4961

31

Вопросы для проверки

1.Дайте определения понятиям «предприятие» и «бизнес».

2.Каковы цели определения стоимости предприятий?

3.Какие правовые документы регламентируют оценку предприятий?

4.Каковы особенности бизнеса как объекта оценки?

5.Перечислите факторы, учитываемые при определении стоимости бизнеса.

6.Какие методы используются в рамках оценки стоимости предприятия (бизнеса)?

7.В чем выражается суть антикризисного управления предприятием?

8.Дайте определение понятию «реструктуризация».

9.Как производится оценка контрольной и миноритарной доли собственности и определение итоговой величины стоимости предприятия?

10.Как производится оценка ликвидационной стоимости предприятия?

11.Что представляет собой система мониторинга и управления стоимостью бизнеса предприятия?

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

5.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.1. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 74 с.

6.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.2. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 39 с.

32

Раздел 11 Оценка финансового состояния предприятия

Рекомендации по изучению. Главным при изучении раздела является усвоение основных понятий, целей, задач и методов оценки финансового состояния предприятия. Изучение раздела также базируется на овладении методикой анализа финансовых результатов деятельности и финансового состояния предприятия, анализа эффективности финансово-хозяйственной деятельности предприятия, оценки ликвидности и платежеспособности, оценки финансовой устойчивости, оценки деловой активности, оценки рентабельности.

Вопросы для проверки

1.Что представляет собой оценка финансового состояния предприятия?

2.Какова главная цель финансовой деятельности предприятия?

3.С помощью каких коэффициентов можно определить эффективность финансово-хозяйственной деятельности предприятия?

4.Какие показатели прибыли используют при анализе?

5.Как оценить ликвидность и платежеспособность предприятия?

6.Как оценить финансовую устойчивость предприятия?

7.Как оценить деловую активность предприятия?

8.Как произвести оценку рентабельности предприятия?

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

Раздел 12 Аренда (лизинг) объекта недвижимости

Рекомендации по изучению. Успешное освоение раздела зависит от овладения понятийным аппаратом, изучения сущности и функций лизинга. Важно понимать, что является объектами, а кто - субъектами лизинговых отношений, рассмотреть классификацию видов лизинга, основные этапы заключения лизинговой сделки. Также в процессе изучения нужно усвоить разницу между лизингом и арендой, особенности строительного лизинга.

Необходимо подготовиться к защите курсовой работы.

33

Вопросы для проверки

1.Что такое лизинг?

2.Каковы функции лизинга?

3.Что является объектами лизинга?

4.В чем отличия между арендой и лизингом?

5.Что такое строительный лизинг?

6.Перечислите участников строительного лизинга.

Рекомендуемая литература

1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.

2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.

3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.

4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.

5.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.1. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 74 с.

6.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.2. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 39 с.

34

4. Рекомендации по выполнению курсовой работы

Курсовая работа - это самостоятельная работа студента, предназначенная для более полного усвоения пройденного им материала по определенному предмету. КР – это более глубокое и объемное исследование избранной проблемы учебного курса, чем реферат, доклад или контрольная работа.

Курсовая работа должна включать в себя следующие разделы: титульный лист; оглавление; введение; главы основной части; заключение (выводы); список использованных источников; приложения - при необходимости.

Введение должно состоять из следующих элементов:

1)Обоснование (актуальность) темы – это степень ее важности в определенный момент и в конкретной ситуации для решения данной проблемы, вопроса или задачи. Освещение актуальности не должно быть многословным (для курсовой работы достаточно 0,5 страницы);

2)Описание степени научной разработанности проблемы – перечисление основных точек зрения, подходов и методологических основ исследований различных авторов, изучающих данную проблему;

3)Указание предмета и объекта работы. Объект исследования – это процесс или явление, порождающее проблемную ситуацию и избранное для изучения. Предмет – это то, что находится в границах объекта. Именно предмет исследования определяет тему исследования.

4)Постановка цели и задач исследования. Цель – это результат, который необходимо получить при проведении исследования. Задачи исследования – это те исследовательские действия, которые необходимо выполнить для достижения поставленной в работе цели.

Введение не должно превышать 2-3 страницы.

Основная часть курсовой работы обычно состоит из двух глав: теоретической и практической, при этом каждая глава – из двух-трёх параграфов и выводов по главе. Формулировка глав и параграфов должна быть четкой, краткой и в последовательной форме раскрывать содержание работы.

Первая глава представляет собой аналитический (теоретический) обзор по проблеме, рассматриваемой в работе. На основе изучения литературных источников отечественных и зарубежных авторов рассматривается сущность исследуемой проблемы, анализируются различные подходы их решения, дается их критический анализ, излагается собственная позиция исследователя. В этой главе излагаются теоретические основы и краткая история изучаемого вопроса; выявляются нерешенные, слабо изученные или требующие решения проблемы. Необходимо иметь в виду, что история вопроса, которая излагается в теоретической главе, – это не перечисление чужих мнений, а изложение того, как постепенно и последовательно формировалось нынешнее положение вещей

висследовании рассматриваемой проблемы. Тематика первой главы определяется индивидуально в соответствии с вариантом студента.

Вторая глава посвящена расчету рыночной стоимости квартиры находящейся в г. Нижний Новгород. Задание для расчета определяется также индивидуально в соответствии с вариантом студента.

35

Заключение объемом 1–2 страницы должно содержать в концентрированном (тезисном) виде без какой-либо аргументации ранее обоснованные студентом в тексте работы наиболее важные выводы и предложения и применение их на практике. Автор курсовой работы должен выделить собственный вклад в разработку темы, подчеркнуть значимость своих выводов и наблюдений. Качество работы увеличится, если студент сумеет не только грамотно и профессионально подвести итоги, но и определить перспективность направлений дальнейшего исследования темы на новом уровне. Не стоит включать в заключение цитаты и примеры.

Всписок использованных источников и литературы включаются все изученные или использованные автором книги, статьи, нормативные акты и другие источники, имеющие отношение к избранной теме, независимо от того, цитируются ли они в работе.

ВПриложение выносится дополнительный материал, который может нарушить связность изложения основного содержания и препятствовать его целостному восприятию. Это особенно касается громоздких таблиц, схем, формул и т. п. Иллюстрации и таблицы, которые расположены на отдельных листах работы, включают в общую нумерацию страниц, но они не входят в общий объем работы. Каждое приложение следует начинать с нового листа с указанием посередине строки слова «Приложение», напечатанного заглавными буквами, после которого следует арабская цифра, обозначающая его последовательность. Приложение должно иметь содержательный заголовок, который выравнивается по центру.

Содержание расчетной части курсовой работы

1. Исходные данные 2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

3. Выбор и обоснование подходов к оценке

4. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

4.1 Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

4.2 Определение накопленного износа

4.2.1 Расчет физического износа

4.2.2 Расчет функционального износа

4.2.3 Расчет внешнего износа

5.Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

6.Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

6.1 Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию

7. Согласование результатов оценки

Рекомендации по выполнению расчетной части курсовой работы

1. Исходные данные

Исходными данными является описание объекта оценки (адрес объекта, краткая характеристика объекта оценки, общая площадь квартиры, площади жилых и вспомогательных помещений квартиры, год постройки дома, возраст здания, местоположение квартиры на этаже дома, конструктивно-

36

планировочное решение, благоустройство и внутренняя отделка квартиры, местоположение объекта оценки, благоустройство двора, износ, относительная прибыль предпринимателя). Задаются каждому студенту индивидуально по заданию в соответствии с вариантом.

2. Анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода

На основании информации, представленной в сети Интернет, необходимо произвести анализ рынка жилой недвижимости г. Нижнего Новгорода, представить все необходимые расчеты, графики и диаграммы.

3. Выбор и обоснование подходов к оценке

Студентам необходимо произвести выбор подходов и методов, используемых для оценки объекта, и обосновать свой выбор.

4. Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

4.1 Расчет восстановительной стоимости объекта оценки

Студенты определяют восстановительную стоимость квартиры методом сравнительной единицы. В КР в качестве сравнительной единицы берется стоимость 1м2 нового жилого дома на дату оценки.

Для определения величины затрат необходимо использовать сборник УПВС №28, согласно которому необходимо принять удельные веса отдельных конструктивных элементов и устройств в зависимости от варианта задания. Поскольку на основании УПВС №28 восстановительная стоимость строительства рассчитывается в ценах 1972г., то необходима ее индексация на текущий момент времени с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки, и объема объекта.

4.2 Определение накопленного износа

4.2.1 Расчет физического износа

В рамках КР применяется нормативный метод расчета физического износа зданий, т. к. объект оценки – жилое здание. Данный метод предполагает использование Ведомственных строительных норм ВСН 53-86 (р), с помощью которых определяется устранимый физический износ, неустранимый физический износ короткоживущих элементов, неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания.

4.2.2 Расчет функционального износа

Функциональный износ – снижение стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым рынком к данному имуществу. Основная причина заключается в появлении на рынке современных видов имущества аналогичного назначения.

По условиям КР оцениваемая квартира удовлетворяет практически всем требованиям современных норм (сопротивление теплопередаче наружных стен и покрытия и т. д.), поэтому функциональный износ принимается в размере 0%.

37

4.2.3 Расчет внешнего износа

Внешний (экономический) износ оценивается методом сравнения продаж или методом капитализации потери дохода вследствие внешнего воздействия. При этом к внешнему износу относится только часть капитализированных потерь дохода, относящаяся к недвижимому имуществу.

В КР студенты методом сравнения продаж подбирают 4-5 аналогов объекта сравнения в заданном районе и районе более элитной застройки. Аналоги рекомендуется подбирать на основании информации, представленной на Интернет-сайтах: www.avito.ru, www.domofond.ru, www.gipernn.ru, www.domoway.ru, www.morisnn.ru, www.realty.dmir.ru, www.mirkvartir.ru, nn.cian.ru.

5. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Применение сравнительного подхода в КР предполагает использование метода сравнения продаж. Для расчета стоимости выбираются объекты-аналоги

– реальные предложения на рынке недвижимости г. Нижнего Новгорода на дату оценки, расположенные в том же микрорайоне, что и объект оценки. Анализ рынка аналогичных объектов рекомендуется проводить на основе информации Интернет-сайтов: www.avito.ru, www.domofond.ru, www.gipernn.ru, www.domoway.ru, www.morisnn.ru, www.realty.dmir.ru, www.mirkvartir.ru, nn.cian.ru.

Студенты, внося корректировки в цены продажи объектов-аналогов должны придерживаться правил:

-сначала производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

-после производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

В зависимости от разброса скорректированных стоимостей аналогов студенты должны принять для них весовые коэффициенты.

6. Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

При реализации доходного подхода в КР используется метод дисконтированных денежных потоков.

6.1 Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию

Стоимость реверсии рассчитывается методом капитализации дохода либо корректировкой стоимостей недвижимости, рассчитанной на дату оценки, на величину возможного износа за реализуемый период. Поэтому в КР за стоимость реверсии принимается стоимость имущества, рассчитанная затратным подходом.

Студентам задается длительность прогнозного периода, которая составляет 6 лет. Студенты должны самостоятельно принять величину

38

рыночной арендной платы в месяц для своего объекта оценки и учесть среднее увеличение арендной платы с учетом динамики ее роста и инфляции на текущий момент времени. Также студенты самостоятельно рассчитывают оплату коммунальных услуг согласно тарифам на услуги на дату оценки.

Статьи расходов арендатора, связанные с затратами на управление (налоги, коммунальные платежи и т. д.) в расчеты включаются усреднено, по текущим данным, поскольку практически невозможно определить уровень расходов из-за отсутствия надежной оценки уровня менеджмента арендодателя.

Безрисковая ставка принимается равной доходности государственных бумаг, а именно, берется доходность облигаций федерального займа (ОФЗ) с погашением в 2010-2018 гг. По данным журнала «Финанс» доходность ОФЗ принимается на уровне 6,27% годовых.

При расчете премии за риск вложения в оцениваемый объект необходимо учесть систематические риски вложения в конкретную недвижимость и возможные изменения стоимости объекта в будущем, обусловленные потерей потребительских свойств.

Премия за инвестиционный менеджмент предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом. Так как чаще всего премия рассчитывается экспертно или на основании ранжирования риска по пятибалльной системе:

-низкое значение – 1%;

-значение ниже среднего – 2%;

-среднее значение – 3%;

-значение выше среднего – 4%;

-высокое значение – 5%,

то в рамках КР предпочтительно принять премию за инвестиционный менеджмент в размере 2%.

Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта и принимается равным 7 месяцам.

Премия за страновой риск представляет корректировку безрисковой ставки доходности, она учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США, в КР не учитывается.

Студенты должны самостоятельно проанализировать рыночную ситуацию на дату оценки и учесть те премии за риски, которые они могут аргументировать.

7. Согласование результатов оценки

В КР студенты выводят итоговую стоимость объекта оценки методом анализа иерархий (МАИ). Данный метод дает возможность проанализировать результаты всех попарно взвешенных вариантов, систематизировать их и при помощи определенных преобразований и матричных расчетов прийти к традиционной таблице веса и баллов.

39

Литература, рекомендуемая для выполнения курсовой работы

1.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.1. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 74 с.

2.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.2. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 39 с.

40

5. Рекомендации по подготовке к экзамену

Экзамен является основным и итоговым средством контроля и оценки реализации компетентностных требований, представляемых образовательным стандартом по дисциплине «Современные методы оценки собственности». В соответствии с пакетом компетенций, определяющих содержание и характер знаний, умений и навыков студентов по данной дисциплине, определяются критерии оценивания, а на основе разработанного преподавателем и объявленного студентам перечня вопросов, рекомендуемых для подготовки к экзамену, составляются билеты, содержание которых до студентов не доводится. Экзамен проводится в устной форме по билетам, каждый билет состоит из 2 вопросов. Результат освоения дисциплины при сдаче экзамена фиксируется в ведомости и зачетной книжке с соответствующей словесной оценкой и баллом. Студенты, не выполнившие практические задания или не защитившие курсовую работу в установленные учебным планом сроки, к экзамену не допускаются. Студентам, не сумевшим продемонстрировать необходимые минимальные знания, умения и навыки в соответствии с критериями оценки в ходе экзамена, либо использующим в ходе экзамена неразрешенные источники и средства для получения информации, выставляется «неудовлетворительно». В случае неявки студента на экзамен преподавателем делается отметка в ведомости «не явился». Не допущенные, не сдавшие или не явившиеся на экзамен студенты направляются на пересдачу, максимальное количество пересдач - 2.

Вопросы для подготовки к экзамену

1.Методологические основы оценки собственности.

2.Понятие оценочной деятельности.

3.Субъекты и объекты оценочной деятельности.

4.Регулирование оценочной деятельности (Закон об оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки).

5.Обязанность проведения оценки. Потребность в оценке.

6.Информационно-методические аспекты оценки. Информационная база

оценки.

7.Правовые основы проведения анализа и оценки собственности.

8.Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.

9.Принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой.

10.Принципы пользователя при оценке недвижимости.

11.Принципы оценки недвижимости, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям на нем находящимся.

12.Цели оценки недвижимости.

13.Основные виды стоимости.

14.Процесс оценки недвижимости и его этапы.

15.Анализ рынка в процессе оценки.

16.Требования к отчету об оценке.

17.Экспертиза отчетов об оценке.