8284

Предлагается классифицировать кадастровые (реестровые) ошибки следующим образом: по источнику возникновения; по этапу выявления; по дате возникновения; по порядку устранения.

Рассматриваемая модель состояния территорий, предложенная в работе [1] в разрезе современного законодательства, с учетом сведений кадастровой системы [4], используя теорию множеств, земельный участок можно описать следующей моделью в разрезе конкретного момента времени:

свойств, образующих субъект кадастра; αu (t ) – связи, описывающие объект права;

βu (t ) – связи, описывающие субъект права.

Сучетом сведений, содержащихся в ЕГРН, получим, что общий объем данных о некоторой территории (например, кадастровый квартал), являющихся входным материалом при составлении прогноза, может быть представлен в виде некоторой функции:

Используя формулу 2, а также математическую модель, определяющую состояние сведений в любой части кадастрового квартала [4], получаем:

Учитывая предложенную ранее группировку кадастровых (реестровых) ошибок, а также уравнения (2), можно определить составы ошибок в приводимых коэффициентах влияния, а именно:

1.Коэффициент детерминантной составляющей модели связан с источником возникновения ошибок объекта учета.

2.Коэффициент стохастической составляющей модели связан с этапом возникновения ошибок субъекта учета.

3.Коэффициент предпрогнозной (исторической) составляющей модели связан с датой возникновения единицы учета.

4.Коэффициент остаточной составляющей неопределённости в модели («субъективная» составляющая) связан некоторой функциональной зависимостью от остальных трех коэффициентов, т.к. имеет влияние, как на сами объекты, так и на субъекты отношений: kχ = f (kα , kξ , mkσ , nkσ ) .

Любые развития территории на современном этапе имеют в своей основе земельные рыночные отношения, где земельный участок с его полными качественными и количественными характеристиками играет большую роль.

При составлении моделей территорий на базе кадастровых данных в рамках математизации отрасли, необходимо учитывать вес ошибок в сведениях ЕГРН, получаемый при синтезе группы влияния, причем таким образом, чтобы функция состояния модели была уравновешена.

Нормирование сведений ЕГРН с логики зрения исключения ошибок данных, позволяет расценивать информацию на объективную, так как равновесие системы достижимо только при отсутствии субъективных данных. Моделирование процессов использования территории и прогнозирования их развития имеет прямую зависимость от качества входящих в обработку данных. Предлагаемая группировка ошибок ЕГРН позволяет проводить мониторинг состояния территорий в комплексе.

Распределение коэффициентов влияния на прогнозные функции по группам позволит математически обосновать качество данных получаемых при составлении моделей территорий.

Список литературы

1.Коротин, А.С.Построение математической модели для решения задач бассейновой концепции [Текст] : материалы 5-й региональной научно-практической конференции «Культура управления территорией: экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (08 октября 2016 г.), ННГАСУ – 2016, с. 52-57

2.Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от

24.07.2007№ 221-ФЗ :[ред. от 01.03.2008]. Режим доступа :

КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

61

3.Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс] :федер. закон Рос. Федерации от 13.07.2015 № 218-ФЗ : [ред. от 29.07.2017]. Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф.

4.Коротин, А.С.Математическое моделирование в комплексном территориальном кадастре природных ресурсов[Электронный ресурс] / А.С. Коротин, Д.С. Салдаев // VIII Международная студенческая электронная научная конференция «Студенческий научный форум 2016». -

Режим доступа : http://www.scienceforum.ru.

ОПЫТ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНОГО ЗОНИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

БыстроваА.В., Пылаева А.В.

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет (Нижний Новгород)

ВРеспублике Беларусь и Российской Федерации одинаково начали формироваться институты собственности на объекты недвижимости, поэтому изучение опыта Республики Беларуси очень важно. На начальном этапе нужно было произвести учет, регистрацию и оценку объектов недвижимости, а затем устанавливать налог на недвижимость. Так в Белоруссии 22июля 2002 г. был введен закон о регистрации недвижимого имущества, давший толчок новым общественным отношениям, связанным

снедвижимым имуществом [1].

Внастоящее время в Республике Беларусь ведется Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) и Государственный земельный кадастр (ГЗК), в который входит реестр цен на земельные участки.

Объектами кадастровой оценки являются земли оценочных зон и земельные участки, зарегистрированные в ГЗК.

Цель оценки – это определение кадастровой стоимости для повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Кадастровая стоимость земельного участка Республики Беларусь представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании по существующему целевому назначению. Она максимально приближена к рыночной стоимости на дату оценки при наличии достаточного количества рыночной информации.

62

В связи с этим, налоговая база земельного налога определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка. Ставки земельного налога установлены Налоговым кодексом в зависимости от функционального использования земель (например, для производственной зоны – 1,1% от кадастровой стоимости и т.д.)[2].

Кадастровая стоимость земель, земельных участков используется в целях[3]:

−определения размера платы за право заключения договоров

аренды;

−установления начальных цен на аукционах;

−передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь и негосударственных юридических лиц Республики Беларусь;

−определения стоимости земельного участка, передаваемого в

ипотеку;

−определения стоимости земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению;

−выкупа у граждан земельных участков при изъятии их для государственных нужд или предоставления взамен равноценных земельных участков;

−оценки недвижимого имущества (определения стоимости местоположения объекта недвижимости);

−определения размера денежной компенсации наследникам при принятии по наследству земельного участка, находившегося на праве частной собственности у наследодателя.

Согласно белорусскому законодательству, кадастровая стоимость земли должна определяться не реже, чем 1 раз в 5 лет.

Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь составляет и утверждает график проведения кадастровой оценки земель на срок не менее 10 лет.

Кадастровая оценка земель, земельных участков населенных пунктов проводится по состоянию на 1 июля года начала проведения работ по кадастровой оценке земель (дата кадастровой оценки) за счет средств республиканского или местного бюджета.

Кадастровая оценка производится в отношении следующих категорий земель[3]:

−земли населенных пунктов;

−земли садоводческих товариществ и дачных кооперативов;

−земли, расположенные за пределами населенных пунктов и садоводческих товариществ.

Все земли оцениваются по 5 видам функционального использования (оценочных зон), представленных на рисунке 1 [2]:

1)жилая многоквартирная зона;

63

2)жилая усадебная зона;

3)производственная зона;

4)общественно-деловая зона;

5)рекреационная зона.

Рис. 1. Оценочные зоны г.Минск Республики Беларусь

Таким образом, кадастровой оценке в Республике Беларусь не подлежат земли водных, лесных и особо охраняемых объектов.

Исполнителем работ могут быть:

−государственные организации;

−организации, доля государственной собственности в уставном фонде (капитале) которых составляет более 50%, осуществляющие оценочную деятельность;

−созданные Белорусской торгово-промышленной палатой организации, осуществляющие оценочную деятельность [3].

Исполнители оценки (юридическое лицо) должны иметь в штате не менее 2-х оценщиков, аттестованных в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь, для которых исполнитель оценки является основным местом работы. Результатом кадастровой оценки служит заключение и отчет об оценке, содержащий, в том числе, схемы оценочного зонирования по 5 видам функционального использования, таблицы кадастровых стоимостей земель оценочных зон и зарегистрированных земельных участков по стандартным формам[4].

64

Технология проведения кадастровой оценки регламентируется государственным стандартом СТБ 52.2.01-2017 (ранее 2007, 2011 г.) «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка земельных участков» и инструкциями по кадастровой оценке различных категорий земель (от 29.06.2015 № 27).

Процедура кадастровой оценки включает следующие этапы[5]:

−составление задания и заключение договора на оценку;

−сбор и анализ информации;

−определение предпосылок и ограничений;

−анализ рынка недвижимости;

−выбор методов оценки и методов расчета стоимости;

−оценочное зонирование;

−расчет стоимости земель, земельных участков выбранными

методами;

−составление и оформление отчета и заключения о кадастровой

оценке.

В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель, которое предусматривает разделение земель на оценочные зоны, внутри которых кадастровая стоимость земельных участков приблизительно одинаковая.

В оценочной зоне должны соблюдаются следующие условия:

−земельные участки имеют одинаковые функциональное использование и территориально-планировочные условия;

−транспортная (временная) доступность центра населенного пункта со всех земельных участков внутри зоны не различается;

−внешние улучшения земельных участков в зоне равноценны. Оценочное зонирование осуществляется на основе кадастровых

карт, утвержденных генеральных планов и планов детальной планировки населенных пунктов с использованием ГИС. Пример схемы оценочного зонирования представлен на рисунке 2.

Рис. 2. Схема оценочного зонирования

65

Оценочное зонирование осуществляется в следующем порядке:

1)составляется кадастровая карта населенного пункта;

2)на кадастровую карту наносятся функциональные зоны;

3)функциональные зоны делятся на оценочные зоны по факторам: временной доступности центра населенного пункта, внешних улучшений, территориально-планировочных условий, природных и рекреационных особенностей земель;

4)оформление результатов оценочного зонирования.

При формировании оценочных зон необходимо придерживаться следующих правил:

−земельные участки с административными (офисными) зданиями образуют оценочные зоны с учетом особенностей типов строений, влияющих на рыночную стоимость земли;

−в отдельные оценочные зоны не выделяются земельные участки в зонах жилой застройки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник и других объектов общественного обслуживания или здравоохранения;

−количество оценочных зон определяется индивидуальными особенностями населенных пунктов и не регламентируется.

Границами оценочных зон принимаются:

−естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа – реки, ручьи, овраги, балки, обрывы и так далее);

−границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

−улицы, проезды, границы (заборы) предприятий производственного

инепроизводственного назначения;

−границы лесных, сельскохозяйственных и иных земель;

−границы районов, сельских советов, населенных пунктов, земельных участков, квартальной застройки;

−иные объекты.

Описание границ каждой ценовой зоны по каждому типовому объекту должно позволять сделать заключение о включении или не включении конкретного объекта недвижимости в ту или иную ценовую зону.

Итоговая информация по оценочному зонированию территории используется для дальнейшей работы по кадастровой оценке, в том числе для определения ценообразующих факторов в процессе построения (уточнения) моделей оценки кадастровой стоимости.

Таким образом, на основании анализа опыта Республики Беларусь можно сделать вывод, что используется система налогообложения на основе рыночной стоимости. Массовая оценка производится периодически, не реже чем через пять лет.

Кроме этого, предусмотрена актуализация последних результатов массовой оценки с применением современных автоматизированных

66

технологий. А сформированная система мониторинга рынка недвижимости на основе анализа цен сделок и предложений позволит выявлять пределы изменения цен на рынке за определенный период.

Список литературы

1.Республика Беларусь. Законы. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним[Электронный ресурс] : закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З :[ред. от 15.11.2016]. Режим доступа : Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь.

2.Республика Беларусь. Законы. Налоговый кодекс Республики Беларусь (Особенная часть)[Электронный ресурс] : закон Республики Беларусь от 29.12.2009 № 71-З: [ред. от 31.12.2015].Режим доступа : Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь.

3.Дедкова, О. В. Оценка стоимости земельных участков: учеб.-

метод. комплекс для специальности 1–26 81 03 « Управление недвижимостью» [Текст]/ О. В. Дедкова; ГИУСТ БГУ, Каф. управления недвижимостью.– Минск : ГИУСТ БГУ, 2016. – 44 с.

4.Пылаева, А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости: учебн. пос. для вузов [Текст]/ А. В. Пылаева ; Нижегор. гос. архитектур.- строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2017.

5.СТБ 52.2.01-2017 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости земельных участков.

ПРИМЕНЕНИЕ БЕСПИЛОТНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ И ГИС ПРИ ЗОНИРОВАНИИ ТЕРРИТОРИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

УГОДИЙ

Забелин С.А., Тарбаев В.А.

Саратовский государственный аграрный университет им. Н.И. Вавилова (Саратов)

Действующее законодательство предусматривает различные виды зонирования территорий, в том числе градостроительное, административно-территориальное зонирование, функциональное зонирование, лесохозяйственное зонирование, земельно-кадастровое и другие [1].

Зонирование является одним из механизмов управления земельными ресурсами, который определяет сходство и различие отдельных участков территории по определенным признакам, выявляет

67

условия использования их. Данные зоны и установленные при этом правовыми и экономическими отношениями характер использования относятся к сфере государственного регулирования землепользования и земельных отношений. Основой зонирования является функции земли как пространство жизнедеятельности и природного комплекса. При этом земля проявляет в зависимости от природно-климатических условий и разнообразия видов жизнедеятельности (производства) значительные различия в природных, экологических, экономических, социальных характеристиках участка и отношений, возникающих по поводу его использования [1].

Зонирование происходит путем дифференциация территории по зонам, своеобразное дробление пространств земли, на основе объединения частей территории со сходными параметрами. Под зоной понимают участок территории, выделенный с определенной целью по количественным и качественным критериям, для реализации конкретных функций [2].

При этом технологии зонирования территорий не стоят на месте. Активно применяются спутниковые технологии, различные современные программные комплексы. Но среди всего прочего выделяются беспилотные летательные технологии [3].

Одним из самых простых видов зонирования территорий при помощи беспилотных технологий является зонирование по угодьям, где четко и быстро можно различить контуры объектов по снимку и при помощи специальных ГИС программ составить карту хозяйства, муниципального образования или района по фактическому использованию земель. На рисунке 1 представлен снимок с беспилотного летательного аппарата SuperCamS-250 F.

Рис. 1. Фрагмент снимка

68

Применение беспилотных технологий для сельского хозяйства помогает решать следующие задачи:

−создание и обновление в электронном виде карт и планов обрабатываемых земель;

−учет сельскохозяйственных угодий;

−планирование посевных работ по производственным участкам;

−контроль объема и качества проведения полевых работ;

−прогноз урожайности сельскохозяйственных культур;

−контроль качества сбора урожая;

−мониторинг эрозионной обстановки.

Зонирование территорий сельскохозяйственных земель опирается на различные первичные характеристики и показатели:

−контурность;

−удаленность полей от производственных центров;

−рельеф (крутизна склонов агроландшафта);

−содержание гумуса;

−кислотность почв;

−содержание основных питательных веществ (NPK);

−негативные процессы (засоление, заболачивание, эродированность, загрязнение тяжелыми металлами);

−глубина залегания грунтовых вод.

Зонирование сельскохозяйственных территорий может проводиться как отдельно по одному из вышеприведенных показателей, так и комплексно по обобщающим показателям.

При осуществлении зонирования территории нужно обращать внимание на все параметры, какое воздействие они указывают друг на друга и на основные результирующие показатели производства и использования земли.

Обобщающие показатели позволяют принимать общие комплексные решения, специализированные устанавливать размеры и направления отдельных мероприятий по развитию свойств земли, организации использования отдельных угодий.

При этом одной из основных задач зонирования земель сельскохозяйственного назначения является установление качественных характеристик земельных участков, используемых и неиспользуемых в сельскохозяйственном производстве для установления пригодности почв под различные виды сельскохозяйственных угодий. Выделенные зоны помогут рационально и эффективно организовать производство, сократить затраты и увеличить объем производимой продукции. Зонирование представляет собой сложный процесс, при организации которого необходимо правильно выделить наиболее важные параметры, определяющие ведущее направление деятельности.

69