- •Глава 1. Общая характеристика жилищного права
- •§ 1. Понятие, предмет и методы жилищного права.
- •§ 2. Система жилищного права
- •§ 3. Принципы жилищного права
- •1. Принцип обеспечения условий для осуществления
- •2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
- •3. Принцип неприкосновенности жилища
- •4. Свобода осуществления жилищных прав
- •5. Принцип свободы передвижения
- •6. Принцип доступности пользования жилым фондом
- •7. Использование жилого помещения по назначению
- •8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
- •§ 4. Защита жилищных прав
- •1) Признание права на жилище.
- •2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
- •5) Прекращение или изменение жилищного правоотношения.
- •6) Иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 2. Источники жилищного права
- •§ 1. Понятие и классификация источников жилищного права
- •§ 2. Жилищное законодательство рф и субъектов рф
- •Раздел VII посвящен определению размера платы за жилье и коммунальные услуги.
- •§ 3. Действие жилищного законодательства по аналогии,
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 3. Конституционное право граждан на жилище
- •§ 1. Международные акты, влияющие
- •§ 2. Конституционные нормы, определяющие
- •§ 3. Сущность конституционного права на жилище
- •Глава 4. Объекты жилищных прав
- •§ 1. Объекты жилищного права.
- •§ 2. Назначение жилого помещения
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 5. Жилищный фонд
- •§ 1. Понятие и виды жилищных фондов
- •1. Понятие жилищного фонда
- •2. Классификация жилищного фонда
- •3) Оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- •5) Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
- •§ 2. Учет жилищного фонда
- •1) Технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.
- •2) Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§ 1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое
- •§ 2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •§ 1. Понятие "переустройство" и "перепланировка"
- •2) Если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).
- •§ 2. Основания и порядок проведения переустройства
- •3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
- •5) Технический паспорт помещения;
- •1. Выберите правильный ответ.
- •Глава 8. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •§ 1. Понятие права собственности на жилое помещение
- •§ 2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •§ 3. Права и обязанности граждан, проживающих
- •3.1. Пользование жилым помещением,
- •3.2. Пользование жилым помещением на основании договора
- •§ 4. Общее имущество собственников помещений
- •Часть 2 ст. 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
- •§ 5. Общее собрание собственников помещений
- •1. Выберите правильный ответ:
- •Глава 9. Переход права собственности на жилые помещения
- •§ 1. Сделки, опосредующие переход права собственности
- •1.1. Договор купли-продажи, мены
- •1.2. Договор дарения
- •1.3. Договор ренты
- •§ 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав
- •§ 3. Основания для приостановления и отказа
- •Глава 10. Правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •§ 1. Порядок и основания получения кредита
- •§ 2. Правовое основание, предмет и виды
- •§ 3. Основания и порядок обращения взыскания
- •Глава 11. Правовые основания пользования жилыми помещениями
- •§ 1. Понятие и основные разновидности
- •§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
- •§ 3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам
- •§ 4. Предоставление специализированных
- •Глава 12. Социальный наем жилого помещения
- •§ 1. Основания и порядок предоставления
- •§ 2. Понятие и форма договора социального найма
- •§ 3. Права и обязанности сторон
- •§ 4. Ответственность сторон по договору социального найма
- •§ 5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными
- •§ 6. Поднаем жилого помещения, предоставленного
- •§ 7. Изменение, расторжение и прекращение договора
- •Глава 13. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- •§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
- •§ 2. Организация и деятельность жилищных
- •§ 3. Органы управления жилищного кооператива
- •§ 4. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •§ 5. Понятие тсж
- •§ 6. Создание и деятельность
- •§ 7. Права и обязанности тсж
- •§ 8. Правовое положение членов тсж, органы управления тсж
- •Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.
- •Глава 14. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
- •§ 1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение
- •§ 2. Структура платы за жилое помещение
- •§ 3. Внесение платы за жилое помещение
- •§ 4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§ 5. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения
- •§ 6. Понятие "управление многоквартирными домами"
- •§ 7. Способы управления многоквартирными домами
- •§ 8. Договор управления многоквартирными домами
- •2. Обязанности сторон по настоящему договору
- •3. Расторжение настоящего договора
- •4. Заключительные положения
- •2. Обязанности сторон
- •3. Порядок, размер и сроки платежей
- •4. Ответственность сторон
- •5. Прочие условия
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Обязанности Сторон
- •4. Права Сторон
- •5. Ответственность Сторон
- •6. Порядок расчетов
- •7. Контроль за деятельностью Управляющей организации
- •8. Разрешение споров
- •9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
- •10. Заключительные положения
- •11. Реквизиты и подписи Сторон
§ 4. Общее имущество собственников помещений
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.
С принятием 6 марта 1990 г. Закона СССР N 1305-1 "О собственности в СССР" (далее - Закон) собственность жилищно-строительных кооперативов перестала быть односубъектной и неделимой, так как в соответствии с п. 2 ст. 7 вышеуказанного Закона член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобрел право собственности на это имущество.
С введением Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) государственный и муниципальный жилищный фонд в части жилых домов также перестал быть односубъектным, так как закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. Согласно Закону о приватизации собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда также стали являться совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладением ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерного оборудования возникла острая необходимость правового регулирования правоотношений, основанных на праве общей собственности на места общего пользования и внеквартирного инженерного оборудования.
Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" (далее - Указ) были введены новые в законодательстве понятия: "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности" и "кондоминиум" как организационно-правовая форма юридического лица: "Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее - домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение".
Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; места общего пользования, несущие, ограждающие, ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца; земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.
Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ, например в Законе г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".
В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" утратил силу (Указ Президента РФ от 19 октября 1996 г. N 1472).
Существенные изменения в законодательстве произошли с принятием первой части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст. 289 - 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).
Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только собственник квартиры. Определив функциональное назначение общего имущества, законодатель не распространил на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир стали обязанными нести бремя содержания того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений <1>.
--------------------------------
<1> См.: Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юридическая фирма "Контракт", 2006. С. 88.
К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК РФ введено понятие "собственник помещения" без указания о том, что собственниками помещений являются собственники жилых и нежилых помещений.
Собственники жилых и нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в силу п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.
Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Верховного Суда от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).
В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие "кондоминиум", оно заменено понятием "многоквартирный дом", определение которого также не раскрыто.
В ЖК РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.
В связи с тем что общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме, отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Эта позиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее действовавшего Закона о ТСЖ. В настоящее время Закон о ТСЖ не действует в связи с введением в действие нового ЖК РФ.
Перечень общего имущества многоквартирного дома неудачно заимствован без существенных изменений из Закона о ТСЖ и содержит терминологический разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества многоквартирного дома.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.
К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.
Общему имуществу присущ следующий набор признаков:
- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
- при отчуждении помещения следует его судьбе;
- право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
- оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
- имеет функциональную зависимость с помещением;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
- является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.