2. Решение суда

Суд должен отказать в иске дачного кооператива, так как у граждан было право переоформить участки.

Задача 2.

Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине, что договор нотариально не удостоверен, а в отношении земельного участка имеется спор о его границах.

Правомерен ли отказ?

В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дама, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

Решение:

➢ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

 

В настоящее время законодательство РФ требует обязательного нотариального удостоверения только договоров ипотеки, предметом которых являются земельные участки. (ст 339 ГК)

 

 

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

1. Договор аренды земельного участка на срок более 1 года (ст. 609 Гражданского кодекса РФ)

2. Договор субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

3. Договор об ипотеке недвижимого имущества (ст. 339 Гражданского кодекса РФ);

4. Договор аренды лесных участков (ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 Гражданского кодекса РФ);

 

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

➢ С момента гос регистрации

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

 

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дама, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

➢ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Законодательные и иные нормативные правовые акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Задача 3.

Производственная компания приобрела на территории Московской области в собственность здание производственного назначения для размещения коробочного производства. Впоследствии та же производственная компания приобрела в собственность земельный участок площадью 1,5 га, на котором было расположено указанное здание.

Через некоторое время нашелся покупатель, который предложил компании выкупить земельный участок за цену, в несколько раз превышающую его рыночную стоимость, и впоследствии, после оформления сделки, передать компании небольшую часть земельного участка в аренду за символическую плату.

Документы, поданные в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области для регистрации перехода права, правовую экспертизу не прошли. В своем заключении юрист регистрирующего органа пояснил, что земельный участок без здания, расположенного на нем, продан быть не может.

Правомерен ли отказ в регистрации сделки по указанному основанию?

Что бы вы посоветовали предпринять заинтересованным сторонам?

Законодательные и иные нормативные правовые акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Решение:

Ст. 35 ЗК РФ

П.4 Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

Задача 4.

ЗАО «Печки-лавочки» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, об обязании органа, уполномоченного в области государственной регистрации, произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок и о выдаче соответствующего свидетельства.

При рассмотрении дела было установлено, что договор купли-продажи земельного участка был заключен между ЗАО «Печки-лавочки» и краевой администрацией. Земельный участок, являющийся объектом купли-продажи, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда и расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями. Заявитель намеревался построить на нем базу отдыха для корпоративных клиентов в духе русской деревни.

Арбитражный суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок?

Правомерен ли отказ суда в удовлетворении заявленных требований?

Каково соотношение понятия «земельный участок» и понятия «лесной участок»?

В каком порядке можно получить право на использование лесного участка? Для каких целей допускается использование лесных участков?

Может ли ЗАО «Печки-лавочки» получить интересующий участок для реализации намеченных целей на каком-либо праве и, если «да», то в каком порядке?

Законодательные и иные нормативные правовые акты:

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // СЗ РФ, 2006, № 50, ст. 5278.

Решение:

По вопросам купли-продажи см. предыдущую задачу.

Лесной кодекс

Статья 7. Лесной участок

Лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 настоящего Кодекса.

Статья 8. Право собственности на лесные участки

1. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

2. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.

Статья 67. Общие положения о проведении лесоустройства

1. Лесоустройство проводится на землях лесного фонда, а также на землях, указанных в части 3 статьи 23 настоящего Кодекса.

2. Правила проведения лесоустройства устанавливаются лесоустроительной инструкцией, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

Статья 69. Проектирование лесных участков

1. При проектировании лесных участков осуществляется подготовка проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков.

2. Местоположение, границы и площадь лесных участков определяются соответственно по лесным кварталам и (или) лесотаксационным выделам, их границам и площади.

3. Утратил силу. - Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ.

4. Целевое назначение и вид разрешенного использования лесного участка указываются в проектной документации в соответствии со статьями 87 и 91 настоящего Кодекса.

5. Проектирование лесных участков осуществляется в границах соответственно лесничеств и лесопарков.

Ст. 20 +ст. 28 Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками не предусмотрено для данного ЮЛ.

Информационное письмо Президиума Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // ВВАС РФ, 2001, № 5.

9. Решение о переводе лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, может быть принято только после проведения государственной экологической экспертизы.

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском в защиту государственных и общественных интересов о признании недействительным решения органа государственной власти субъекта Российской Федерации о переводе лесных земель 2-й группы в нелесные в интересах акционерного общества, поскольку указанное решение принято без проведения государственной экологической экспертизы.

Ответчик против иска возражал, ссылаясь на Положение о порядке рассмотрения ходатайств о переводе лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, утвержденное Приказом Рослесхоза от 29.03.94 N 69, согласно которому представление материалов экологической экспертизы на стадии принятия такого решения не предусмотрено.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил по следующим основаниям.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 19.09.1997 N 1200 утратило силу с 1 ноября 2004 года в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 03.09.2004 N 455.

Перевод лесных земель в нелесные производится в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.09.97 N 1200 "О порядке перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда".

Как следует из части 2 пункта 1 указанного Постановления, перевод и (или) изъятие земель лесного фонда осуществляется по инициативе юридических лиц или граждан с согласия территориальных органов Федеральной службы лесного хозяйства Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству, Государственного комитета Российской Федерации по охране окружающей среды (на основании заключения государственной экологической экспертизы) и других заинтересованных органов.

Согласно статье 1 Федерального закона от 23.11.95 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (в редакции Федерального закона от 15.04.98 N 65-ФЗ) экологическая экспертиза - это установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы. Она основывается на принципе презумпции потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности (статья 3 Закона).

Государственная экологическая экспертиза организуется и проводится специально уполномоченными государственными органами в области экологической экспертизы в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Государственная экспертиза проводится на федеральном уровне и уровне субъектов Российской Федерации (статья 10 Закона).

Поэтому материалы, обосновывающие перевод лесных земель в нелесные, как следует из названного Закона, подлежат обязательной государственной экологической экспертизе.

Что касается ссылки ответчика на упомянутое Положение о порядке рассмотрения ходатайств о переводе лесных земель в нелесные ..., то исходя из его содержания нельзя сделать вывод об отсутствии в указанном случае необходимости проведения экологической экспертизы. Кроме того, данное Положение не может противоречить нормативному акту, имеющему большую юридическую силу.