Доверенность сохраняет силу, если третьи лица не знают о ее отмене

Прежняя редакция п. 2 ст. 189 ГК РФ устанавливала, что права и обязанности, которые возникли в результате действий представителя, сохраняют свою силу для доверителя и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило действовало до того момента, пока представитель не узнал или не должен был узнать о прекращении доверенности. Также оно не применялось, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Новая норма устанавливает, что если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, то права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Формулировка нормы стала более конкретной и не допускает дополнительных обстоятельств, которые должны быть установлены. Таким образом законодатель стремиться стабилизировать отношения, возникшие в результате представительства. Представляемый должен сам позаботиться о том, чтобы уведомить третье лицо об отмене доверенности, поскольку именно он в полном объеме несет риск последствий сохранения действительности сделки. Между тем нельзя не отметить, что контрагенты также должны проявлять максимальную осмотрительность, особенно в свете возможности информирования об отмене доверенности путем официального опубликования. В связи с этим для участников сделок, в которых с другой стороны участвует представитель, можно дать рекомендацию требовать выдачи доверенности непосредственно перед совершением юридически значимого действия. Установленный законом месячный срок с момента публикации еще не успеет пройти, а права и обязанности представляемого сохранятся.

Звезда за правильный ответ

Вы внимательно прочитали статью? Тогда ответьте на вопрос:

Представляемый выдал безотзывную доверенность. Может ли он отменить ее до окончания срока?

Да, в предусмотренных самой доверенностью случаях

Да, если решит передать полномочия по делу другому представителю

Да, если опубликует сообщение об этом в газете »Коммерсант»

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Установлен обязательный претензионный порядок. С какого момента начинается течение срока исковой давности

Наталья Владимировна Тололаева  аспирантка юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, специалист 3-го судебного состава ВАС РФ

• Как обязательный претензионный порядок может помешать судебной защите

• Входит ли срок претензионного порядка в срок исковой давности

• Как проблема соотношения претензионного порядка и срока исковой давности решается за рубежомa

Цели досудебного порядка урегулирования спора довольно понятны и обоснованы: он должен приводить к экономии средств и времени сторон, сохранению между ними партнерских отношений, уменьшению нагрузки на суды. Кроме того, быстрое удовлетворение обоснованных претензий благоприятно сказывается на деловой репутации предпринимателей. Однако может ли процедура досудебного порядка создавать затруднения для судебной защиты нарушенных прав? Одним из частных аспектов этой общей проблемы является вопрос о соотношении срока на соблюдение обязательного претензионного порядка и срока исковой давности. Поскольку наиболее яркий пример введения законодателем обязательного претензионного порядка — это ст. 797 ГК РФ (договор перевозки грузов) и ст. 12 Федерального закона от 30.07.2003 № 87- ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности» (далее — Закон № 87- ФЗ), поставленный вопрос легче проиллюстрировать именно на спорах, возникающих по поводу этих обязательств.

В практике сложились два подхода к исчислению срока исковой давности при обязательной досудебной стадии

До предъявления к перевозчику иска необходимо предъявить ему претензию в порядке, предусмотренном соответствующим уставом или кодексом. Иск к перевозчику может быть предъявлен грузоотправителем или грузополучателем в случае полного или частичного отказа перевозчика удовлетворить претензию, либо неполучения от перевозчика ответа в тридцатидневный срок (ст. 797 ГК РФ).

Приведем конкретный пример. Клиент обращается с иском к экспедиторской компании или перевозчику автомобильным транспортом о взыскании убытков, причиненных утратой (порчей) груза. Ответчик в свою очередь ссылается на пропуск истцом годичного срока исковой давности, исчисляемого с момента нарушения (дня, когда произошла утрата или порча). При этом истец указывает на необходимость исчисления срока исковой давности с момента получения отказа ответчика в удовлетворении претензии.

В судебно-арбитражной практике последних лет наметились две тенденции в определении порядка исчисления срока исковой давности при наличии обязательной досудебной стадии урегулирования возникшего конфликта.

Позиция первая. Для всех требований, возникающих из договора транспортной экспедиции, установлен сокращенный срок исковой давности в один год со дня возникновения права на предъявление иска (ст. 13 Закона № 87- ФЗ). Между тем указанное право возникает с момента нарушения прав истца, установленных законом и договором, и получения отказа в удовлетворении претензии.

Обязательный досудебный порядок урегулирования споров с экспедиторами установлен п. 1 ст. 12 Закона № 87- ФЗ.

Цитата: «До предъявления экспедитору иска, вытекающего из договора транспортной экспедиции, обязательно предъявление экспедитору претензии, за исключением предъявления иска при оказании экспедиционных услуг для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением клиентом предпринимательской деятельности» (п. 1 ст. 12 Закона № 87- ФЗ).

При несоблюдении такого порядка суд должен оставить исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ). Поэтому право на иск в смысле ст. 13 Закона № 87- ФЗ возникает у истца после соблюдения претензионного порядка (определения ВАС РФ от 15.10.2008 № ВАС-12890/08, от 28.09.2011 № ВАС-11920/11, от 21.08.2012 № ВАС-10479/12).

Позиция вторая. В последнее время возобладал другой подход: предъявление претензии к экспедитору или перевозчику и рассмотрение им претензии не являются изъятиями из общего правила о начале течения исковой давности. Претензионный порядок представляет собой процедуру урегулирования уже имеющегося спора, когда лицо, обращающееся с претензией, достоверно знает о нарушении своего права и, как следствие, возникновении права на иск. Претензионный порядок входит в срок исковой давности, не продлевает его, не приостанавливает и не прерывает. Установление законодателем обязательного претензионного порядка также не означает какого-либо изменения срока исковой давности. Статья 200 ГК РФ не связывает начало течения срока исковой давности с соблюдением претензионного порядка (определения ВАС РФ от 28.02.2013 № ВАС-17625/12, от 25.04.2013 № ВАС-4278/13, от 03.07.2013 № ВАС-7874/13, от 17.12.2013 № ВАС-17409/13).

Ситуация интересна еще и тем, что выявленное противоречие существует не только при разрешении конкретных дел, но и на уровне законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции. При этом ответ на поставленный вопрос напрямую зависит от вида транспорта, на котором осуществлялась перевозка, что вряд ли можно назвать объективным юридическим критерием.

Так, часть 2 ст. 407 КТМ РФ устанавливает, что со дня предъявления к перевозчику претензии, вытекающей из договора морской перевозки груза, течение срока исковой давности приостанавливается до получения ответа на претензию или истечения установленного для ответа срока. Пправовые позиции, соответствующие буквальному содержанию текста этой статьи, содержатся и в п. п. 12, 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 № 81 «Обзор практики применения арбитражными судами Кодекса торгового мореплавания Российской Федераци».

Другие транспортные уставы и кодексы отмалчиваются по этому поводу.

Однако из толкования п. п. 44 – 47 постановления Пленума ВАС РФ от 06.10.2005 № 30 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона “Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации”» вытекает, что срок претензионного порядка включается в срок исковой давности, который начинает исчисляться с момента нарушения. Это буквально соответствует ст. 126 Федерального закона от 10.01.2003 № 18- ФЗ «Устав железнодорожного транспорта в Российской Федерации».

Такой же подход в описанной выше практике по конкретным делам в этом году возобладал для перевозки автомобильным транспортом (ст. 42 Федерального закона от 08.11.2007 № 259- ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта») и транспортной экспедиции.

Предъявление претензии может прерывать срок исковой давности

Попробуем оценить достоинства и недостатки каждого решения.

Сначала хотелось бы отметить, что при выборе между подходом, исчисляющим срок исковой давности после истечения срока претензионного порядка, и подходом, включающим срок претензионного порядка в срок исковой давности, во время толкования ст. 13 Закона № 87- ФЗ происходит игра значениями выражения «право на иск»¹. Первый подход вкладывает в эти слова чисто процессуальный смысл — возможность эффективного обращения в суд для защиты своего права. Второй подход, говоря о том, что, предъявляя претензию, лицо уже знает о нарушении своего права, а следовательно, о возникновении права на иск, использует его в материальном смысле как возникшее в связи с нарушением материально-правового требования. Из-за невозможности установления того, какой именно смысл вложил в анализируемую статью законодатель, обратимся к другим аргументам.

В пользу начала исчисления срока исковой давности после осуществления установленного законом обязательного претензионного порядка говорит то, что иное толкование необоснованно уменьшает на несколько месяцев и так сокращенный срок исковой давности, фактически благоприятствуя лицу, нарушившему обязательство. Ситуация усугубляется тем, что стороны не могут отказаться от претензионного порядка, он императивно предписан для них законодателем. В итоге досудебная стадия урегулирования конфликта создает препятствие стороне защитить свое право в суде, нивелируя таким образом все свои выгоды.

С другой стороны, первый подход дает сторонам возможность манипулировать начальным моментом течения срока исковой давности (ведь стороны сами могут выбрать момент предъявления претензии) и увеличить его практически на полгода² (полгода на предъявление претензии + год исковой давности). Так будут исключены преимущества ставшего классическим правила о сокращенных сроках исковой давности по обязательствам, возникающим из договоров перевозки и транспортной экспедиции.

В итоге наиболее выверенным, исключающим все названные недостатки кажется подход, закрепленный в Кодексе торгового мореплавания РФ, в соответствии с которым срок исковой давности исчисляется с момента нарушения обязательства. Однако его течение приостанавливается на время предъявления претензии и ожидания ответа на нее. Но из-за императивности норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности и отсутствия специальных оговорок в иных транспортных уставах и кодексах, суды обоснованно опасаются его применения, выбирая из двух оставшихся вариантов наиболее соответствующий систематике ГК РФ, общим положениям об исковой давности и буквальному содержанию норм транспортных уставов.

В этом смысле огромный регулятивный потенциал имеет п. 3 ст. 202 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100- ФЗ), вводящий основание для приостановления исковой давности в виде проведения процедуры разрешения спора, правда, во внесудебном порядке, однако пока незамеченный судами.

Такое толкование также соответствует международному опыту.

Например, п. 2 ст. 32 Конвенции о договоре международной дорожной перевозки грузов (Женева, 1956 год) устанавливает, что предъявление рекламации в письменной форме приостанавливает течение срока до того дня, когда перевозчик в письменной форме отверг резолюцию с возвращением приложенных к ней документов.

Аналогичное регулирование установлено в абз. 3 § 439³ Торгового уложения Германии, который дополняет общие предписания § 203–211, 213 Германского гражданского уложения (ГГУ) об основаниях приостановления исковой давности применительно к требованиям, связанным с транспортировкой груза.

И если § 203 ГГУ для приостановления исковой давности требует двустороннего волеизъявления должника и кредитора, вступающих в переговоры, причем независимо от формы такого волеизъявления⁴, то согласно абз. 3 § 439 Торгового уложения Германии для такого эффекта достаточно полученного перевозчиком одностороннего волеизъявления управомоченного лица в письменной форме, являющейся обязательной⁵.Таким образом, для решения поставленной проблемы предпочтительным представляется подход, распространяющий действие п. 3 ст. 202 ГК РФ на случаи обязательного досудебного соблюдения претензионного порядка с учетом регулирования, установленного в ч. 2 ст. 407 КТМ РФ (определение ВАС РФ от 13.01.2014 № 15720/13).

¹ См.: Гурвич М. А. Право на иск. М., 1949. С. 7–45. ² Используя этот аргумент, В. В. Витрянский высказывается в пользу включения срока соблюдения претензионного порядка в срок исковой давности. См.: Витрянский В. В. Договор перевозки грузов. М., 2001. С. 485. ³ Исковая давность по притязанию к перевозчику также приостанавливается изъявлениями отправителя или получателя, которыми предъявляется притязание о возмещении вреда, до момента, когда перевозчик отказывает в исполнении притязания. Предъявление притязания, как и отказ, должно иметь письменную форму. Последующее изъявление с тем же предметом больше не приостанавливает исковую давность. ⁴ Grothe H. in: Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Allgemeiner Teil. § 1–240. Bd. 1. 6. Auf. Munchen, 2012. § 203. S. 2124–2127. ⁵ Paschke M. in: Kommentar zum Handelsgesetzbuch / Hg. Oetker H. 2. Auf. Munchen, 2011. § 439. S. 1970–1971; Ruß W. in: Heidelberger Kommentar zum Handelsgesetzbuch. 7., Auf. Heidelberg, 2007. § 439. S. 1006–1007.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

В договор аренды включены услуги по содержанию имущества. Как арендатору избежать переплаты

Мария Олеговна Пономарева  юрист Адвокатского бюро DS Law

• Вправе ли арендодатель установить один счетчик на все здание и распределять расходы пропорционально между арендаторами

• Может ли арендатор без согласия собственника помещения заключить договор энергоснабжения

• Есть ли смысл арендатору заключать агентский договор с собственником для компенсации коммунальных расходов

При заключении договора аренды стоит уделить особое внимание формированию арендной платы. Обычная практика, когда арендодатель включает в плату за пользование имуществом стоимость дополнительных услуг (например, по уборке территории) или выделяет отдельно из платы за объект аренды оплату коммунальных услуг. Как правило, арендатор не задается вопросом о правомерности выделения в договоре из основной платы за пользование арендуемым помещением отдельно оплату коммунальных услуг. Тем не менее с помощью закрепления в договоре подобной конструкции арендодатель имеет возможность варьировать стоимость аренды и увеличивать ее по своему усмотрению. Безусловно, арендодателю это дает дополнительные преимущества, однако права арендатора при этом ущемляются. Кроме того, нередки случаи, когда при заключении договора арендодатель включает в стоимость договора общую для всех арендаторов плату за коммунальные услуги. Это не совсем справедливо, учитывая, что разные арендаторы занимают разные площади в здании, имеют различное число сотрудников и по-разному потребляют электрическую, тепловую энергию и другие ресурсы. На сегодняшний день в практике выработалось несколько схем, которые арендатор может использовать для того, чтобы избежать навязанной ему обязанности оплачивать услуги арендодателя.

Арендодатель может переложить бремя содержания имущества на арендатора через эксплуатационные расходы

Состав и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от состояния здания, его местоположения, размеров арендуемого помещения и набора предоставляемых услуг. В числе таких услуг могут быть: эксплуатация здания и прилегающей территории, а также систем жизнеобеспечения здания; дератизация, дезинсекция и дезинфекция; частичная компенсация арендной платы за земельный участок, относящийся к зданию; платежи за негативное воздействие на окружающую среду; еомплексная уборка общих территорий здания и прилегающей территории, вывоз снега в зимний период; благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов в летний период; организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима, обеспечение безопасности на общих территориях здания, затраты на организационно-технические мероприятия по противопожарной безопасности и проч. Таким образом, арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади и старается подстраховать себя от любого изменения расходов. Тем самым он пытается сохранить привычный уровень прибыли.

В отличие от эксплуатационных расходов стоимость коммунальных услуг почти всегда одинакова, поскольку тарифы на них выставляют монопольные коммунальные службы. Состав коммунальных услуг всегда одинаков — это электричество, вода и теплоэнергия. Размер их потребления удается регулировать с помощью персональных счетчиков, фиксирующих потребление ресурсов. Но на деле выясняется, что их установка производится не везде. Арендодатель может поставить один счетчик на все здание, а расходы распределять между арендаторами пропорционально площади занимаемого помещения. Однако даже при равных площадях двух соседей-арендаторов, энергопотребление каждого из них будет отличаться в разы. Или, к примеру, два соседних бизнес-центра примерно одинаковой площади могут отличаться энергопотреблением в силу каких-то архитектурных решений здания, таких как панорамное остекление, стеклянная крыша, пол и другого рода сложные конструкции.

При подписании договора аренды арендатор может столкнуться и с практикой установления лимитов на пользование водой и электроэнергией, за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы по размеру, превышающему стоимость потребленного лимита (постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 № 06АП-5251/2010).

Для офисных и торговых центров характерно деление коммунальных платежей еще на две составляющие. Это оплата непосредственно за потребленные арендатором услуги и компенсация арендодателю части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление общих площадей, водоснабжение и канализация туалетных комнат и проч.).

Включать оплату этих услуг в постоянную часть арендной платы (базовая ставка аренды) или прописывать отдельным пунктом договора — как правило, выбор собственника, который зависит от его политики в сфере налогообложения и удобства учета. Само законодательство не содержит прямых положений, которые позволяли бы признавать обязанность по оплате коммунальных услуг по умолчанию элементом обязанности арендатора по внесению арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее — Информационное письмо № 66).

В большинстве своем арендодатели хотели бы получать единый платеж, включающий как эксплуатационные, так и коммунальные расходы, чтобы иметь возможность самостоятельно планировать свою деятельность. И если для арендатора помещения площадью не более 200 м2 не имеет особого значения, выведены ли коммунальные услуги отдельной строкой расходов или включены в арендную ставку, то для арендаторов больших арендных площадей за коммунальные услуги набирается довольно значительная сумма, что вызывает массу вопросов относительно ее составляющих.

Несмотря на широкую распространенность арендных отношений и довольно узкую судебную практику в области оптимизации порядка оплаты и экономии эксплуатационных расходов, у сторон договора аренды возникают отнюдь не простые вопросы, например, как предусмотреть порядок компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей по обслуживанию арендованного помещения.

Сегодня судебная практика в основном ставит своей задачей определение способа организации расчетов в целях извлечения прибыли, обложения сумм НДС или применения налоговых вычетов сторонами договора аренды. Тем не менее возможно возникновение спорных ситуаций по поводу порядка оплаты коммунальных и эксплуатационных платежей, на которые стоит обратить внимание как арендатору, так и арендодателю.

Арендатору важно добиться экономии в оплате коммунальных и эксплуатационных услуг

Проблема состоит в том, что в подавляющем большинстве случаев именно на имя арендодателя поставщики коммунальных услуг выставляют счета за оказанные ими услуги применительно ко всей площади здания. На практике можно обозначить несколько способов обеспечения арендатора коммунальными услугами:

• арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг;

• арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал его представителем перед поставщиками коммунальных услуг;

• арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;

• арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету).

Тот случай, когда арендатор самостоятельно заключает договоры на коммунальные услуги с поставщиками услуг, в практике встречается не часто. Например, это возможно, если арендатор берет в аренду все здание целиком. Такая идея по компенсации коммунальных и эксплуатационных услуг не нравится самим арендодателям. Они лишаются возможности самостоятельно изменять переменную часть арендной платы, а также применять меры воздействия к недобросовестному арендатору. В такой ситуации арендодатель будет как бы «не у дел». Ни доходов, ни расходов арендодатель иметь не будет и объекта налогообложения НДС не возникнет. Все взаимоотношения со снабжающей организацией у арендатора будут идти в обход арендодателя. При этом для арендодателя существует риск неуплаты арендатором коммунальных платежей, и дальнейшее взыскание будет возможно с собственника здания (помещения).

ПРАКТИКА. Между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды. По договору арендатор несет возникающие в связи с использованием имущества расходы, в том числе на уплату (возмещение арендодателю) всех платежей (налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей). Кроме этого, договор предусматривал обязанность арендатора от своего имени и за свой счет заключить договоры с эксплуатационными, энергоснабжающими и иными организациями о надлежащей эксплуатации и содержании имущества. Из-за чего между энергоснабжающей организацией и арендатором (абонентом) был заключен договор на отпуск тепловой энергии в отношении арендуемого им объекта. Перед энергоснабжающей организацией у арендатора возникла задолженность, поэтому поставщик теплоэнергии обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю (собственнику помещения) о ее взыскании. Как указали суды, при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора энергоснабжения соответствующие расходы должен нести собственник помещения (постановление ФАС Уральского округа от 17.01.2013 по делу № А76-934/2012).

Для арендатора минус в заключении такого договора в том, что могут возникнуть дополнительные затраты. Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК РФ). И прежде чем заключить такой договор, арендатор должен получить согласие собственника имущества, поскольку коммунальные услуги передаются через оборудование, являющееся неотделимыми объектами имущества арендодателя (электропроводка, трубопровод). Но как быть арендатору помещения, расположенного в жилом доме, где в договоре аренды установлено, что арендатор платит также за обеспечение коммунальными услугами площадей общего пользования. На этот счет есть мнение Президиума ВАС РФ, в соответствии с которым в силу ст.ст. 210 и 249 ГК РФ расходы по содержанию общего имущества обязаны нести его собственники. Обязанности по заключению от своего имени договора по оплате расходов на содержание общего имущества не могут быть возложены на арендатора нежилого помещения, которое расположено в жилом доме (постановления Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 по делу № А55-11329/2009; от 17.04.2012 по делу № А40-99124/10-37-796).

Кроме того, существует риск того, что энергоснабжающие организации откажутся заключать договоры с несобственниками. Для энергоснабжающих организаций неудобно заключать договоры с большим количеством арендаторов, которые к тому же постоянно меняются.

При аренде помещения в жилом доме договор с управляющей компанией заключает его собственник

При аренде помещения в жилом доме договор с компанией, управляющей многоквартирным домом, должен заключать его собственник. Это правило действует, даже если договором аренды предусмотрено, что заключить соглашение с названной компанией обязан арендатор. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ. Вывод суда основан на том, что согласно положениям ГК РФ расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом бремя содержания имущества несет его собственник, также, если иное не установлено законом или договором. Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник подобной собственности обязан (соразмерно со своей долей) участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не изменить по следующей причине. Такой собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом (по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома). Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 по делу № А40-99124/10-37-796).

В большинстве случаев договор со снабжающей организацией заключается арендодателем задолго до того, как помещения будут переданы в аренду. Поэтому на практике наиболее распространенный способ решить вопрос о порядке возмещения арендаторами расходов арендодателя на коммунальные услуги — это определить в арендной плате переменную часть (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 по делу № А76-24215/2007-42-106, от 10.03.2009 по делу № А17-1404/2007). Таким образом, деление арендной платы на переменную и постоянную составляющие арендной платы может стать одной из лазеек для арендодателя. Это позволит обойти ограничения, установленные законодательством на увеличение арендной платы (п. 11 Информационного письма № 66).

При компенсации арендатором стоимости коммунальных услуг, не являющейся частью арендной платы, отдельным платежом (на основании отдельного счета арендодателя) стороны договора обычно фиксируют такой порядок в качестве условия договора аренды (постановления ФАС Центрального округа от 17.05.2005 по делу № А36-213/6-04; Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу № А52-353/2006/2, от 16.10.2008 по делу № А66-6068/2007; Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 по делу № А76-24215/2007-42-106).

Отрицательный момент для арендодателя в данном случае в том, что ему необходимо начислить НДС на переменную часть. Оказание услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель выставляет счет-фактуру на всю сумму арендной платы независимо от деления на постоянную и переменную части (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом, как отмечают контролирующие органы, у арендодателя нет необходимости выделять в счет-фактуре отдельной строкой суммы, которые относятся к переменной части, то есть коммунальные платежи (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества»). А также минус такой схемы для арендодателя в завышении сумм дохода и расхода для целей налога на прибыль (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03-11-11/72). Плюс для арендодателя в том, что он может учесть «входной» НДС по услугам, предоставляемым ему коммунальными службами.

Платеж за коммунальные услуги не может заменить арендную плату

Компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг правомерна и в случае, если стороны не зафиксировали в договоре аренды порядок распределения расходов на их оплату. Стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу № А05-3280/2006; Центрального округа от 28.03.2007 по делу № А36-1394/2006, от 07.04.2008 по делу № А68-280/07-24/7; Уральского округа от 12.09.2007 по делу № А60-10618/06; Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2009 по делу № А07-16181/2008; определение ВАС РФ от 14.03.2008 по делу № А31-2522/2007-24). Кроме того, необходимо понимать, что платеж за коммунальные услуги не может заменить арендную плату, он только увеличивает ее размер. И поэтому договор аренды, который устанавливает в качестве арендной платы внесение коммунальных платежей, может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 Информационного письма № 66).

ПРАКТИКА. Стороны заключили договор аренды. По условиям договора арендодатель обязался оказывать арендатору услуги по содержанию арендованного имущества (включая такие услуги, как страхование арендованных помещений, оформление документов для регистрации договора аренды в уполномоченном органе). Из-за частичной неоплаты данных услуг арендодатель обратился в арбитражный суд. Суды двух инстанций отказали ему в иске по тем основаниям, что оказание перечисленных услуг арендодателем противоречит нормам Гражданского кодекса РФ. Бремя содержания имущества лежит на самом собственнике, поэтому расходы такого рода не могут быть компенсированы арендатором. Окружной суд отменил решения нижестоящих судов и указал, что по правилам ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Бремя содержания имущества несет его собственник, если иное не установлено законом или договором. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести иные расходы на содержание переданного в аренду имущества, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, заключая договор на оказание услуг, стороны предусмотрели «иное». Арендатор обязался оплачивать дополнительные услуги арендодателя по содержанию арендованного имущества. Этот договор не был признан судом недействительным и противоречащим закону. Кроме того, договор сторонами исполнялся, ответчик частично оплатил услуги истца. Следовательно, у судов не имелось оснований для отказа в иске (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2009 по делу № А45-14473/2008-36/274).

Даже имея на руках договор аренды с прямыми обязанностями арендодателя по обеспечению эксплуатационного и коммунального обслуживания арендуемого помещения, арендатор не может быть до конца уверен в том, что арендуемое им помещение будет обеспечено всем необходимым набором услуг. Заставить арендодателя осуществлять надлежащее обеспечение объекта аренды всеми необходимыми услугами может быть затруднительно. В качестве примера можно привести такое дело. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении арендодателя исполнить условия договора аренды — осуществить эксплуатационное и коммунальное обслуживание объекта аренды. По мнению истца, арендодатель во всех случаях отвечает за обнаруженный в ходе эксплуатации дефект. Исключение составляют недостатки, которые были прямо оговорены арендодателем при заключении договора, либо те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества (ст. 612 ГК РФ). Отсутствие эксплуатационного и коммунального обслуживания, включая воду, тепло, электроснабжение, в переданном в аренду помещении — это существенный недостаток для использования спорного имущества по назначению. Суд с позицией арендатора не согласился. В договоре, на который ссылался истец, сказано, что арендодатель обязан обеспечить эксплуатационное и коммунальное обслуживание арендуемого им нежилого помещения. Тем не менее это не означает, что арендодатель обязан заключить договоры энергоснабжения и водоканализационного обеспечения спорного нежилого помещения. Истец принял нежилое помещение без каких-либо претензий к его техническому состоянию. По мнению суда, в данной ситуации речь идет не о недостатках арендованного имущества как такового, а о понуждении арендодателя исполнить условие договора аренды — обеспечить эксплуатационное и коммунальное обслуживание переданного в аренду помещения. Значит, истец не может ссылаться на ст. 612 ГК РФ (постановление ФАС Московского округа от 16.06.2011 по делу № А40-33772/2010).

В ряде случаев стороны используют следующие варианты компенсации расходов

Схема первая: арендатор и арендодатель заключают агентский договор. По условиям агентского договора арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные и эксплуатационные услуги за символическое вознаграждение. По результатам оказания услуг арендодатель-агент должен представить арендатору отчет и документальное подтверждение расходов на коммунальные услуги, произведенных в пользу последнего (ст. 1008 ГК РФ). В остальной части прав и обязанностей такой договор должен соответствовать требованиям, которые предъявляются к посредническим договорам гражданским законодательством (главы 51 и 52 ГК РФ). Когда арендодатель заключает агентский договор с арендатором, то в сделке с третьими лицами он выступает агентом. Он заключает сделки с третьими лицами от своего имени, но за счет принципала (арендатора). Другим словами, сделка проходит по модели договора комиссии. И здесь важно учесть, что сделка с третьими лицами должна быть заключена после заключения агентского договора и только во исполнение интересов принципала (арендатора).

При реализации такой схемы для арендодателя возникает неудобная для него обязанность ежемесячно представлять агентский отчет с указанием непосредственно произведенных расходов и агентского вознаграждения (ст.ст. 999, 1008 ГК РФ). В отсутствие такого отчета налоговые органы могут сделать вывод, что расходы документально не подтверждены. Необходимость предоставления ежемесячного агентского отчета возникает и в том случае, если коммунальные расходы распределяются между несколькими арендодателями и арендатором. При этом арендодателю необходимо проявлять осмотрительность в том, чтобы агентский договор не был заключен позже, чем агент (сам арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»).

Схема вторая: арендодатель самостоятельно снабжает арендатора энергией. На практике она встречается довольно редко. Арендодатель (допустим, имея в собственности или аренде собственную котельную) самостоятельно снабжает арендаторов электрической и (или) тепловой энергией.

По общему правилу исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Основные принципы ценообразования на розничных рынках электрической энергии сформулированы следующим образом. На территориях, которые объединены в ценовые зоны оптового рынка, продажу электрической энергии осуществляют гарантирующие поставщики. За исключением того объема электрической энергии, что поставляется населению и приравненным к нему категориям потребителей. На розничных рынках продажа электроэнергии осуществляется по нерегулируемым ценам. Но эти цены не должны быть выше предельных уровней нерегулируемых цен. Предельные уровни рассчитываются исходя из цен на приобретаемую гарантирующими поставщиками электрическую энергию на оптовом рынке, а также сбытовой надбавки гарантирующего поставщика и цен на услуги, оказание которых неразрывно связано с процессом снабжения потребителей электрической энергией. Указанные гарантирующие поставщики определяют нерегулируемые цены на электрическую энергию и их предельные уровни. Также они доводят их до сведения потребителей (ст. 40 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»; далее — Закон № 35-ФЗ).

При этом цены (тарифы) на электрическую энергию, поставляемую потребителям электрической энергии энергосбытовыми организациями, не обладающими статусом гарантирующего поставщика, являются свободными. Они складываются под воздействием спроса и предложения и не подлежат государственному регулированию. Исключения составляют случаи, для которых Законом № 35-ФЗ установлено государственное регулирование цен (тарифов) на электрическую энергию.

Реализация тепловой энергии отнесена к регулируемым видам деятельности в сфере теплоснабжения. Расчеты за товары и услуги в сфере теплоснабжения осуществляются по ценам (тарифам), подлежащим государственному регулированию (подп. «а» ч. 18 ст. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении»; далее — Закон № 190-ФЗ). При этом в случаях, предусмотренных Законом № 190-ФЗ, оплата тепловой энергии допускается по ценам, которые были определены соглашением сторон. Такие случаи относятся к плате за услуги по поддержанию резервной тепловой мощности. А также к ценам за поставку тепловой энергии от источника тепловой энергии, мощность которого была увеличена. Или за оказание услуг по передаче тепловой энергии по тепловой сети, мощность которой была увеличена не за счет тарифов в сфере теплоснабжения, платы за подключение к системе теплоснабжения или средств бюджетов бюджетной системы РФ (п. 3 ст. 16, п. 9 ст. 23 Закона № 190- ФЗ).

Тарифы энергоснабжающих организаций, осуществляющих отпуск тепловой энергии сторонним потребителям, в обязательном порядке должны регулироваться региональными энергетическими комиссиями (далее — РЭК). Тарифы на тепловую энергию, которая отпускается арендодателем (как поставщиком коммунальной услуги), должны утверждаться РЭК. Арендодатель должен обратиться в РЭК с соответствующим заявлением для утверждения применяемых им тарифов. По результатам рассмотрения представленного заявления и оценки документов РЭК принимает в отношении обратившегося лица (арендодателя) соответствующий приказ о применении этим лицом тарифа в установленном для него размере. В случае если утвержденные РЭК тарифы, по мнению поставщика коммунальных услуг (арендодателя), не соответствуют фактическим затратам на производство тепловой энергии, поставщик вправе обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о признании приказа РЭК недействующим.

Безусловно, какую бы арендатор не выбрал для себя схему оптимизации в отношении возмещения стоимости коммунальных и эксплуатационных расходов, ни одна из них не лишена рисков. Выбор той или иной схемы расчетов зависит, прежде всего, от той позиции, которую выработал изначально для себя арендодатель. Однако, как мы видим из статьи, арендатор всегда может повлиять на его выбор.

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Регистрация прав на недвижимость. Насколько далеко может зайти регистратор при проверке законности оснований

Юлия Валерьевна Старцева  специалист второго судебного состава ВАС РФ

• Что входит в предмет правовой экспертизы при госрегистрации права

• Может ли регистратор отказать в регистрации оспоримой сделки

• Как распределены функции по проверке законности сделки в Германии

Система регистрации допускает приобретение прав на недвижимое имущество добросовестными третьими лицами, даже если их запись в реестре была внесена неправомерно и не соответствовала реальному материально-правовому положению. Однако это не должно стать средством лишения права. В связи с этим необходимы гарантии, допускающие приобретение права от неуправомоченного отчуждателя лишь в исключительных случаях. Одним из таких процессуальных средств обеспечения правильности реестра выступает проверка законности оснований регистрации.

Правовой экспертизе подвергается только сделка, а не обстоятельства, предшествующие или сопутствующие ее заключению

При проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; далее — Закон № 122- ФЗ). Под правовой экспертизой понимают изучение представленных документов с целью установления наличия основания, с которым связывается возникновение, изменение, переход, прекращение или обременение права, проверка соответствия формы и содержания документов требованиям действующего законодательства.

Так, в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными (постановление от 01.11.2011 по делу № А49-2689/2010). Однако пределы данных полномочий не совсем ясны, в результате чего на практике нередко возникают споры о допустимости отказа в регистрации на том основании, что документы по форме или содержанию не соответствуют законодательным предписаниям.

Прежде всего, стоит отметить, что в предмет правовой экспертизы входит непосредственно сама сделка, служащая основанием для возникновения, изменения, обременения или прекращения права, но не обстоятельства и документы, предшествующие и сопутствующие ее заключению, поскольку при осуществлении своей деятельности регистрирующие органы не должны подменять другие органы.

Так, в одном из дел суд пришел к выводу, что условия возникновения у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159- ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в управление в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное помещение. Поэтому регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 по делу № А43-3374/2010-10-67). Однако эти рекомендации не всегда соблюдаются регистрирующими органами, и отказы в регистрации права в связи с отсутствием документов, имеют место до сих пор (постановление ФАС Московского округа от 19.12.2013 по делу № А41-7302/13).

Регистрирующие органы не вправе проверять соблюдение процедуры проведения торгов. Сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, не является ничтожной, а становится недействительной как следствие признания в судебном порядке торгов недействительными (постановления ФАС Северо-Западного округа от 02.04.2013 по делу № А21-3008/2012, Волго-Вятского округа от 15.07.2013 по делу № А79-12793/2012).

Не входит в компетенцию регистрирующих органов и проверка факта исполнения обязательств сторонами по договору (постановления Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 5785/11 по делу № А63-4629/10 ; ФАС Поволжского округа от 11.07.2012 по делу № А06-6842/2011, Северо-Кавказского округа от 30.11.2012 по делу № А63-2326/2012).

Регистратор не может проверять сделку на предмет оспоримости

Общий принцип определения круга полномочий регистрирующих органов по правовой экспертизе можно сформулировать следующим образом: они вправе проверять сделки на предмет их ничтожности, но не оспоримости.

Так, Президиум ВАС РФ при рассмотрении одного из дел признал правомерным отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности общества на основании договора мены земельных участков, заключенного с публичным собственником. Суд пришел к выводу, что договор является ничтожной сделкой, так как совершен в нарушение ст. 30 ЗК РФ, предусматривающей, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 ЗК РФ (постановление от 21.06.2011 по делу № А65-15941/2009-СА2-9).

Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только в судебном порядке по иску заинтересованных лиц (ст. 166 ГК РФ). Поэтому управления Росреестра не вправе проводить правовую экспертизу критериев их оспоримости. Непредставление документов не может служить основанием для отказа в государственной регистрации права.

Например, регистрирующие органы не вправе требовать предоставление информации, подтверждающей, что сделка, являющаяся основанием внесения записи в реестр, совершена с соблюдением порядка, установленного ст. ст. 79 и 83 Федерального закона от 26.12.1995 № 208- ФЗ «Об акционерных обществах» для совершения крупных сделок и сделок, в заключении которых имеется заинтересованность (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2012 по делу № А56-45720/2011).

Представляется верным подход о допустимости отказа в регистрации только по основаниям, по которым сделка может быть признана ничтожной, поскольку оспоримая сделка является совершенно нормальной до момента ее оспаривания в суде, которое, возможно, вообще никогда и не произойдет.

В Германии обязанность по проверке законности оснований сделки возложена на нотариуса

Интересным представляется положение немецкого законодательства, в соответствии с которым при осуществлении проверки наличия оснований для внесения записи об изменениях в правах ведомство, ведущее поземельные книги, ограничивается проверкой процессуальных «суррогатов»: формального согласия и наличия зарегистрированного права у отчуждателя¹, поскольку оно обладает весьма узкими ресурсами для проверки информации. Кроме того, высоко ценятся законодателем интересы оборота в быстром и бесперебойном осуществлении процесса внесения².

Принцип формального согласия закреплен в § 19 Положения о поземельной книге: проверять лежащую в основании регистрации вещную сделку не требуется, но необходимо вместо этого согласие лица, чье право затрагивается, имеющее чисто процессуальную природу и направленное на осуществление записи в поземельную книгу. Принцип материального согласия установлен лишь для отчуждения права собственности, установления, изменения и передачи права застройки, когда требуется еще и предоставление надлежаще оформленного вещного договора об отчуждении недвижимости (нем. — Auflassung).

Однако данный принцип в некоторых случаях вытесняется принципом законности, так как ведомства, ведущие поземельные книги, обязаны обеспечивать соответствие содержания поземельных книг материально-правовому положению, а потому не могут «видящими глазами» сделать книгу неправильной, не должны содействовать добросовестному приобретению от неуправомоченного лица.

Между тем принцип законности не имеет никакого преимущества перед принципом формального согласия, а потому ведомство, ведущее поземельные книги, может проверить вещную сделку, если есть обоснованные фактами сомнения в ее действительности. Отказ возможен только в случае, если ведомство с уверенностью установит, что с внесением поземельная книга станет неправильной. Простых сомнений для отказа в регистрации недостаточно, но в таком случае можно ее приостановить для прояснения ситуации. Так, ведомство, ведущее поземельные книги, должно проверить полномочия лица на распоряжение. Это осуществляется на основании содержания поземельной книги.

Однако основная нагрузка по проверке законности сделки ложится на плечи немецкого нотариуса, поскольку предусмотрено нотариальное удостоверение как обязательственных, так и вещных сделок с объектами недвижимого имущества.

Благодаря нотариальному удостоверению гарантируется наличие безукоризненных и ясных документов, необходимых для внесения в поземельную книгу, устраняется возможность возникновения противоречий между материально-правовым положением и его отражением в поземельной книге, поскольку при совершении нотариального акта нотариус осуществляет исследование воли сторон, выяснение обстоятельств дела, консультирование по вопросам правового значения сделки. Если при осуществлении удостоверения он придет к убеждению, что сделка ничтожна, то в совершении нотариальных действий отказывается. Если существуют только сомнения в ее действительности или имеются признаки оспоримости, то удостоверение сделки совершается, но о возникших сомнениях делается запись в нотариальном акте³.

Рассмотрение данных вопросов имеет большое значение для процесса внесения, поскольку тем самым создается фильтр против поступления в ведомства, ведущие поземельные книги, недействительных сделок, осуществление которых может привести к неправильности записи о правах в книге⁴.

Внесению изменений в ст. 8.1 ГК РФ предшествовало широкое обсуждение вопроса о закреплении системы регистрации прав при участии нотариусов как в процессе оформления сделок, так и в передаче документов в регистрирующий орган посредством введения обязательной нотариальной формы сделок. Именно такой подход был закреплен в первоначальной редакции проекта федерального закона № 47538- 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятого в первом чтении. Однако данное положение не нашло своего отражения в окончательном тексте закона, так как вызвало массу критики, связанной с опасениями роста числа необоснованных отказов в совершении нотариальных действий, удвоения системы проверки сделки со стороны государства (и нотариусом, и регистрирующим органом). В итоге в ст. 8.1 ГК РФ закреплено правило, согласно которому сделка должна быть нотариально удостоверена в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Хотя предполагалось, как следует из пояснительной записки к проекту закона, создание не еще одного препятствия для оборота, а, наоборот, условия для обеспечения его стабильности.

¹ Baur F./Sturner R. Sachenrecht. Verlag C.H. Beck Munchen, 2009. S. 189–190. ² Bauer H-J./ von Oefele H. F. Grundbuchordnung. Kommentar. 2. Auflage. Munchen, 2006. S. 662. ³ В одном из законопроектов о нотариате (п. 2 ст. 65) предложен аналогичный подход. См.: Проект закона о нотариате с пояснениями / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. С. 93, 180–187. ⁴ Eylmann H., Vaasen H-D. Bundesnotarordnung. Beurkundungsgesetz. Kommentar. 2. Auflage. Munchen, 2004. S. 951–962.