4. Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"

7. При рассмотрении жалобы на отказ в государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка подлежит выяснению вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству о признании незаконным отказа последнего в государственной регистрации договора купли - продажи земельного участка, заключенного с фондом муниципального имущества, обязании комитета произвести его регистрацию и выдаче истцу свидетельства на право собственности на указанный земельный участок.

Решением суда исковые требования удовлетворены со ссылкой на представление комитету документов, необходимых для регистрации сделки.

Однако суд кассационной инстанции решение отменил, в удовлетворении жалобы отказал по следующим основаниям. В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 17 названного Федерального закона). Как следует из статьи 20 Федерального закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли - продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории).

5. Решение:

• Правомерен ли  отказ  в  государственной  регистрации  перехода  права собственности на земельный участок?

Да, правомерен. Основания для отказа в государственной регистрации указаны в ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Там есть такое основание, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. (((ст. 26). А по условию задачи как раз нет соблюдения законодательства РФ.

Продать участок краевая администрация не имела права, права собственности на участок нет, распоряжаться землями лесного фонда она не могла распоряжаться.

ст. 8 ЛК РФ: лесные участки в составе земель лесного фонда (как в задаче) находятся в федеральной собственности, участки из остальных категорий земель – по главе 3 ЗК РФ (там и ФЛ, и ЮЛ, и РФ, СРФ, муниципальные образования)

у СРФ есть полномочия по владению, пользованию и распоряжению лесными участками, находящимися в собственности самого СРФ. По ст. 83 ЛК РФ возможно передать СРФ полномочия по купле-продаже лесных насаждений (сами деревья), а не лесных участков). Так что продать описанный в задаче участок краевая администрация не могла.

ЮЛ не может иметь прав собственности на участок из земель лесного фонда: п. 2 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ земельные участки из состава земель лесного фонда, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 ч. 2 ст. 27 ЗК РФ).

В ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что отчуждению в соответствии с данным ФЗ не подлежат земельные участки в составе земель лесного фонда.

Кроме того, лесной фонд поименован в перечне объектов, находящихся в федеральной собственности, приватизация которых запрещена (п. 2.1 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 года N 2284 - "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации").

• Правомерен ли отказ суда в удовлетворении заявленных требований?

Да, так как участок этот нельзя было продать по вышеуказанным законам. По ст. 168 ГК сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

• Каково соотношение понятия «земельный участок» и понятия «лесной участок»?

Согласно ст. 7 ЛК РФ Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67 (говорит о том, что лесоустройство проводится на землях лесного фонда, лесничествах и лесопарках), 69 (регламентирует проектирование лесных участков) и 92 (предусматривает государственный кадастровый учет лесных участков) ЛК РФ.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Таким образом, лесной участок представляет собой разновидность земельного участка.

• В каком порядке можно получить право на использование лесного участка?

В целом все эти права возникают и прекращаются по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве и земельным законодательством, Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Ст. 9 ЛК РФ:

Право постоянного (бессрочного) пользования лесными участками (предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления)

право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут) (частный – по ст. 274 ГК – собственнику мешает.. он требует..; публичный сервитут – например, использование учебно-туристических троп и трасс по соглашению с собственником, это для прохода, дренажных работ, прогона скота и тп..)

право аренды лесных участков - Договоры аренды лесных участков … заключаются по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона (ст 78 ЛК)

право безвозмездного срочного пользования лесными участками - ст. 71 ЛК РФ – только гражданам.

• Для каких целей допускается использование лесных участков?

ч. 1 ст. 25 ЛК РФ

1) заготовка древесины;

2) заготовка живицы;

3) заготовка и сбор недревесных лесных ресурсов;

4) заготовка пищевых лесных ресурсов и сбор лекарственных растений;

5) осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства;

6) ведение сельского хозяйства;

7) осуществление научно-исследовательской деятельности, образовательной деятельности;

8) осуществление рекреационной деятельности;

9) создание лесных плантаций и их эксплуатация;

10) выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений, лекарственных растений;

10.1) выращивание посадочного материала лесных растений (саженцев, сеянцев);

11) выполнение работ по геологическому изучению недр, разработка месторождений полезных ископаемых;

12) строительство и эксплуатация водохранилищ и иных искусственных водных объектов, а также гидротехнических сооружений, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов;

13) строительство, реконструкция, эксплуатация линейных объектов;

14) переработка древесины и иных лесных ресурсов;

15) осуществление религиозной деятельности; 16) иные виды, определенные в соответствии с частью 2 статьи 6 настоящего Кодекса.

• Может ли ЗАО «Печки-лавочки» получить интересующий участок для реализации намеченных целей на каком-либо праве и, если «да», то в каком порядке?

Потенциально возможен договор аренды лесных участков, который заключаются по результатам аукционов, проводимых путем повышения начальной цены предмета аукциона (ст 78 ЛК). Что касается цели – построить базу отдыха для проведения корпоративных клиентов – нет, нельзя, виды использования установлены в ст. 25, там нет такого.

Ст. 71 ЛК РФ:

Предоставление юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом

К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом

Ст. 72 ЛК:

По договору аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьей 25 настоящего Кодекса.

6. Вывод:

Юридическому лицу отказано в удовлетворении требования правомерно.