5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)

Полная восстановительная стоимость (ПВС) – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости.

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате проведения оценки [14].

Стоимость восстановления – представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т.д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения – это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения – издержками на создание нового объекта – функционального аналога для оцениваемого, как если бы он был новым [24].

Выбор расчета стоимости воспроизводства или стоимости замещения требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.

В основе определения стоимости воспроизводства или стоимости замещения лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Полные затраты застройщика

Прямые затраты

Косвенные затраты

1. Стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования 2. Заработная плата рабочих 3. Стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов 4. Стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения объекта 5. Прибыль и накладные расходы подрядчика 6. Стоимость мероприятий по контролю за ходом строительства

1. Стоимость инвестиций в землю 2. Гонорары проектно сметным и прочим сопутствующим организациям: архитекторам, инженерам, геодезистам, юристам, оценщикам и др. 3. Административные и накладные расходы застройщика 4. Дополнительная заработная плата и пособия рабочим 5. Разрешение на строительство 6. Все виды страховок, налогов и обязательных отчислений 7. Проценты по кредитам 8. Расходы по продаже (комиссионные, реклама и т.д.) 9. Текущие расходы от времени завершения строительства до продажи или сдачи в аренду.

Затраты на строительство учитывают прибыль подрядчика – это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя).

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией подобного вида недвижимости на рынке), и зависит от конкретной рыночной ситуации.

На величину прибыли предпринимателя необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства. Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения стоимости воспроизводства (стоимости замещения):

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод аналогов;

• метод количественного обследования.

Рассмотрим методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения).