4. Судебная практика:

Апелляционное Определение Московского областного суда от 5 октября 2016 г. по делу № 33а-27248/2016.

Краткое описание дела: решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области отказано П.А. в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости — земельный участок в связи с тем, что в представленной кадастровой выписке на земельный участок отсутствует категория земель и вид разрешенного использования, не установлены границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства. То есть по какой-то причине на момент подачи заявления границы участка не определены. Решением Мытищинского городского суда Московской области от 22 июля 2016 г. в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляции же решение I инстанции отменили и признали незаконным отказ в гос регистрации. Суд указал, в частности, что для лиц, унаследовавших здание (строение) или сооружение, действуют специальные правила государственной регистрации права на земельный участок, установленные пунктом 7 статьи 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым предусмотрен иной перечень документов, отличный от перечня документов, установленных пунктом 2 этой же статьи, требуемого для лиц, которым земельный участок выделялся до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Наследникам требуется представить доказательства перехода к ним права собственности на здание (строение) или сооружение и один из документов, перечисленных в пункте 2 статьи 25.2 названного выше Федерального закона, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок. Предоставление кадастрового паспорта земельного участка на государственную регистрацию права на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, не требуется.

Поскольку на основании вступившего в законную силу решения суда П.А. является собственником в порядке наследования по завещанию доли жилого дома (фундамент) и представил для государственной регистрации права собственности на земельный участок постановление администрации Коргашинского сельского совета Мытищинского района Московской области о предоставлении М. земельного участка, то суд первой инстанции необоснованно признал законным оспариваемое решение Управления Росреестра по Московской области.

Вывод: перечень документов, необходимых для гос регистрации земельного участка разный в зависимости от конкретной ситуации.

5. Решение:

• Правомерен ли отказ в регистрации?

В соответствии с абз. 3 п.1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации является то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно ст. 550 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет его недействительность.

Таким образом, действующее законодательство не содержит требования о нотариальном удостоверении договора продажи недвижимости, поэтому отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на том основании, что договор продажи недвижимости нотариально не удостоверен, является незаконным.

Кроме того, в п.2 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо указано, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (п.5 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

• В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно п.1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно с п.2 ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 «Мена» и существу мены. Поскольку ГК не предусматривает самостоятельных требований к форме договора мены, то к договору мены, предметом которого является земельный участок (земельные участки), применяются правила о продаже недвижимости, то есть требуется его государственная регистрация.

Согласно п.2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. То же относится и к договору субаренды недвижимого имущества (абз.3 п.2 ст. 615 ГК). ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменена государственная регистрация договора дарения недвижимого имущества, договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением с 1 марта 2013 г. ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов

(положений законодательных актов) Российской Федерации» отменена государственная регистрация договора ипотеки с 1 июля 2014 года. Государственной регистрации в силу пп.1 абз.1 п.1 ст. 339.1 ГК подлежит само залоговое право.

В соответствии с п.2 ст. 26 ЗК договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

• В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

Земельный участок может быть предметом договора залога. В соответствии с абз.1 п.1 ст. 339 ГК договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Согласно абз.2 п.1 ст. 339 ГК договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Согласно ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. То же относится и к договору пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст. 601 ГК).

• С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

В соответствии с абз.1 п.2 ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

• Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дома, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

В одном договоре купли-продажи можно провести отчуждение и дачи, и земельного участка. В соответствии со ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Согласно п. 2 ст. 552 ГК в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится только вместе с земельным участком. С учетом приоритета норм земельного законодательства перед гражданским при регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимостью (п.5 ст.1 ЗК РФ), можно сказать, что Земельный кодекс установил императивную норму об обязательности передачи права собственности на земельный участок при любом отчуждении недвижимости.1

Разделение судьбы недвижимости и занятого ею земельного участка допускается п.4 ст.35 ЗК РФ только в следующих случаях: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ.

6. Вывод:

В регистрации было отказано неправомерно.