Звезда за правильный ответ

Вы внимательно прочитали статью? Тогда ответьте на вопрос:

В реестр недвижимости внесена запись о регистрации несуществующего обременения на вещь. Можно ли ее оспорить?

Нет, так как запись в реестре это единственное доказательство зарегистрированного права

Да, предъявив иск о корректировке реестра

Да, предъявив виндикационный иск

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Односторонний отказ от зарегистрированного договора. Чем рискуют стороны такого соглашения

Юлия Валерьевна Старцева  специалист второго судебного состава ВАС РФ

• В каких случаях погасить запись в реестре прав можно по заявлению одной из сторон договора

• Как регулируется односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве

• Достаточно ли для расторжения договора одного факта отправления уведомления об одностороннем отказе

12 декабря 2013 года в Высшем арбитражном суде РФ состоялось обсуждение проекта постановления Пленума ВАС РФ, посвященного проблеме последствий расторжения договоров (далее — Проект). Наиболее дискуссионным оказался п. 7 указанного проекта, разъясняющий особенности расторжения зарегистрированного договора. С одной стороны, это обязательственно-правовой институт, порождающий правовые последствия в отношениях между конкретными лицами. С другой стороны, данный договор действует в отношении третьих лиц, которые, вступая в гражданско-правовые отношения по поводу недвижимого имущества, в силу публичности реестра вправе ориентироваться на сведения, содержащиеся в нем.

При обсуждении названного проекта постановления встал вопрос о том, насколько справедливо положение абз. 3 вышеуказанного пункта, в соответствии с которым запись в реестре погашается по заявлению одной из сторон об одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендаторы рискуют потерять права на имущество если запись в реестре погашается по заявлению одной из сторон договора

Следует различать несколько ситуаций в зависимости от способа прекращения действия договора:

• расторжение договора по соглашению сторон, которое является выражением их общей воли;

• расторжение договора на основании судебного решения, являющегося самостоятельным основанием для погашения записи в государственном реестре и устраняющего неопределенность в правоотношениях сторон;

• расторжение договора в силу заявления одной из сторон об одностороннем отказе от исполнения договора из-за допущенных контрагентом нарушений или на основании реализации права на немотивированный отказ.

Казалось бы, в первом и во втором случаях обращение в регистрирующий орган лишь одной из сторон договора не может повлечь неблагоприятных последствий для другой. Тем не менее на практике даже при таких обстоятельствах возникают споры, связанные с недобросовестными действиями заинтересованных в погашении записи лиц и регистрирующих органов.

Практика. Арендатор обратился в суд с требованием о признании незаконными действий регистрирующего органа по погашению записи об аренде на основании соглашения арендодателя и арендатора, которое последний не заключал и узнал о прекращении действия договорных отношений лишь при обращении с заявлением о регистрации субаренды. Высший арбитражный суд РФ согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии факта расторжения договора аренды, поскольку ни арендодатель, ни регистрирующий орган не доказали наличие соглашения сторон, на основании которого была погашена запись о праве аренды (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 по делу № А40-29742/12-155-270).

Однако в ходе дискуссии внимание главным образом было сконцентрировано на проблемах, проявляющихся в случае, если речь идет об одностороннем отказе от договора. Особенно это касается случаев одностороннего отказа вследствие допущенных контрагентом нарушений, поскольку регистрирующий орган не обладает компетенцией и возможностями по проверке данных фактических обстоятельств. В результате арендаторы рискуют безвозвратно потерять права на имущество, поскольку право аренды лишится так называемых «вещных элементов» (право следования при смене собственника — ст. 617 ГК РФ и преимущественное право на заключение договора на новый срок — ст. 621 ГК РФ). Как следствие, с момента снятия записи об аренде и до разрешения спора имущество может быть отчуждено другому лицу, которое добросовестно доверяя содержанию реестра, приобретет его свободным от прав всех третьих лиц, не указанных в реестре. Следует отметить, что данное положение не распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет. Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора: по требованию арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Действия регистрирующих органов по погашению записи о договоре аренды на основании одностороннего заявления арендодателя об одностороннем отказе от исполнения договора со ссылкой на наличие соответствующего права в договоре признаются незаконными (постановления ФАС Поволжского округа от 14.03.2011 по делу № А57-7766/2010, Восточно-Сибирского округа от 13.05.2013 по делу № А33-11839/2012, Московского округа от 24.10.2013 по делу № А41-9802/13). Само условие договора суды признают ничтожным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу № А75-850/2011).

Налицо вопрос о соотношении интересов. С одной стороны, арендодатель не обязан терпеть нарушения со стороны арендатора и необходимо защитить его право на односторонний отказ, согласованное сторонами при заключении договора и не связанное с большим количеством формальностей и обращением в суд. С другой стороны, необходимо учитывать возможность возникновения на практике злоупотреблений и обеспечить также интерес другой стороны в сохранении существующих правоотношений.

Поэтому при обсуждении Проекта было предложено дополнить спорное положение требованием о предоставлении регистратору доказательств получения контрагентом уведомления и при этом предусмотреть определенный разумный срок для принятия мер по обжалованию одностороннего отказа. Кроме того, было высказано и альтернативное правило, в соответствии с которым без согласия второй стороны никакие изменения в реестр, затрагивающие ее права, внесены быть не могут.

В обоснование подхода, изложенного в Проекте, разработчиками были высказаны следующие аргументы:

• аналогичное правило предусмотрено непосредственно в законе для случаев расторжения в одностороннем порядке договоров участия в долевом строительстве;

• соответствие практике ВАС РФ по аренде;

• соглашаясь на договор, предоставляющий контрагенту право на внесудебный отказ, стороны тем самым подразумеваемо принимают на себя все связанные с ним риски.

Суды по-разному подходят к вопросу уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора

Вопрос о возможности внесения в реестр изменений на основании заявления одной из сторон был определенное время спорным в судебной практике. Регистрирующие органы часто отказывали в государственной регистрации расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании одностороннего уведомления. Они ссылались на то, что указанные действия в отношении договора, заключенного на определенный срок, могут быть совершены только на основании соглашения сторон или судебного решения (ст. 619 ГК РФ). В соответствии с правой позицией Высшего арбитражного суда РФ такой подход является неправомерным, поскольку положения ст. 619 ГК РФ развивают положения п. 2 ст. 450 ГК РФ и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения договора без указания оснований. При этом для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или в соглашении сторон на возможность одностороннего отказа; нет необходимости устанавливать в соглашении сторон порядок его досрочного расторжения и каких-либо специальных оснований для такого отказа (постановления Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 по делу № А19-9645/07- 26, от 16.02.2010 № 13057/09 по делу № А40-87811/08-147-655).

Несмотря на изложенную позицую высшей судебной инстанции, в судебной практике еще существуют споры об обжаловании отказов в совершении регистрационных действий по изложенным основаниям (постановления ФАС Московского округа от 06.02.2013 по делу № А40-97482/11-139-837, Северо-Кавказского округа от 10.09.2013 по делу № А20-3051/2012).

Внесение изменений в реестр на основании заявления одной из сторон об отказе от исполнения договора допустимо с приложением документов, свидетельствующих о наличии права у такой стороны на односторонний отказ. Также стороне необходимо доказать факт отправления уведомления контрагенту, в отсутствие которого не может быть сделан вывод о прекращении действия договора (постановления ФАС Уральского округа от 24.01.2013 по делу № А76-302/2012, от 17.09.2013 по делу № А50-22491/2012; Московского округа от 24.10.2013 по делу № А41-152821/12-155-1394).

Заявление об одностороннем отказе представляет собой одностороннюю сделку, требующую обязательного восприятия другой стороной. И поскольку им непосредственно затрагиваются ее права и интересы, встает вопрос о том, достаточно ли для расторжения договора самого факта отправления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора или необходимо также установления факта его получения адресатом. В судебной практике арбитражных судов на этот счет имеются различные подходы.

По мнению некоторых судов, договор, заключенный на неопределенный срок, считается расторгнутым только с момента фактического получения контрагентом уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. До этого момента лицо, состоящее в договорных отношениях, не может предполагать об их прекращении (постановления ФАС Уральского округа от 29.05.2012 № Ф09-3308/12 по делу № А60-35768/2011, Волго-Вятского округа от 19.10.2012 по делу № А43-4787/2012).

Встречается и противоположный подход, в соответствии с которым необходимость исследования обстоятельств получения другой стороной претензии о прекращении договора установлена законом только для случаев расторжения договора по инициативе арендодателя вследствие нарушения арендатором условий договора. По этой причине арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок. Между тем отказ от исполнения договора, заключенного на неопределенный срок, установленный п. 2 ст. 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от его исполнения. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от исполнения договора. Поэтому неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора не может нарушить его права. Неполучение ответчиком корреспонденции не имеет правового значения для прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в силу одностороннего отказа от его исполнения одной из сторон (постановления ФАС Московского округа от 18.12.2012 по делу № А40-23572/12-16-217, Западно-Сибирского округа от 24.07.2013 по делу № А46-31107/2012).

Также при установлении факта получения уведомления нашел отражение подход, в соответствии с которым отправитель обязан совершить необходимые добросовестные действия для получения другой стороной заявления и несет риски, связанные с передачей волеизъявления, поскольку в большинстве случаев самостоятельно осуществляет выбор средства доставки (почтой, курьером, письмом с уведомлением о вручении), однако до того момента, с наступлением которого при нормальных обстоятельствах можно считать, что получатель должен был получить доступ к информации, содержащейся в уведомлении, когда оно находится уже в сфере его контроля и он имел возможность ознакомиться с его содержанием1.

Так, в судебной практике признается, что отправитель является лицом, надлежащим образом исполнившим свою обязанность по извещению арендатора об отказе от исполнения договора, если направил уведомление по адресу его места нахождения (места жительства физического лица, места нахождения постоянно действующего исполнительного органа юридического лица). Получатель, не обеспечив получение корреспонденции по указанному адресу, принимает на себя все связанные с этим риски, поскольку это не должно ущемлять интересы собственника арендованного имущества (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15.09.2011 по делу № А46-15013/2010, Московского округа от 29.10.2013 по делу № А40-113103/12-155-1000).

При этом в случае, если уведомление не было получено получателем по не зависящим от него обстоятельствам, например, при нарушении органом связи Правил оказания услуг почтовой связи и вручении письма неуполномоченному лицу, это не может привести к каким-либо нежелательным для него последствиям, и договор будет являться действующим (постановления ФАС Поволжского округа от 08.08.2012 по делу № А57-7959/2011, от 17.10.2013 по делу № А57-3636/2012).

Представляется интересным также обратиться к опыту ведения реестра в немецком правопорядке (хотя сравнения в данной области достаточно условны, так как в Германии договоры не подлежат регистрации), поскольку он близок к одному из предложенных в ходе обсуждения вариантов, а также традиционно служит во многом ориентиром для развития российской регистрационной системы2.

Немецкий опыт ведения поземельных книг

В Германии в основе процесса внесения записи о праве лежит принцип согласия. В соответствии с этим принципом регистрация прав на недвижимое имущество только тогда осуществляется поземельным ведомством, когда наличествует согласие лица, чьи права затрагиваются данным внесением. Такое согласие в Германии является чисто процессуальным волеизъявлением, направленным непосредственно на разрешение произвести изменения в записях в поземельной книге.

Указанный принцип является ограничением принципа законности, понимаемом в смысле всеобъемлющей проверки документов, представленных на регистрацию, с целью обеспечения как можно более точного совпадения содержания поземельной книги и действительного материально-правового положения. Немецкий законодатель при этом стремился обеспечить простоту ведения реестра, чтобы не возложить на поземельное ведомство обязанности по проверке запутанных правоотношений сторон и решению сложных правовых вопросов, чтобы система поземельных книг не превратилась в конце концов в обременение, существенно нарушающее свободу оборота. Если каждое сомнение в действительности материальных предпосылок для внесения записи будет вести к проверке материально-правовых вопросов, то процесс ведения реестра будет парализован. Кроме того, учитывалось, что ресурсы поземельного ведомства для проверки существенно ограничены3.

В случае если лицо, права которого затрагиваются внесением записи в поземельную книгу, отказывает в согласии на погашение записи, то оно может быть заменено в порядке § 22 Положения о поземельной книге путем предоставления доказательств неправильности содержания поземельной книги, которыми являются только официальные документы.

Возможно также обращение в суд с исковым требованием, направленным на получение согласия другого лица об исправлении содержания поземельной книги в соответствии с § 894 ГГУ.

Кроме того, в литературе отмечается, что для обхода требования о предоставлении в форме официальных документов доказательств наступления условия, влекущего прекращение права, при заключении договора сторона, в пользу которой внесено соответствующее право, обязывается выдать согласие на внесение изменений в поземельную книгу с соблюдением необходимых предписаний к форме, которое передается в депозит нотариуса. Когда какое-либо отменительное условие наступает, заинтересованное лицо обращается к нотариусу, который уведомляет об этом другую сторону и устанавливает срок для предоставления возражений. Если никакой реакции не последует, то по истечению установленного срока нотариус вправе обратиться в поземельное ведомство с заявлением о погашении записи о праве. Если лицо, чьи права затрагиваются погашением записи, с этим не согласно, то оно может требовать принятия распоряжения суда об обеспечительных мерах4.

В современной российской практике закреплен подход, в соответствии с которым внесение изменений в реестр осуществляется на основании заявления одной из сторон, но с предоставлением доказательств получения контрагентом уведомления, которое, однако, не всегда означает фактическое восприятие им информации, но предполагает ее поступление в сферу контроля получателя в силу добросовестных действий отправителя. Данное правило полностью согласуется с новыми положениями Гражданского кодекса РФ.

Цитата: «Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним» (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, в Гражданском кодексе РФ нашли отражение дополнения позиции разработчиков Проекта, высказанные при обсуждении, за исключением наличия определенного срока для обжалования одностороннего отказа до погашения записи в реестре.

Положение, требующее обязательного согласия лица, чьи права затрагиваются, на внесение изменений в реестр, является новым для судебной практики, но подобный подход имеется в германском правопорядке. Кроме того, на возможность отражения в российском законодательстве требования о согласии указано в Концепции развития гражданского законодательства: со стороны заинтересованного (управомоченного) лица должно последовать согласие на внесение записи; законодательно следует предусмотреть оповещение правообладателя о предстоящем исключении его из реестра.