Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

7. Установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (пункт 7 статьи 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Задача 3.

При рассмотрении вопроса о выделении земельного участка под строительство подземного гаража, на территории, примыкающей к жилым домам, администрация г. Хабаровска издала постановление, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются данным актом.

Граждане, проживающие в близлежащих домах, возражали против строительства гаража. Из коллективного заявления, адресованного администрации города, следует, что собрание жильцов по данному поводу не проводилось. Из материалов дела также следует, что гараж не включен в плановую застройку города.

Какие земельные права граждан нарушены данным постановлением главы администрации?

В каком порядке осуществляется предоставление земельного участка для строительства?

Должно ли учитываться мнение граждан при предоставлении земельного участка для строительства?

Решите дело.

Законодательные и иные нормативные правовые акты:

Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Акты судебных органов:

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 мая 1996 г. № 2605/95 (38-1312-95) // ВВАС РФ, 1996, № 8.

Решение:

Из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 мая 1996 г. № 2605/95

Гаражно - строительный кооператив No. 391 обратился в Хабаровский краевой арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации города Хабаровска от 26.05.94 No. 1044, которым отменено ранее изданное постановление от 30.07.93 No. 964/2 о предоставлении кооперативу земельного участка для строительства подземного гаража на тринадцать боксов.

Решением от 15.11.94 исковые требования удовлетворены.

Постановлением коллегии по проверке в кассационном порядке законности и обоснованности решений арбитражных судов, не вступивших в законную силу, от 24.01.95 решение отменено и принято новое - об отказе в иске.

В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев протест, Президиум не находит оснований для его удовлетворения.

Протест мотивирован тем, что решение и постановление суда вынесены по неполно исследованным материалам дела, коллегия отвергла факты, установленные судом первой инстанции, и обосновала постановление ссылкой на выделение кооперативу земельного участка в нарушение статьи 28 Земельного кодекса РСФСР, то есть на обстоятельство, которое не рассматривалось судом первой инстанции.

С указанными доводами протеста нельзя согласиться, так как в соответствии со статьей 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1992 года при рассмотрении дела в кассационной инстанции суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным сторонами и другими лицами, участвующими в деле, материалам проверяет законность и обоснованность решения и пользуется правами, предоставленными арбитражному суду при разрешении споров.

Из материалов дела видно, что при рассмотрении вопроса о выделении участка под строительство гаража на территории, примыкающей к жилым домам No. 8 по улице Дзержинского и No. 131 по улице Волочаевской, администрация города в нарушение статьи 28 Земельного кодекса РСФСР издала постановление от 30.07.93 No. 964/2, не выяснив предварительно мнение граждан, интересы которых затрагиваются названным актом.

Из коллективного заявления от 07.04.94, адресованного администрации города, следует, что собрание жильцов по данному поводу не проводилось. С 1992 года на спорной территории ведется строительство овощехранилищ для проживающих в указанных домах граждан, которые возражали против строительства гаража и в ноябре 1993 года обращались с протестом в инспекции архитектурного надзора города и Центрального района.

Справками Инспекции государственного архитектурно - строительного надзора города Хабаровска и Хабаровского городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 14.11.94 подтверждается, что соответствующие согласования по вопросу строительства гаража с названными службами не производились.

Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР предусмотрена возможность предоставления земли для строительства объекта в городе без предварительного согласования места размещения этого объекта при условии включения его в генеральный план застройки.

Из материалов дела следует, что гараж в данном случае не включен в плановую застройку города, поэтому службы архитектурно - строительного надзора города и Центрального района при согласовании постановления главы администрации от 26.05.94 No. 1044 дали согласие на прекращение его строительства на спорном участке.

Поскольку гаражно - строительный кооператив No. 391 длительное время не принимал меры к заключению договора аренды выделенного ему участка и получению разрешения на строительство гаража, возможность реализации постановления от 30.07.93 No. 964/2 утрачена в связи с изменившейся обстановкой.

Как видно из заявления самого кооператива от 18.07.94, адресованного главе администрации, в результате застройки спорной территории овощехранилищами к этому времени осталось место лишь для пяти боксов вместо запланированных тринадцати.

Доводы протеста о том, что постановление от 24.01.95 подлежит отмене в связи с неисследованностью судом первой и второй инстанции имеющегося в деле договора аренды от 22.09.94 No. 307, также не могут быть приняты во внимание. Администрация города Хабаровска не вправе была в сентябре 1994 года заключать с кооперативом договор на аренду земельного участка, поскольку ранее, 12.05.94, отменила постановление от 30.07.93 No. 964/2 о выделении участка.

Таким образом, постановлением от 24.01.95 обоснованно отказано в иске о признании недействительным постановления главы администрации города Хабаровска от 26.05.94 No. 1044.

Права граждан в отношении согласования объектов застройки отражены в ст.29-30 Земельного кодекса.

Правила предоставления земельных участков для строительства в городах предусматривают предварительное согласование места размещения объекта не во всех случаях. Установление необходимости или отсутствия необходимости проведения предварительного согласования места размещения объекта имеет принципиально важное значение, поскольку законодательство связывает с этим различные правовые последствия. Нередко эти последствия бывают весьма негативными и приводят к потере участка и краху строительного проекта в целом.

Предоставление земельных участков для строительства в городах из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, предусмотревшим два возможных способа такого предоставления: с предварительным согласованием места размещения объекта; без предварительного согласования места размещения объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень случаев, при которых предварительное согласование места размещения объекта не проводится (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса и аналогичная норма в п. 2 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ):

- при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий);

- в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Отсюда следует, что во всех иных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта.

В обоих случаях требуется проведение работ по формированию земельного участка и его государственный кадастровый учет. Однако, на этом сходство заканчивается, в остальном между предоставлением земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового имеются только отличия.

Во-первых, при предварительном согласовании места размещения объекта инициатором предоставления земельного участка является гражданин или юридическое лицо, заинтересованное в этом и обратившееся в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления с соответствующим заявлением (п.1 ст. 31 Земельного кодекса РФ).

Напротив, процедура предоставления без предварительного согласования места размещения объекта предполагает инициативу уполномоченного органа власти по формированию земельного участка и проведению торгов. Граждане и юридические лица соглашаются лишь принять участие в торгах, организованных органами власти в отношении уже сформированных земельных участков.

Во-вторых, предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а ограниченному кругу лиц - в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

Без предварительного согласования земельные участки предоставляются как в собственность, так и в аренду (п. 2, п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ).

В-третьих, отличается способ предоставления земельных участков. В случае предварительного согласования места размещения объекта принимается решение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка (например, постановление или распоряжение администрации города). При этом в ст. 32 Земельного кодекса РФ ничего не говорится о проведении торгов или протоколах о результате торгов.

Напротив, если предварительное согласование места размещения объекта не производится, то земельный участок предоставляется, как правило, только на торгах (передача земельных участков в аренду (но не в собственность) без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка).

Из приведенных положений с очевидностью следует, что предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового представляют собой две различные независимые процедуры, регулирующиеся различными нормами Земельного кодекса. Уполномоченные органы власти не могут трансформировать эти процедуры друг в друга или использовать элементы разных процедур по своему усмотрению.

На практике весьма часто также возникают вопросы в связи с толкованием п. 6 ст. 30 Земельного кодекса, согласно которому, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи, т.е. путем проведения торгов.

Однако это не означает, что в случае, когда земельный участок выбран и сформирован по заявлению конкретного лица, но ни за кем не закреплен, он должен выставляться на торги. В этом случае предусмотренный ст.ст. 30-32 Земельного кодекса порядок выбора земельных участков для строительства и принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства оказывается излишним. В действительности в п. 6 ст. 30 Земельного кодекса имеется в виду ситуация, возникающая, например, при принудительном прекращении прав на земельный участок, отказе лица от права на земельный участок, либо приобретении публичным образованием земельного участка в результате гражданско-правовой сделки (ст. 45, 52, 53 Земельного кодекса РФ). Именно в этих случаях в распоряжении уполномоченного органа оказывается сформированный и не закрепленный за конкретным гражданином или юридическим лицом земельный участок, который может быть предоставлен заинтересованным лицам для строительства на торгах.