площади не соблюдается)

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Считается расторгнутым со дня выезда

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Выселение (основная идея – (1)с предоставлением, если не платят 6 мес. (2)Без предоставления – если бесхозяйно обращаются, что грозит разрушению (3) ну и временно если кап. ремонт) граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

ПОДРЯД

• ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ПОДРЯДА ГК: ст. 702-729

 

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 

 Юр природа:

• Договор подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Если в договоре не оговорено, что подрядчик должен выполнить работу лично, он может привлечь других лиц к ее выполнению, при этом, сам он становится ГЕНЕРАЛЬНЫМ ПОДРЯДЧИКОМ; другие лица- СУБПОДРЯДЧИКИ.

• (Сущность принципа генерального подряда -генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком)

• ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ РАБОТЫ НЕСКОЛЬКИМИ ЛИЦАМИ: Если на стороне подрядчика выступают одновременно два лица или более, при неделимости предмета обязательства они признаются по отношению к заказчику солидарными должниками и соответственно солидарными кредиторами.

При делимости предмета обязательства в пределах своей доли

ПРЕДМЕТОМ всегда выступают при изготовлении - индивидуально-определенные вещи, а при переработке (обработке) или выполнении иной работы - конкретный овеществленный результат в отношении индивидуально-определенных вещей.

Подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания +проверку качества и хода работы.

Договор подряда также отличается от договоров об оказании услуг:

• По результату выполненных работ, имеющий овеществленную форму.

• В договорах об оказании услуг деятельность исполнителя и ее результат не имеют вещественного содержания и неотделимы от его личности.

Отличия от трудового договора:

• риск на подрядчике, как правило, собственное иждивение, т.е. из своих материалов, своими силами и средствами. 

•  по трудовому договору не обязателен овеществлённый результат.  отсутствие социальных льгот.  нет системы функций  установленного штата и правил трудового распорядка

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

 

СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ - Предмет договора подряда: работа и овеществлённый результат. В УСЛУГИ НЕ ВХОДИТ РЕЗУЛЬТАТ!!!

Важной характеристикой является качество. Качество должно соответствовать условиям договора.

Гарантийный срок - в течение которого он должен соответствовать условиям договора о качестве

Гарантии можно подразделить на законные и договорные.

В договоре подряда должна указываться цена ОПРЕДЕЛЕННАЯ/ОПРЕДЕЛИМАЯ подлежащих выполнению работ или способы ее определения. Однако при отсутствии в договоре подряда таких указаний цена определяется в соответствии с ГК. Цена в договоре подряда складывается из двух составляющих

1) компенсацию издержек, понесенных подрядчиком,

2) причитающееся ему вознаграждение за выполненную работу.

Приблизительной является смета, от положений которой в ходе выполнения работ возможны отступления (превышение). Твердой отступления не допускаются.

Подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика, если возникла необходимость в проведении дополнительных работ. Заказчик вправе отказаться от договора.

Если есть существенное возрастание цены и нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик вправе требовать увеличения установленной в договоре подряда как приблизительной, так и твердой цены (сметы). В случае отказа заказчика – право подрядчика расторгнуть договор.

Еще одним важным условием договора подряда является срок. В договоре должны указываться начальный конечный + промежуточные. Однако срок, как и цена, не является существенным условием.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51

"Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"

п 6. В договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части.

+ 7 дней если не исполнено в разумный срок со дня предъявления требования кредитора

ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

Подрядчик выполняет предусмотренные договором работы за свой риск.

Риск, т.е. бремя имущественных потерь, возлагаемых на определенное лицо, возникших случайно (при отсутствии противоправности в действиях сторон договора, а в соответствующих случаях при отсутствии их вины в наступлении неблагоприятных имущественных последствий), относится: к имуществу и к предмету подряда.

Риск относится: к материалам и оборудованию, переданной вещи; и др.

Риск используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона.

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу, если им будут обнаружены:

- либо непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материала,

- либо возможные неблагоприятные для заказчика последствия выполнения указаний способом исполнения;

- либо иные, не зависящие от подрядчика обстоятельства, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика, не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда:

- либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- либо соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Когда на результат работы не установлен гарантийный срок (законная гарантия), требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если не иное.

Если гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки обнаружены по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, подрядчик несет неблагоприятные последствия.

В ст. 725 ГК содержится специальная норма о сроках давности по искам о ненадлежащем качестве работы. Срок исковой давности при ненадлежащем качестве работы - один год, в отношении зданий и сооружений - три года. Особенность: при принятии работы по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом.

Когда исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы.

Подрядчик вправе не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда (непредоставление материала, оборудования, технической документации или подлежащей переработке (обработке) вещи и т.д.) препятствует надлежащему исполнению им договора, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок.

Заказчику законом традиционно предоставляется право на односторонний отказ от исполнения договора подряда (ст. 717 ГК).

 завершается приемкой выполненной работы.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе в момент ее приемки, имеет право ссылаться на них только в тех случаях, когда в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ИЗ ДОГОВОРА ПОДРЯДА

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо непригодным для обычного использования

 заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

• соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику.

Если отступления в работе от условий договора подряда или иные недостатки результата работы в установленный заказчиком разумный срок не были устранены либо являются существенными и неустранимыми, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков.

Условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика.

Подрядчик, предоставивший материал для выполнения работы, отвечает за его качество по правилам об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок (законная гарантия), требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи .

Срок ИД для требований, - один год, ( зданий и сооружений - три года)

Особенности исчисления срока давности по искам о ненадлежащем качестве работы заключаются в том, что если в соответствии с договором подряда результат работы принят заказчиком по частям, то течение срока ИД начинается со дня приемки результата работы в целом. Когда законом/ договором установлен гарантийный срок - со дня заявления о недостатках.

В случае неисполнения заказчиком обязанности уплатить стоимость по договору, подрядчик вправе удерживать результат работы/материалы работы.

• ДОГОВОР БЫТОВОГО ПОДРЯДА ГК: ст. 730-739

По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворить бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

Договор бытового подряда является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

Специфика:

- субъектный состав: подрядчик всегда КО или ИП . Заказчиком может быть только гражданин, желающий удовлетворения личных потребностей.

- публичность данного договора. В соответствии с п. 2 ст. 730 ГК к нему, как и к договору розничной купли-продажи, применяются правила, установленные ст. 426 ГК.

Договор бытового подряда может заключаться с использованием публичной оферты.

- специфичный предмет. результат выполненных работ должен быть предназначен для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

- наличие закрепленных законом преддоговорных обязанностей подрядчика и иных гарантий прав заказчика. Подрядчик обязан до заключения договора бытового подряда предоставить заказчику необходимую и достоверную информацию о предлагаемой работе, ее видах и об особенностях, о цене и форме оплаты, а также сообщить заказчику по его просьбе другие относящиеся к договору и соответствующей работе сведения. Кроме того, если по характеру работы это имеет значение, подрядчик должен указать заказчику конкретное лицо, которое будет ее выполнять. ПРИ НЕПОЛНОТЕ И НЕДОСТОВЕРНОСТИ ПОЛУЧЕННОЙ ИНФОРМАЦИИ, ЗАКАЗЧИК ИМЕЕТ ПРАВО ТРЕБОВАТЬ РАСТОРЖЕНИЯ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА БЫТОВОГО ПОДРЯДА БЕЗ ОПЛАТЫ УЖЕ ВЫПОЛНЕННОЙ РАБОТЫ.

- специфика существенных условий: предмет, ЦЕНА (соглашение сторон, прейскурант или смета).

- оформляется простым письменным договором. Можно оформить также путем выдачи ему кассового чека, билета и т.п. В данном случае договор бытового подряда заключается в устной форме.

ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА БЫТОВОГО ПОДРЯДА

К отношениям по договору бытового подряда применяются все основные правила о договоре подряда с учетом особенностей.

Работа может выполняться из материалов подрядчика. Если же работа по договору бытового подряда выполняется из материала заказчика, то в соответствии со ст. 734 ГК в квитанции или ином документе, выдаваемом подрядчиком заказчику при заключении договора, должны быть указаны точное наименование, описание и цена материала, определяемая по соглашению сторон.

Согласно ст. 35 Закона о защите прав потребителей

• при выполнении работы полностью или частично из материала или с вещью, принадлежащей потребителю, подрядчик несет ответственность за сохранность этого материала или вещи, а также за правильное его использование. В связи с этим на него возлагаются обязанности по предупреждению потребителя о непригодности или недоброкачественности переданного им материала или вещи,

• по желанию потребителя подрядчик может изготовить изделие из однородного материала или вещь аналогичного качества в разумный срок, а при отсутствии однородного материала либо вещи аналогичного качества - возместить потребителю двукратную цену утраченного или поврежденного материала либо вещи, принадлежащей потребителю, а также понесенные им расходы

Особенности сдачи и приемки выполненных работ:

- при сдаче работы заказчику подрядчик обязан сообщить ему о требованиях, которые необходимо соблюдать для эффективного и безопасного использования

- в случае неявки заказчика за получением результата выполненной работы или иного уклонения, подрядчик имеет право, письменно предупредив заказчика, по истечении двух месяцев со дня такого предупреждения продать результат работы за разумную цену, а вырученную сумму, за вычетом всех причитающихся подрядчику платежей, внести в депозит.

-при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе потребитель должен немедленно заявить об этом исполнителю. /в скрытые- в разумный срок после их обнаружения.

При обнаружении недостатков, заказчик вправе по своему выбору

• : потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или

• возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами.

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 говорится, что под существенными недостатками следует понимать такие недостатки, которые делают невозможным или недопустимым использование результата работы в соответствии с ее целевым назначением или не могут быть устранены в отношении данного потребителя, либо для их устранения требуются большие затраты труда и времени, либо делают результат работы иным, чем предусмотрено договором, или когда после устранения недостатков они появляются вновь, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.

Потребитель вправе предъявить требование о безвозмездном устранении недостатков выполненной работы по истечении гарантийного срока, в течение установленного срока службы результата выполненной работы или в течение десяти лет со дня принятия выполненной работы, если срок службы выполненной работы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в сроки, заказчик вправе требовать: уменьшения цены за выполненную работу; либо возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков; либо расторжения договора +возмещения убытков; + ст. 503 - 505 ГК.

Кроме того, в случае просрочки удовлетворения требований потребителя подрядчик обязан уплатить ему неустойку В РАЗМЕРЕ ТРЕХ ПРОЦЕНТОВ ЦЕНЫ РАБОТЫ за каждый день начиная со дня, следующего за днем окончания срока удовлетворения соответствующего требования, и до дня его удовлетворения либо предъявления другого требования. Указанная неустойка носит штрафной характер, т.е. взыскивается независимо от причиненных потребителю убытков.

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРОСРОЧКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

По желанию потребителя заказ может быть выполнен в срочном порядке. За срочность выполнения работы взимается надбавка к цене. Изменение сроков начала и окончания выполнения работ согласовывается подрядчиком и потребителем, о чем делается запись в договоре.

Последствия просрочки исполнения наступают только при нарушении конечного срока

Действия потребителя при просрочке:

-можно назначить новый срок

- можно поручить выполнение работ другому лицу

- можно требовать уменьшения вознаграждения за работу.

- расторжение договора. Об отказе от договора потребитель должен уведомить заказчика в письменной или учетной форме. После уведомления подрядчик обязан приостановить выполнение работы.

+ возмещение подрядчиком убытков.

+ подрядчик не вправе требовать возмещения своих затрат.

+По желанию потребителя им может быть принята часть выполненной работы. В этом случае часть работы и материалы подрядчика, а также расходы подлежат оплате независимо от расторжения договора.

+ заказчик может требовать неустойки за каждый день.

• ГАРАНТИЙНОЕ И АБОНЕМЕНТНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

Субъекты: потребитель и продавец (либо изготовитель). Право на гарантийный ремонт вытекает из приобретения товара ненадлежащего качества (нормы к-п). Договор на выполнение работ или оказание услуг по гарантийному ремонту в указанных случаях потребителем не заключается.

Специфика:

- в отличие от заказчика по договору бытового заказа абонент не уплачивается за конкретный ремонт, а вносит ее ежемесячно независимо от того, необходимы ли ремонт / техническое обслуживание.

- Исполнитель же обязуется по заявке абонента один раз в год провести плановое профилактическое обслуживание независимо от качества работы предмета и ремонтировать его в случае выхода из строя.

- Цель договора - поддержание потребительских свойств после окончания гарантийных сроков;

Предмет договора это работы, направленные на поддержание потребительских свойств изделий.

Договор заключается сроком на один год и продлевается на следующий годичный срок, если ни одна из сторон за месяц до окончания срока не заявит о несогласии или невозможности выполнять договорные обязательства.

Важнейшими обязанностями исполнителя являются:

- выполнение планового профилактического обслуживания;

- доставка изделия для ремонта и возврат абоненту;

- выдача в случае задержки ремонта по требованию абонента соответствующего изделия из подменного фонда исполнителя, его доставка.

К основным обязанностям абонента относятся:

- внесение ежемесячно абонементной платы. Абонент вправе вносить плату авансом за любое количество месяцев, но не более чем на год вперед;

- соблюдение правил эксплуатации, требований пожарной безопасности, сохранение пломбировки.

Может быть досрочно прекращен при перемене ПМЖ абонента с выездом за пределы зоны обслуживания, при смене владельца, а также при неуплате абонементной платы в течение трех месяцев.

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ПОДРЯДНЫХ ДОГОВОРОВ В СФЕРЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

• ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ГК: СТ. 740-757

Капитальное строительство - это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. + деятельность по выполнению проектных и изыскательских работ, подготовке техн. документации, ДЛЯ строительных, монтажных, пусконаладочных и других спец. капитальных работ.

Объект строительства - это каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями и т.д.), на которые составлены отдельный проект и смета.

Видами капитального строительства являются новое строительство (новостройка), расширение, реконструкция и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений, т.е. их модернизация.

Новое строительство - строительство комплекса объектов вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, отдельных производств, которые возводятся на новых строительных площадках и после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе,  новая организация - ЮЛ.

Расширение действующих предприятий - строительство на их или прилегающей к ним территории дополнительных производств, новых отдельных цехов и объектов или осуществление работ по расширению уже существующих на предприятиях таких цехов и объектов.  филиалов и производств действующих предприятий, которые не будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция действующих предприятий - переустройство существующих цехов и объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня.

Техническое перевооружение действующих предприятий - комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков.  на отдельные объекты или отдельные виды работ и, как правило, без расширения производственных мощностей.

В зависимости от того, ведется капитальное строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются иные организации, различают ТРИ СПОСОБА СТРОИТЕЛЬСТВА:

- подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного профиля;

- хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами застройщика;

- смешанный способ, собственными силами застройщика, + силами сторонних специал организаций.

ОСНОВНОЙ СПОСОБ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА - ПОДРЯДНЫЙ. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда.

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Нормы, регулирующие отношения по строительному подряду, на отношения по бытовому подряду (по общему правилу) не распространяются. Искл.: когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина.

Стороны: "заказчик" и "подрядчик", как ЮЛ, так и ИП.+ ЗАКАЗЧИКИ = инвесторы, вкладывающие средства в капитальное строительство.+ имеющие лицензию на право осуществления своей деятельности. + действующие в сфере строительного производства

Специфика:

- работы ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);

- специфичный предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства)

- субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);

- длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;

- широкое применение системы генерального подряда;

- наличие системы специальных норм .

Различаются разновидности договора строительного подряда:

- договоры на выполнение строительно-монтажных и иных работ по объекту в целом: на новое строительство, в том числе строительство объектов "под ключ", на расширение, реконструкцию или техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений.;

- договоры на выполнение отдельных комплексов монтажных и иных специальных строительных работ. Как правило, это субподрядные договоры;

- договоры на выполнение пусконаладочных работ. Это в большинстве случаев прямые договоры.

Форма договора строительного подряда письменная.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ = ПРЕДМЕТЕ, ЦЕНЕ И СРОКЕ ДОГОВОРА.

Предмет договора. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т.п.).

В договоре строительного подряда, как правило, предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные комплексы работ. (за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах установленного гарантийного срока.)

ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Результат работы, подлежащий передаче заказчику по договору строительного подряда

• построенный подрядчиком новый объект недвижимого имущества

• конструктивные изменения или улучшения соответствующих объектов недвижимости.

 В связи с этим предмет договора строительного подряда ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ ДЕЙСТВИЯ СТОРОН ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ И (ИЛИ) ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА,

 ст. 747 ГК заказчик обязан своевременно предоставить для строительства ЗУ, который по своей площади и состоянию должен соответствовать условиям, а при отсутствии таковых – обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. В этих целях заказчик может приобрести земельный участок у граждан или ЮЛ в ПС или по договору долгосрочной аренды.

В случае предоставления для строительства ЗУ, находящегося в ГОС. или МУН. собственности, уполномоченные ОПВ проводят работу по формированию соответствующего земельного участка: проект границ + (межевание); определение разрешенного использования ЗУ; определение технических условий; принятие решения о проведении торгов (конкурса, аукциона) или о предоставлении ЗУ без проведения торгов с публикацией сообщения об этом.

Другой необходимой предпосылкой  получение необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства

Выдача разрешений - полномочия органов МСУ (ст. 8 Градостроительного кодекса).

Здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой с последствиями.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Важной особенностью правового регулирования отношений строительного подряда является наличие СНиПов – строительных норм и правил.

Предварительная разработка договора законом не предусматриваются. Однако чтобы заключенный договор был действителен, стороны предварительно должны получить определенные документы. Для заказчика - разрешение на строительство, выдаваемое органом МСУ, а для подрядчика - лицензия (разрешение) на осуществление строительной деятельности.

Права и обязанности сторон договора строительного подряда и их исполнение

Обязанности подрядчика: договор + требования нормативно-технических документов по вопросам проектирования и строительства. Основная его обязанность - осуществить строительство (расширение, реконструкцию, техническое перевооружение) предусмотренного договором предприятия, здания, сооружения, иного объекта. Подрядчик обязан соблюдать требования закона и иных правовых актов об охране окружающей среды и о безопасности строительных работ.

Подрядчик обязан обеспечить стройку необходимыми материалами, в том числе деталями и конструкциями, а также оборудованием, испытать его, устранить дефекты.

Заказчик обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок при новом строительстве или обеспечить ему фронт работ на объектах, передать подрядчику документы, подтверждающие разрешение соответствующих органов на производство работ в местах прохождения подземных коммуникаций, в зоне воздушных линий электропередачи и линий связи, оказать подрядчику услуги, связанные с энерго- и водоснабжением, исполнить другие предусмотренные договором обязанности.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор, кроме того, он вправе самостоятельно без согласия подрядчика заключить договор об оказании услуг такого рода с соответствующим "инженером".

Сдача и приемка результата работ, выполненных по договору строительного подряда

Оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Порядок сдачи и приемки  Временного положения по приемке законченных строительством объектов,  распространяется на объекты строительства производ и жилищно-гражданского назначения.

Объекты производственного назначения, строительство которых производится за счет средств федерального бюджета, подлежат приемке только в том случае, когда они подготовлены к эксплуатации и на установленном оборудовании начат выпуск продукции (выполнение работ, оказание услуг) в объеме, предусмотренном договором строительного подряда.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом.  окончательная оплата.

Особенности договора подряда на строительство объектов "под ключ"

• между заказчиком и подрядной организацией (генеральным подрядчиком) и предусматривает выполнение последним цикла: проектирование, строительные, монтажные и специальные строительные работы, сдача объекта в эксплуатацию.

• К основным обязанностям генерального подрядчика относятся:

1. предоставление генеральному подрядчику документации

2. обеспечение разработки строительной части проектно-сметной документации собственными силами или по договору с проектными организациями;

3. обеспечение своевременного и качественного выполнения строительных, монтажных и других специальных строительных работ;

4. комплектация объектов оборудованием, конструкциями и материалами; обеспечение ввода в действие объекта в предусмотренный договором срок и др.

В данном договоре подрядчик берет на себя все обязанности по организации и обеспечению строительства, освобождая от них заказчика. На последнем, по сути дела, остается лишь обязанность оплаты результата работ, причем только после его приемки (без авансирования).

ПОДГОТОВКА, ИЗМЕНЕНИЕ И УТОЧНЕНИЕ ПРОЕКТНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ И СМЕТЫ

Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с проектно-технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования (ч. 12 ст. 48 Градостроительного кодекса), и со сметой, определяющей цену работ.

Основными проектными документами на строительство являются технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства объекта и утверждаемый на его основании проект строительства объекта.

В необходимых случаях проектно-техническая документация должна пройти государственную экспертизу, в процессе которой она оценивается с точки зрения ее соответствия техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям гос. охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

дополнительных работ  обязанность сообщить заказчику, какие именно дополнительные работы следует провести. Заказчик в свою очередь должен в срок не позднее 10 дней с момента получения сообщения подрядчика, если законом или договором не предусмотрен иной срок, сообщить подрядчику о принятом им решении.

Особым образом регламентирован порядок внесения изменений в проектно-техническую документацию строительства (ст. 744 ГК). Заказчик вправе в одностороннем порядке изменять проектно-техническую документацию лишь в том случае, если вызываемые этими изменениями дополнительные работы по своей стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера работ, предусмотренных в договоре строительного подряда. Если же такие изменения требуют проведения дополнительных работ, выходящих за указанные рамки, заказчик и подрядчик должны согласовать дополнительную смету.

В случаях, когда стоимость работ по не зависящим от подрядчика причинам превысила смету на 10 и более процентов, подрядчик вправе требовать от заказчика пересмотра сметы в соответствии со ст. 450 ГК.

Подрядчику также предоставлено право требовать возмещения разумных расходов, понесенных им в связи с устранением установленных подрядчиком дефектов в технической документации.

Имущественная ответственность за нарушение условий договора строительного подряда

Поскольку стороны договора строительного подряда обычно являются предпринимателями, ответственность эта наступает независимо от наличия вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств.

Применение мер к контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору строительного подряда - право, а не обязанность потерпевшей стороны.

ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

Изменение содержания договора (он определяет по объекту строительства объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования), влекущих за собой дополнительные работы по стоимости, превышающей 10% указанной в смете общей стоимости работ.

Основания прекращения: консервация или полное прекращение строительства, систематическое нарушение подрядчиком сроков обязательств, предусмотренных договором, признание заказчика банкротом и др.

ИНФОРМ ПИСЬМО ВАС № 51 ОТ 24.01.2000

• Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, не подлежат оплате.

• Признание договора стр подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ. ( каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, или в натуре возместить. Понесенные подрядчиком затраты должны быть компенсированы.

• Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ!!!

• Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. (Предмет договора- главное)

• Если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

• Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате - сдача результата работ .

• Оплата генеральным подрядчиком выполненных субподрядчиком работ должна производиться независимо от оплаты работ заказчиком генеральному подрядчику.

• Подрядчик, не сообщивший заказчику о необходимости выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, не вправе требовать оплаты этих работ и в случае, когда такие работы были включены в акт приемки, подписанный представителем заказчика.

• Наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ.

• НДС взыскивается сверх цены работ, если он не был включен в расчет этой цены.

• Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта.

• Статья 717 ГК РФ устанавливает максимальный предел возмещения убытков в случае одностороннего отказа заказчика от исполнения договора подряда. ( ВОТ 717: уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе . Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.)

• Правила распределения рисков случайной гибели/повреждения не применяются, когда указанные последствия наступили в связи с ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон.

• ПС на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.

ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬНЫЕ РАБОТЫ

ГК: ст. 758-762

Учебник:

Проектирование для капитального строительства - процесс создания проекта объекта капитального строительства, является одной из стадий инвестиционного процесса в области капитального строительства.

Изыскания для капитального строительства - процесс подготовки (в ходе комплексного изучения природных условий района, площадки, участка, трассы проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения) материалов, необходимых для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений для проектирования и строительства объектов.

Техническая документация и проектно-сметная документация - это подготовленные материалы, необходимые для начала строительства.

Проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При проектировании в одну стадию разрабатывается рабочий проект со сводным сметным расчетом стоимости строительства. При проектировании в две стадии разрабатывается сначала проект со сводным расчетом стоимости строительства (первая стадия), а затем - рабочая документация (вторая стадия).

Правовой формой опосредствования отношений по разработке соответствующей проектно-сметной документации является договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.

Договор этот консенсуальный, двусторонний (взаимный) и возмездный.

Значение рассматриваемого договора заключается в том, что изготовленная в его исполнение проектно-сметная документация определяет технико-экономические и другие качественные показатели подлежащих строительству (расширению, реконструкции, техническому перевооружению) предприятий, зданий и сооружений.

Поскольку проектирование и изыскания для капитального строительства являются частью, определенной стадией инвестиционного процесса в этой сфере, на участников отношений по договору на выполнение проектных и изыскательских работ распространяется также действие Законов РФ об инвестиционной деятельности и иностранных инвестициях.

Как и в договорных отношениях по строительному подряду, заключение договора на выполнение проектных и изыскательских работ, выбор партнера (контрагента), определение обязательств, любых других условий взаимоотношений, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией сторон договора, а основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие отношения сторон, наряду с действующим законодательством является заключенный ими договор (ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности).

Элементы и содержание договора на выполнение проектно-изыскательских работ

Стороны: заказчик и подрядчик (проектировщик, изыскатель). В качестве них могут выступать те же лица, что и по договору строительного подряда. Важное значение имеет защита заказчиков от изготовления некачественной проектно-сметной документации. Достижению этой цели служит институт лицензирования - выдача разрешений (лицензий) на выполнение специальных видов работ, требующих соответствующей аттестации исполнителя.

Для договора характерна система генерального подряда: договор на выполнение всего комплекса проектных и изыскательских работ заключается заказчиком с ведущей проектной организацией - генеральным подрядчиком, который для выполнения отдельных видов проектных и изыскательских работ, разделов и частей технической документации заключает субподрядные договоры со специализированными проектными и изыскательскими организациями. На выполнение отдельных видов работ, разделов или частей технической документации заказчик вправе с согласия подрядчика заключать прямые договоры.

Предмет - результат работы подрядчика (проектировщика, изыскателя).

Задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации, обычно разрабатываются заказчиком и передаются им подрядчику. Но задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено и подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Отступить от требований, содержащихся в задании на проектирование и других исходных данных, подрядчик вправе только с согласия заказчика.

Цена на подлежащую разработке техническую документацию оговаривается при заключении договора. В ее установлении участвуют заказчик и подрядчик (проектировщик, изыскатель) независимо от того, на какой форме собственности основывается их деятельность. Превышение затрат по сравнению с обусловленной договором ценой, допущенное подрядчиком без согласования с заказчиком, компенсируется проектировщиком, изыскателем за счет собственных средств.

Заключение и исполнение договора на выполнение проектно-изыскательских работ

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается по усмотрению сторон, их взаимному соглашению, какие-либо "плановые основания" или "плановые предпосылки", обязательные для обеих сторон, отсутствуют.

Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заключается в письменной форме. Обязательная для сторон форма такого договора отсутствует. Стороны вправе составить договор по произвольно разработанной ими самими форме. При этом они могут использовать форму договора строительного подряда, учитывая особенности договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Обязанности подрядчика:

- выполнение работ

- согласование готовой технической документации с заказчиком;

- проведение защиты выполненной технической документации в утверждающей ее инстанции;

- внесение по требованию утверждающей инстанции и в установленные ею сроки изменений в представленную на утверждение техническую документацию без дополнительной оплаты, если требования утверждающей инстанции не противоречат заданию на проектирование;

- внесение без оплаты и в сроки по согласованию с заказчиком изменений в выполненную техническую документацию, связанных с исправлением допущенных в ней ошибок, и др.

Выполненную техническую документацию подрядчик вправе передавать третьим лицам только с согласия заказчика.

Заказчик обязан:

- принять и оплатить работы

- использовать техническую документацию только на цели договора, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика;

- оказывать подрядчику содействие в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре;

- участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;

- возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;

- привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной технической документации или выполненных изыскательских работ.

Окончательная оплата за полностью выполненную техническую документацию производится после ее приемки и подтверждения заказчиком соответствия проектных решений технико-экономическим показателям, установленным в задании на проектирование, при положительном заключении экспертизы.

Изменение, расторжение договора и имущественная ответственность за нарушение его условий

Изменение содержания возможно при условии, что вызываемые дополнительные работы по стоимости превышают десять процентов указанной в смете общей стоимости строительства. В этом случае составляется согласованная сторонами дополнительная смета.

Заказчик (инвестор) вправе в любое время расторгнуть договор с возмещением подрядчику причиненных этим убытков, включая упущенную выгоду. Также предусмотрены иные причины.

В ГК содержатся указания об ответственности подрядчика по данному договору. Он несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации или данных изыскательских работ. Заказчик за нарушение условий договора должен нести ответственность в полном объеме в соответствии с положениями ст. 15, 393 ГК.

ГОСКОНТРАКТ

ГК: ст. 763-768

Подробнее – ФЗ 44 (плюс ФЗ 94, утративший силу)

Учебник:

По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату.

Государственные контракты предназначены для:

- реализации федеральных и межгосударственных целевых программ;

- развития и создания производственного потенциала в соответствии с целями структурной политики Правительства РФ;

- развития общегосударственной сети транспорта, энергетики, связи и экологического мониторинга;

- развития фундаментальных и прикладных научных исследований; и т.д.

Сторонами государственного контракта являются государственный заказчик и подрядчик. В качестве государственного заказчика выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом такими ресурсами. В качестве подрядчика могут выступать юридические лица и граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью.

Основания и порядок заключения государственного контракта

Государственный контракт заключается на основе заказа государственного заказчика на выполнение работ для государственных нужд, принятого подрядчиком, причем заказы на закупку работ для государственных нужд размещаются на торгах (конкурсах), если иное прямо не предусмотрено федеральными законами и указами Президента.

Порядок организации и проведения конкурсов – ФЗ № 44.

Поскольку государственный контракт на выполнение работ для государственных нужд заключается на конкурсной основе, заключение его с победителем конкурса обязательно. Что касается победителя конкурса, то заключение государственного контракта является для него обязательным лишь в случаях, установленных законом, и при условии, что государственным заказчиком будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены подрядчику в связи с выполнением государственного контракта.

Порядок заключения государственного контракта: Проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком (по соглашению сторон такой проект может разработать и подрядчик). Подрядчик (или государственный заказчик), получивший проект государственного контракта, в случае отсутствия у него возражений по условиям государственного контракта не позднее тридцатидневного срока подписывает его и возвращает один экземпляр государственного контракта другой стороне.

При наличии у стороны, получившей проект государственного контракта, возражений по его условиям она в тридцатидневный срок составляет протокол разногласий и направляет его вместе с подписанным государственным контрактом другой стороне или уведомляет ее об отказе от заключения государственного контракта.

Сторона, получившая государственный контракт с протоколом разногласий, должна в течение тридцати дней рассмотреть разногласия, принять меры по их согласованию с другой стороной и известить другую сторону о принятии государственного контракта в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий или истечении указанного срока неурегулированные разногласия по государственному контракту, заключение которого является обязательным для одной из сторон, могут быть переданы другой стороной не позднее тридцати дней на рассмотрение арбитражного суда. Если сторона, для которой заключение государственного контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении этой стороной заключить государственный контракт.

Поскольку государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд заключается на конкурсной основе, он в соответствии с п. 4 ст. 528 ГК должен быть заключен не позднее двадцати дней со дня проведения конкурса.

Существенные условия:

- об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы;

- о сроках ее начала и окончания;

- о размере и порядке финансирования и оплаты работ;

- о способах обеспечения исполнения обязательств.

При необеспечении установленных государственным контрактом сроков ввода в действие объектов бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование их строительства приостанавливаются органом, выделившим эти средства. Решение о завершении строительства принимается в установленном порядке по предложению государственного заказчика.

Государственный заказчик выделяет подрядчику аванс, обеспечивает своевременное и непрерывное финансирование строительства. Размер, сроки перечисления аванса, порядок его погашения, а также условия промежуточных расчетов за выполненные работы в пределах 95 процентов их стоимости устанавливаются при заключении государственного контракта.

При невыполнении по вине подрядчика объемов работ, предусмотренных графиком их производства, сумма предъявленного промежуточного платежа за фактически выполненные работы уменьшается на стоимость недовыполненных работ или платежи задерживаются до устранения допущенного отставания.

Окончательный расчет производится в месячный срок после принятия объекта в эксплуатацию в целом или его очереди, пусковых комплексов, а также отдельных зданий и сооружений, если иной срок расчетов не предусмотрен в государственном контракте.

В случае задержки установленных государственным контрактом сроков перечислений аванса, оплаты выполненных работ и окончательных расчетов государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные в результате этого убытки, включая затраты по уплате процентной ставки за кредит.

Государственный заказчик несет ответственность за своевременную передачу оборудования для монтажа, если это обязательство по государственному контракту возложено на него. Размер санкций за несвоевременную передачу оборудования для монтажа устанавливается при заключении договора (п. 7 Основных положений).

Подрядчик в случае нарушения по его вине установленных государственным контрактом сроков ввода в действие предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а также отдельных объектов уплачивает штраф в размере одной тысячной части стоимости работ, предусмотренных государственным контрактом, за каждый день просрочки до фактического завершения строительства (п. 9 Основных положений).

ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ГК: -

ФЗ 214 «об участии в долевом строительстве»:

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит «государственной регистрации» и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным «законом».

Существенные условия: определение конкретного объекта, срок передачи застройщиком объекта, цена договора, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок. При отстутствии условий – незаключенность.

Цена может быть изменена даже после заключения договора. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

При единовременной уплате при просрочке более чем на два месяца у застройщика появляется право одностороннего отказа. Аналогично при нарушении сроков более, чем три раза в год или при просрочке на два месяца.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Гарантии качества, предусмотренные договором:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Если нарушение существенное - участник вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта не может составлять менее чем три года.

Застройщик не несет ответственности за недостатки, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения обязательных требований, вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Передача объекта и его принятие осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта – только после е получения в установленном «порядке» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта, а также предупредить участника о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с «частью 4″ настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Участник вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) пропуск срока передачи объекта на два месяца

2) отступление от условий договора, приведшие к ухудшению качества объекта

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) если застройщик не заключил нового договора поручительства (!!!!!!!)

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Расторжение в суде по инициативе участника:

1) прекращения или приостановления строительства, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику;

2) существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Застройщик в случае расторжения в таком случае обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой «ставки рефинансирования» Центрального банка Российской Федерации. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение определенного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Уступка прав требований по договору

Уступка участником допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Исполнение обязательств по договору

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Способы обеспечения обязательства застройщика:

1) залог

2) поручительство

В обеспечение исполнения обязательств застройщика с момента госрегистрации считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Учебник: -

Обзор судебной практики ВС:

 привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1. на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Плюс процессуальные моменты.

Судьи ВАС: если дом еще не введен в эксплуатацию, то привлекать денежные средства граждан могут только застройщики и только установленными в законе способами (договор долевого участия, жилищный сертификат, участие в кооперативе). При этом закон о долевом строительстве защищает граждан независимо от того, каким способом были привлечены их денежные средства. А лица, нарушившие требования закона, подлежат административной ответственности.