Внешнее устаревание

Потеря стоимости обусловленная влиянием внешних факторов.

1. Общеэкономических и внутри отраслевых изменений(сокрашение спроса на продукцию)

2. Изменение рыночных условий(положение по отношению к основным транспортным коммунальным и другим сооружениям)

3. Правовые изменения

Методы определения внешнего устаревания.

1. Метод капитализации потери дохода.

2. Метод сравнения продаж.

3. Метод экспертных оценок. на текущий момент почти не используется

Порядок определения внешнего устаревания методом сравнения продаж.

1. Анализ рынка сегмента объектов недвижимости

2. Расчет физического износа объекта оценки

3.Расчет физического износа объекта аналога.

4. Расчет разницы стоимости объекта оценки и стоимостью объекта аналога с учетом физического износа. Разница будет составлять величину внешнего устаревания.

Порядок определения внешнего устаревания методом капитализации потери дохода.

Последовательность действий.

1. Осмотр местоположения объекта оценки, выявление внешних факторов влияющих на рыночную стоимость.

2. Анализ рынка аренды объекта оценки.

3. выбор объектов аналогов которые сходы между собой во всем кроме одного из негативных факторов внешнего воздействия.

4. Определение средней величины разницы между аналогичными объектами по выбранному негативному фактору.

5. Расчет потери дохода. Из за фактора внешнего воздействия путем умножения разницы арендной ставки, на полезную стоимость оцениваемого объекта.

6. Расчет ставки капитализации для объекта оценки.

7. Расчет внешнего устаревания путем капитализации потери дохода.

Пример: объект оценки административное 3 этажное здание площадь 352 кв метра.

Расположена в районе средней удаленности от центра города. Соотношение стоимости земли и улучшений в общей стоимости здания ЕОН составляет 30 и 70% соответственно.

Анализ рынка аренды показал, величина арендной платы аналогичных объектов составляет 500р за кв метр.

ОО находится в окружении ветхой жилой застройки. По этому присутствует внешнее устаревание. И арендная ставка для оцениваемого объекта составляет 450 рублей за кв метр в месяц.

Ставка капитализации для административных зданий составляет 15%.

(500-450)*352= 17600

17600*12=211200 потеренный доход за год

211200*0,7(доля приходяшаяся на улучшение)=147840

147840/0,15= 985600.

Накопленный Износ=1-(1-Кфи)*(1-Кфу)*(1-Кву).

Пример рассчитать затратным подходом стоимость домовладения.

Земельный участок площадью 12 соток среднерыночная стоимость земельного участка 5 кв метров за земельный участок. Стоимость строительства нового дома 3миллиона рублей.

Эффективный возраст дома 15 лет. Общая экономическая жизнь 60 лет. Признака функционального внешнего устаревания не будет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле= СВ(Стоимость воспроизводства(СЗ))+ПП(Прибыль предпринимателя)-Накопленный износ+РСзу(рыночная стоимость земельного участка)=3миллиона- (0- ПП учтена встоимости воспроизводства)+5 миллионов(Рсзу)+

3000000*0,75(15/60*100)+1200*5000=8250000.

Документы необходимые для оценки объекта недвижимости.

Кадастровый паспорт

Свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка.

Кадастровый паспорт

Правоустанавливающие документы(договор купли-продажи, договор переуступки, договор приватизации) и право подтверждающие документы( свидетельство о государственной регистрации).

Документы технической инвентаризации(паспорт бти, справку о балансовой стоимости объекта, справка о величине эксплуатационных расходов на содержание объекта).

При необходимости копии договоров аренды действующие.