52

показателю стоимости для оцениваемого объекта. Источниками информации являются:

—публичные записи (данные регистрационных служб);

—данные страховых компаний;

—информационные службы;

—периодические издания по недвижимости;

—данные, предоставляемые участниками сделок;

—архивы оценщика.

Элементы сравнения – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

1.Передаваемые права собственности.

2.Условия финансирования.

3.Условия продажи.

4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).

5.Местоположение.

6.Физические характеристики объекта.

7.Экономические характеристики объекта.

8.Использование объекта.

9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.

Поправки могут проводиться в денежных единицах, процентах и долях единицы. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.

Этапы сравнительного подхода для оценки недвижимости

1-й этап. Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2-й этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3-й этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4-й этап. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

53

1.Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платой, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

2.Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3.Условия продажи и время продажи.

4.Местоположение.

5.Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя.

Процентные поправки вносятся путём умножения цены продажи объектааналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определённую сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определённую сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путём перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Преимущества сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1.В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2.В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3.Статически обоснован.

4.Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

54

5. Достаточно прост в применении и дает надёжные результаты. Недостатки сравнительного подхода при оценке недвижимости:

1.Различия продаж.

2.Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3.Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4.Зависимость от активности рынка.

5.Зависимость от стабильности рынка.

6.Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Контрольные вопросы и задания

1.В чём сходство и различия продажи страховых услуг и андеррайтинга?

2.Какие уровни андеррайтинга вы знаете?

3.Перечислите основные этапы андеррайтинга.

4.В чём разница между страховой суммой и страховой стоимостью?

5.Какие вы знаете системы страхования?

6.В чём состоит сущность доходного, сравнительного и затратного подходов при оценке стоимости недвижимости?

Глава 4. Страховой портфель

На сегодняшний день существует множество толкований определения «страховой портфель». Л.И. Рейтман трактует «страховой портфель» как фактическое количество застрахованных объектов или действующих договоров страхования на данной территории или в страховой организации в течение определённого времени.

Страховым портфелем также является совокупность страховых рисков, принятых страховщиком за определённый период (обычно один год).

Другое определение страхового портфеля трактует данное понятие как стоимостной баланс страховых рисков и страхового покрытия рисков по определённой совокупности договоров (объектов) страхования (Н.М. Яшина).

Страховой портфель, по определению Н.В. Милякова, — совокупность заключённых договоров страхования, характеризующихся определённой страховой суммой.

Л.А. Орланюк-Малицкая под страховым портфелем понимает фактическое количество застрахованных объектов или действующих договоров страхования

55

на данной территории. Страховой портфель представляет основу, на которой базируется вся деятельность страховщика. Этот показатель применяется для характеристики степени охвата страхового поля, спроса на страховую услугу. О динамики страхового рынка можно судить по количеству заключённых договоров страхования.

Под управлением страховым портфелем понимается применение к совокупности различных видов страховых услуг определённых методов и технологических возможностей, которые позволяют сохранить первоначальный уставный капитал, достичь максимального уровня дохода, обеспечить финансовую устойчивость страхового портфеля, обеспечить минимизацию риска. Для этого необходим пересмотр портфеля не реже одного раза в год, а при стабильном портфеле страховщика, работающего на развитом, сложившемся рынке – в три-пять лет. Помимо этого необходима текущая корректировка структуры портфеля на основе мониторинга факторов, которые могут вызвать изменение в составных частях портфеля.

Совокупность применяемых при формировании портфеля методов и технических возможностей и есть способ управления страховым портфелем (активный и пассивный). Это один из наиболее дорогостоящих, трудоёмких элементов управления, представляющий собой непрерывный, детальный анализ рынка страхования и тенденций его развития, сегментации страхового рынка, финансово-экономических показателей страховых компаний, ёмкости страхового рынка и степени освоения. Это основа активного и пассивного способов управления.

Активная модель управления предполагает тщательное отслеживание и немедленное использование финансовых инструментов, отвечающих целям формирования портфеля, а также быстрое изменение состава страховых услуг, входящих в портфель. Отечественный рынок страхования характеризуется динамичностью процессов, высоким уровнем риска. Считается, что его состояние адекватно активной модели мониторинга, которая делает управление портфелем эффективным.

Андеррайтер, занимающийся активным управлением и формированием страхового портфеля, должен оценить приемлемое сочетание риска и дохода портфеля, определить удельный вес договоров в страховом портфеле с различными уровнями риска и дохода по видам страхования. При этом важно не допускать снижения стоимости страхового портфеля, для чего необходимо сопоставлять доходность и риск «нового» портфеля с учётом вновь

56

реализованного пакета страховых услуг и аналогичными характеристиками имеющегося «старого» портфеля.

Высокая конъюнктура страхового рынка диктует необходимость сократить срок существования уже сформированного страхового портфеля. Чем протяжённее срок, в течение которого не пересматривается страховой портфель, тем больше стоимость портфеля подвержена колебаниям вследствие изменения макроэкономических показателей. Следует отметить, что портфель по страхованию жизни наиболее долгосрочный и устойчивый.

Сущность и необходимость финансовой устойчивости страхового портфеля проявляется в функциях управления им. Это функции отбора страховых услуг, диверсификации страхового портфеля, расчётная функция (себестоимость страхового портфеля), ревизионная функция, функция оптимизации «нового портфеля».

Все эти функции сводятся к созданию эффективного страхового портфеля, достижению оптимального соотношения между доходом и степень риска, то есть всего того, что в конечном итоге будет служить стабилизирующим фактором финансовой устойчивости страхового портфеля.

Функция отбора страховых услуг предполагает право страховщика избрать такой тип портфеля страхования, который обеспечивал бы определённое качество и ассортимент страховых услуг, отвечающих потребностям страхователей. С рассматриваемой функцией связан такой показатель, как величина страхового портфеля, характеризующий число застрахованных объектов (количество заключённых договоров страхования), так и объём страховой ответственности (страховая сумма).

Разница между заключёнными и закончившимися договорами составляет количество действующих договоров. Именно по размеру этого показателя можно говорить о ёмкости страхового рынка на определённую дату. Увеличение уровня стабильности договоров должно быть одной из стратегических целей страховщика. Во-первых, показатель напрямую влияет на финансовые результаты страховой организации. Во-вторых, на величину страховых тарифов. Чем выше уровень стабильности, тем меньше число договоров, прекративших своё действие вследствие неоплаты очередного страхового взноса, тем меньший уровень страхового тарифа может предложить компания клиентам, что в конечном счёте сказывается на укреплении её конкурентоспособности. И, в- третьих, уровень стабильности может служить индикатором удовлетворённости страхователей предложенным страховым продуктом, качеством обслуживания, а

57

также индикатором соответствия предложенных страховых услуг потребностям клиента.

Функция диверсификации сводится к структурному формированию портфеля. Структура определяется соотношением между формами (обязательной и добровольной, индивидуальной и групповой) и системой видов страховых продуктов.

При более подробном рассмотрении структуры страхового портфеля необходимо учитывать такие факторы, как отраслевая направленность региона, краткосрочные и долгосрочные, групповые и индивидуальные договоры, тарифная политика, система перестрахования, страховые фонды и страховые резервы.

Расчётная функция страхового портфеля выражается через показатели себестоимости страхового портфеля; равновесия, при котором приток новых договоров компенсирует заканчивающиеся; страховой суммой, сроком страхования и вероятностью ущерба.

Анализ данной функции также включает изучение объёма поступивших страховых платежей и произведённых выплат.

Объём поступивших страховых платежей выражает размер текущих финансовых средств, которыми располагает страховая организация для ведения страховой деятельности. По своей экономической природе страховая премия олицетворяется с выручкой от реализации страховых услуг и представляет собой сумму денежных средств, поступивших на счёт организации за оказываемые услуги. Объём поступлений страховых взносов в страховую компанию зависит от состава и структуры страхового портфеля, тарифной политики, маркетинговой стратегии, методов работы страховых организаций и других факторов. С другой стороны, сбор страховых премий определяется объективными факторами, не зависящими от страховщика: конъюнктурой рынка, темпами инфляции, законодательной и нормативной базой, системой налогообложения, степенью монополизации страхового рынка, уровнем развития государственной социальной защиты и другими факторами.

Важным показателем, характеризующим деятельность страховых компаний, является размер страховых выплат. Он отражает степень исполнения страховщиком взятых на себя обязательств и действительный уровень платёжеспособности страховщика. Объём страховых выплат в зависимости от вида страхования, включает выплату клиентам денежных средств согласно договору и часть дохода от инвестирования страховщиком временно свободных

58

средств.

Ревизионная функция — необходимый атрибут контрольной функции в страховании вообще и в страховом портфеле, в частности. Эта функция включает в себя пересмотр существующего портфеля в целях анализа эффективности действующего портфеля с точки зрения доходности и риска, максимальную сумму выплат по отдельному договору (или страховую сумму); оптимизацию и выравнивание доходности; выработку рекомендаций и предложений.

Врезультате оценки технической рентабельности отдельных видов страхования в целях повышения финансовой устойчивости страховой организации может быть принято решение об изменении структуры страхового портфеля, в том числе о приостановлении деятельности по видам страхования, существенно ухудшающим общий финансовый результат деятельности страховщика.

Функция формирования заключается в формировании «нового» портфеля страхования; расчёте его доходности и риска с учётом модификаций в структуре предыдущего портфеля. Главная цель формирования страхового портфеля состоит в достижении оптимального сочетания между риском и доходом страховщика. Методом снижения риска потерь служит диверсификация, то есть формирование структуры страхового портфеля по определённому типу.

Взависимости от степени риска портфели делятся на следующие типы: специализированные, классические, комбинированные. Каждому типу страхового портфеля будет соответствовать и определённый уровень дохода: агрессивному типу (специализированному) – высокий уровень, умеренному (классическому) – устойчивый, но низкий доход, комбинированному – диверсификационный доход.

При создании страхового портфеля страховщик или андеррайтер должен принять решения по следующим вопросам.

1. Какой тип портфеля по степени риска выбрать. Тип портфеля в зависимости от степени риска – это его характеристика, основанная на соотношении дохода и риска.

а) высокая степень риска – агрессивный тип; б) невысокая степень риска – умеренный тип; в) низкая степень риска – консервативный тип.

2. Оценить приемлемое сочетание риска и доходность страхового портфеля, определить удельный вес портфеля страхования с различными сочетаниями

59

риска и дохода:

а) классический (набор традиционных страховых услуг); б) специализированный (набор «новых» или узконаправленных страховых

продуктов); в) комбинированный (сочетание традиционного или специализированного

набора страховых продуктов).

Классический страховой портфель состоит из набора традиционных страховых услуг, которые длительное время составляют основу страхования в России. Такой портфель, как правило, содержит договоры обязательного и добровольного страхования по личному и имущественному страхованию, при этом перечень оказываемых услуг страхования традиционен. В области личного страхования – это страхование от несчастных случаев и болезней, добровольное медицинское страхование сотрудников предприятий и организаций, пенсионное страхование, страхование жизни.

Вобласти страхования имущества: страхование автотранспортных средств, принадлежащих гражданам; страхование домашнего имущества; страхование строений, домов; домов; страхование имущества организаций и предприятий различных форм собственности.

Вобласти страхования гражданской ответственности: страхование гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств; страхование гражданской ответственности предприятий – источников повышенной опасности.

Как правило, традиционный классический портфель наиболее устойчив в финансовом отношении и по степени риска относится к консервативному типу. По этому виду классического портфеля работают компании «Ингосстрах», «Росгосстрах», которые сохранили традиционные виды предоставляемых услуг

вобласти личного и имущественного страхования, страхования ответственности. Весь набор традиционных услуг страхования предлагают «Военно-страховая компания», «Спасские ворота», «РОСНО» и многие другие.

Доходность по классическому виду страхового портфеля – устойчивая, невысокая при умеренном риске. Необходимо отметить, что для занятия традиционными видами страхования необходимо иметь большой размер страхового фонда и собственных средств у страховщика.

Специализированный тип страхового портфеля более динамичен, узконаправлен, имеет высокую степень риска и относится к агрессивному типу портфеля, имеет высокий доход. Это космическое страхование; страхование

60

политических рисков; страхование авиаперевозок; морское страхование; обязательное и добровольное медицинское страхование; страхование специфических рисков; страхование профессиональной ответственности; страхование инвестиций; страхование биржевых и валютных рисков.

Например, страхование политических рисков – очень специфический вид страховой услуги. К ним относят события непреодолимой силы, которые имеют политический характер и исходят от органов власти управления. Перечень политических рисков обычно относят в договоре страхования к «форсмажорной» оговорке, согласно которой нанесение ущерба имущественным интересам страхователя при наступлении перечисленных форс-мажорных событий не влечёт за собой возникновение обязанностей страховщика компенсировать нанесённый ущерб. В договоре могут быть оговорены такие риски, как конфискация, национализация собственности, военные действия, гражданские беспорядки, повлёкшие за собой причинение ущерба имущественным интересам инвестора. Страхование имущественных интересов инвестора от политических рисков может осуществляться государственными агентствами, международными организациями или крупными частными страховыми компаниями.

Портфель, состоящий из договоров обязательного и добровольного медицинского страхования, тоже является узкоспециализированным. Такое страхование осуществляют юридические лица, обладающие необходимым уставным капиталом и имеющие государственную лицензию на проведение такого страхования.

В отличие от других страховых компаний страховая медицинская организация не имеет права заниматься какими-либо другими видами страхования. Поэтому крупные страховые компании выделяют специализированные компании, занимающиеся только узконаправленными видами деятельности. Например, в системе «РОСНО» есть страховые компании «Лидер», «РОСНО-МС», «Самара-РОСНО-Мед» и другие, которые специализируются в области медицинского страхования. При наличии такого страхового портфеля необходимо иметь достаточные собственные средства, обладать разветвлённой собственной сетью лечебно-профилактических учреждений.

Комбинированный тип страхового портфеля сочетает в себе элементы классического и специализированного портфеля страховых услуг. При выборе этого вида портфеля вероятность риска невысокая что характерно для