- •Глава 1. Общая характеристика жилищного права
- •§ 1. Понятие, предмет и методы жилищного права.
- •§ 2. Система жилищного права
- •§ 3. Принципы жилищного права
- •1. Принцип обеспечения условий для осуществления
- •2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
- •3. Принцип неприкосновенности жилища
- •4. Свобода осуществления жилищных прав
- •5. Принцип свободы передвижения
- •6. Принцип доступности пользования жилым фондом
- •7. Использование жилого помещения по назначению
- •8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
- •§ 4. Защита жилищных прав
- •1) Признание права на жилище.
- •2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
- •5) Прекращение или изменение жилищного правоотношения.
- •6) Иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 2. Источники жилищного права
- •§ 1. Понятие и классификация источников жилищного права
- •§ 2. Жилищное законодательство рф и субъектов рф
- •Раздел VII посвящен определению размера платы за жилье и коммунальные услуги.
- •§ 3. Действие жилищного законодательства по аналогии,
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 3. Конституционное право граждан на жилище
- •§ 1. Международные акты, влияющие
- •§ 2. Конституционные нормы, определяющие
- •§ 3. Сущность конституционного права на жилище
- •Глава 4. Объекты жилищных прав
- •§ 1. Объекты жилищного права.
- •§ 2. Назначение жилого помещения
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 5. Жилищный фонд
- •§ 1. Понятие и виды жилищных фондов
- •1. Понятие жилищного фонда
- •2. Классификация жилищного фонда
- •3) Оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- •5) Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
- •§ 2. Учет жилищного фонда
- •1) Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.
- •2) Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§ 1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое
- •§ 2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •§ 1. Понятие "переустройство" и "перепланировка"
- •2) Если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
- •§ 2. Основания и порядок проведения переустройства
- •3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
- •5) Технический паспорт помещения;
- •1. Выберите правильный ответ.
- •Глава 8. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Понятие права собственности на жилое помещение
- •§ 2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •§ 3. Права и обязанности граждан, проживающих
- •3.1. Пользование жилым помещением,
- •3.2. Пользование жилым помещением на основании договора
- •§ 4. Общее имущество собственников помещений
- •Часть 2 ст. 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
- •§ 5. Общее собрание собственников помещений
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 9. Переход права собственности на жилые помещения
- •§ 1. Сделки, опосредующие переход права собственности
- •1.1. Договор купли-продажи, мены
- •1.2. Договор дарения
- •1.3. Договор ренты
- •§ 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав
- •§ 3. Основания для приостановления и отказа
- •Глава 10. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •§ 1. Порядок и основания получения кредита
- •§ 2. Правовое основание, предмет и виды
- •§ 3. Основания и порядок обращения взыскания
- •Глава 11. Правовые основания пользования жилыми помещениями
- •§ 1. Понятие и основные разновидности
- •§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
- •§ 3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам
- •§ 4. Предоставление специализированных
- •Глава 12. Социальный наем жилого помещения
- •§ 1. Основания и порядок предоставления
- •§ 2. Понятие и форма договора социального найма
- •§ 3. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Ответственность сторон по договору социального найма
- •§ 5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными
- •§ 6. Поднаем жилого помещения, предоставленного
- •§ 7. Изменение, расторжение и прекращение договора
- •Глава 13. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- •§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
- •§ 2. Организация и деятельность жилищных
- •§ 3. Органы управления жилищного кооператива
- •§ 4. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •§ 5. Понятие тсж
- •§ 6. Создание и деятельность
- •§ 7. Права и обязанности тсж
- •§ 8. Правовое положение членов тсж, органы управления тсж
- •Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.
- •Глава 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
- •§ 1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение
- •§ 2. Структура платы за жилое помещение
- •§ 3. Внесение платы за жилое помещение
- •§ 4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 5. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения
- •§ 6. Понятие "управление многоквартирными домами"
- •§ 7. Способы управления многоквартирными домами
- •§ 8. Договор управления многоквартирными домами
- •2. Обязанности сторон по настоящему договору
- •3. Расторжение настоящего договора
- •4. Заключительные положения
- •2. Обязанности сторон
- •3. Порядок, размер и сроки платежей
- •4. Ответственность сторон
- •5. Прочие условия
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Обязанности Сторон
- •4. Права Сторон
- •5. Ответственность Сторон
- •6. Порядок расчетов
- •7. Контроль за деятельностью Управляющей организации
- •8. Разрешение споров
- •9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
- •10. Заключительные положения
- •11. Реквизиты и подписи Сторон
§ 2. Организация и деятельность жилищных
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
При создании жилищных кооперативов необходимо учитывать правила, которые содержатся в ст. 112 ЖК РФ.
Особенностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов <1> является то, что согласно ст. 112 ЖК РФ "количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме".
--------------------------------
<1> См.: Аллямов Р.Р. Указ. соч. С. 23.
Если число членов - учредителей кооператива менее пяти, то решение о создании кооператива не считается принятым, сам кооператив будет считаться не созданным и в государственной регистрации будет отказано. Если же после создания ЖСК или ЖК количество членов уменьшится, например до четырех или менее, то такой кооператив подлежит либо реорганизации, либо ликвидации.
Такая же ситуация обстоит и с количеством жилых помещений. В многоквартирном кооперативном доме должно быть не менее пяти квартир. Число членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов должно равняться количеству жилых помещений. Соответственно, если число членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов превышает количество жилых помещений, то вновь создаваемому кооперативу будет отказано в государственной регистрации, а уже созданному кооперативу придется принимать решение либо о разделе жилых помещений, либо об исключении отдельных членов кооператива, либо реорганизации кооператива.
Членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, согласно ст. 111 ЖК РФ, могут быть граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации, юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
Преимущественным правом на вступление в жилищный или жилищно-строительный кооператив <1> обладают малоимущие граждане, признанные по установленным ЖК РФ (ст. 49) основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, а также определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации иные категории граждан, признанные по установленным ЖК РФ и (или) федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Следует обратить внимание на то, что указанное право возникает у таких граждан в отношении не любых жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а только в отношении тех из них, которые организованы при содействии федеральных или региональных органов государственной власти либо органов местного самоуправления. Также имеется определенный Перечень граждан, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. N 108, согласно которому к таким гражданам относятся:
- граждане, для которых работа на федеральных государственных <2> унитарных предприятиях, являющихся научными организациями, в федеральных государственных учреждениях, в том числе научных организациях, является основным местом работы, военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, в том числе проходящие военную службу за пределами территории Российской Федерации, также граждане, которым предоставляются социальные выплаты на приобретение жилых помещений, если являются научными работниками научных организаций, указанных в ч. 4 ст. 16.5 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства", научные или инженерно-технические работники (за исключением административно-технического и обслуживающего персонала), для которых работа в государственных академиях наук, организациях является основным местом работы, научно-педагогические работники, для которых работа в федеральных государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования является основным местом работы;
- граждане, которые замещают должности работников образования, работников в сфере здравоохранения, работников культуры, предусмотренные единым квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и служащих, и для которых работа в федеральных государственных общеобразовательных учреждениях, федеральных государственных учреждениях здравоохранения или федеральных государственных учреждениях культуры соответственно является основным местом работы, граждане являющиеся родителями в семье, имеющей 1 ребенка и более, в которой возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не превышает 35 лет, граждане, являющиеся родителями в семье, имеющей 3 и более детей, граждане, замещающие должности федеральной государственной гражданской службы и (или) являющиеся работниками федеральных государственных органов.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации Г.Ф. Шешко включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2008. |
<1> См.: Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ИНФРА-М, 2011. С. 56.
<2> См.: Об утверждении Перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства": Постановление Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. N 108 // Собрание законодательства РФ. 2012. N 8. Ст. 1024.
Юридические лица, которые вправе вступать в жилищные и жилищно-строительные кооперативы, могут быть как коммерческими, так и некоммерческими организациями. При этом целесообразно учитывать, что участие некоторых видов юридических лиц в иных коммерческих и некоммерческих организациях законом может быть поставлено в зависимость от соблюдения определенных условий. Например, унитарные предприятия, основанные как на праве хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления, вправе быть участниками (членами) других организаций только с согласия собственников имущества соответствующих унитарных предприятий.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом уже созданного жилищного кооператива, подают в правление соответствующего кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива (ч. 1 ст. 121 ЖК РФ). Указанное заявление должно быть рассмотрено в течение одного месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Граждане или юридические лица, не являющиеся учредителями данного кооператива, признаются членами жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).
Поскольку жилищные кооперативы <1> создаются в целях удовлетворения потребностей граждан в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме при определении максимального количества членов жилищного или жилищно-строительного кооператива не учитывается.
--------------------------------
<1> См.: Об утверждении типового устава жилищно-строительного кооператива, создаваемого в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, предусмотренных законодательством Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 6 июня 2012 г. N 558 // Собрание законодательства РФ. 2012. N 25. Ст. 3368.
Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
Решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива принимают его учредители (лица, желающие создать кооператив) на общем собрании.
Учредители - физические лица могут участвовать в собрании <1> лично или через своих представителей, уполномоченных надлежаще оформленными доверенностями. Представлять интересы юридических лиц вправе их исполнительные органы (директор, генеральный директор и др.), уполномоченные на это законом и учредительными документами, либо иные лица, наделенные соответствующими полномочиями в силу доверенности.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право России: Учебник / Под ред. Л.Ю. Грудцыной. М.: Эксмо, 2005. С. 98.
На собрании учредителей принимается решение о создании жилищного или жилищно-строительного кооператива и утверждении его устава. Определим последовательность действий учредителей по созданию кооператива:
а) подготовка проектов устава и других решений, необходимых для создания кооператива;
б) согласование разногласий и подготовка окончательной редакции этих документов;
в) подготовка собрания учредителей по вопросам, относящимся в соответствии с ЖК РФ к компетенции такого собрания, а также определение даты, времени, места и формы его проведения;
г) проведение собрания учредителей и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений;
д) уплата государственной пошлины и представление учредительного и иных необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц.
Основным документом, необходимым для государственной <1> регистрации жилищного кооператива, является его устав.
--------------------------------
<1> См.: Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: Практическое пособие. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011. С. 223.
Устав кооператива является единственным учредительным документом как жилищного, так и жилищно-строительного кооператива. При этом юридическое значение устава состоит также в том, что устав - это локальный нормативный документ, обязательный для всех членов данного кооператива и самого кооператива как юридического лица. Поскольку правоспособность юридического лица (ст. 49 ГК РФ) реализуется его органами (ст. 53 ГК РФ), постольку устав кооператива обязателен к исполнению всеми его органами - общим собранием (конференцией), правлением, председателем правления, ревизионной комиссией (ревизором). Устав обязателен для всех членов соответствующего кооператива, а не только для тех, кто голосовал за утверждение устава при создании жилищного или жилищно-строительного кооператива. Законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава также для третьих лиц.
На основании своего устава жилищный или жилищно-строительный кооператив в лице соответствующего органа управления выступает участником гражданского оборота, субъектом трудовых, налоговых и других правоотношений. Устав с учетом общих требований законодательства индивидуализирует юридический статус конкретного потребительского кооператива.
Статья 113 ЖК РФ <1> устанавливает обязательные требования к содержанию устава ЖК.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. М.: Проспект, 2012. С. 56.
Устав - это основной документ, содержащий нормы о создании и деятельности ЖК.
В устав ЖК обязательно включаются следующие сведения:
- о наименовании кооператива;
- месте его нахождения;
- предмете и целях деятельности;
- порядке вступления в члены кооператива;
- порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
- размере вступительных и паевых взносов;
- составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов;
- ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
- составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива;
- порядке принятия органами кооператива решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков;
- порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
В устав ЖК <1> могут быть включены и иные положения, не противоречащие законодательству.
--------------------------------
<1> См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2012. С. 123.
Необходимо обратить внимание на то, что такие дополнительные правила не должны противоречить императивным нормам ГК РФ, ЖК РФ и иных федеральных законов. Это важно, в частности, потому, что при представлении необходимых документов для государственной регистрации кооператива заявитель, подписывая заявление о государственной регистрации, подтверждает, что представленный учредительный документ соответствует установленным законодательством Российской Федерации требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы (см. также ст. 114 ЖК РФ). При подготовке устава жилищного кооператива следует учитывать, что к нему предъявляются также требования п. 2 ст. 116 ГК РФ.
Прежде уставы жилищно-строительных кооперативов принимались в соответствии с Примерным уставом, который был утвержден Постановлением Совета Министров РСФСР от 2 октября 1965 г. N 1143. Этот правовой акт был признан утратившим силу, однако он может служить некоторым ориентиром при подготовке проектов уставов современных кооперативов в части, не противоречащей действующему законодательству.
В настоящее время правовые нормы, устанавливающие обязательные требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, содержатся в п. 2 ст. 52 ГК РФ (общие требования к уставам любых юридических лиц), в п. 2 ст. 116 ГК РФ (требования к уставам всех потребительских кооперативов), в ст. 113 ЖК РФ.
Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица <1> осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности (п. 2 ст. 54 ГК РФ). В данном случае государственная регистрация кооператива должна осуществляться по месту нахождения его правления. При подготовке устава жилищного или жилищно-строительного кооператива целесообразно обратить внимание на то, что такой кооператив обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью, что характерно для некоммерческих организаций (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Практически это означает, что жилищный кооператив вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его уставе и соответствуют установленным в уставе предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому ст. 113 ЖК РФ к числу сведений, которые в обязательном порядке должны быть указаны в уставе любого жилищного или жилищно-строительного кооператива, относит, в частности, предмет и цели деятельности кооператива.
--------------------------------
<1> О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей: Федер. закон: принят Гос. Думой 13 июля 2001 г.; одобр. Советом Федерации 20 июля 2001 г.: по состоянию на 29 декабря 2012 г. // Собрание законодательства РФ. 2001. N 33. Ст. 3431.
Еще раз повторимся: цель жилищных кооперативов <1> - это удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
--------------------------------
<1> См.: Жилищное право. Конспект лекций: Учебник / Под ред. В.Н. Ивакина. М.: Юрайт, 2010. С. 98.
Предмет деятельности жилищного кооператива - приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.
Предмет деятельности жилищно-строительного кооператива - строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома.
Помимо волеизъявления учредителей жилищного или жилищно-строительного кооператива, для его создания в качестве юридического лица необходим юридический факт - государственная регистрация юридического лица при его создании.
Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ст. 114 ЖК РФ). Общие правила о государственной регистрации для всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>. Указанный Федеральный закон регулирует, в частности, отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при внесении изменений в их учредительные документы и при ведении Единого государственного реестра юридических лиц. Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимаются преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 2001. N 33. Ст. 3431.
Реорганизация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется с учетом специальной нормы, установленной в ст. 122 ЖК РФ. Согласно указанной статье жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При реорганизации кооператива в форме преобразования данное правило обладает приоритетом по отношению к соответствующим общим нормам ГК РФ.
Нужно сказать, что ЖК РФ содержит специальную норму в отношении только одной из указанных форм реорганизации. В то же время реорганизация жилищного кооператива без изменения вида этого юридического лица (в форме слияния, присоединения, разделения и выделения) возможна по общим правилам гражданского законодательства.
Для такой формы реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, как его преобразование, ЖК РФ в императивной норме установил ограничение: указанный кооператив может быть преобразован только в товарищество собственников жилья.
Также нужно сказать, что жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ).