Тема IV. Земельные права и обязанности. Права и обязанности в сфере использования и охраны других природных ресурсов

1. Понятие и система земельных прав и обязанностей граждан и их объединений; прав и обязанностей граждан и их объединений в сфере использования и охраны других природных ресурсов.

2. Обязанности государства, органов местного самоуправления по обеспечению земельных прав граждан и их объединений; прав и обязанностей граждан и их объединений в сфере использования и охраны других природных ресурсов.

Задача 1.

Закрытое акционерное общество «Инвест-контакт» обратилось в областное Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи с региональным учреждением Российского фонда федерального имущества. Однако регистрационная служба отказала в регистрации по причине отсутствия у ЗАО права на выкуп данного земельного участка, утраченного им в связи с заключением ранее договора аренды.

В 2004 году общество как собственник нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, решило взять его в аренду. Спустя год территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом предоставило данный участок в собственность ЗАО.

В чем заключается содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение соответствующего земельного участка?

Является ли договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа?

Как соотносятся права собственника земельного участка и земельные права собственника расположенной на нем недвижимости?

Каковы полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности?

Законодательные и иные нормативные правовые акты:

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Федеральный закон от 7 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Постановление Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. № 925 «О Российском фонде федерального имущества».

Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом».

Акты судебных органов:

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу № А17-1826/2006 // СПС КонсультантПлюс: Судебная практика.

Решение:

Из Постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу № А17-1826/2006

Решением от 21.09.2006 Арбитражного суда Ивановской области заявление предпринимателя удовлетворено со ссылками на пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". При этом суд исходил из того, что вопрос о возможности реализации заявителем права выкупа земельного участка в условиях действующего договора аренды, заключенного после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, непосредственно связан с волеизъявлением сторон.

По мнению подателя жалобы, выводы суда противоречат однозначному разъяснению абзаца 3

пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.

Предприниматель реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, а потому утратил право его выкупа в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель не представил доказательств нарушения его прав и законных интересов, как того требуют правила статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации

наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, и договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав (статья 18 Закона о госрегистрации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вопросы приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в отношении собственников недвижимости регулируются статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылка Управления на содержащиеся в пункте 7 разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 отклоняется по следующим мотивам.

Из абзаца 3 пункта 7 постановления следует, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка.

Предприниматель реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, однако это не лишает права собственника земельного участка распорядиться принадлежащим ему имуществом в общем порядке. Названные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определяют исключительное право собственника здания, но не регулируют права собственника земельного участка.