- •Н.И. Трухина, в.Н. Баринов, и.И. Чернышихина основы экономики недвижимости: Теория и практика
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры»
- •080100.62 «Экономика» (профиль: Экономика предприятий и организаций),
- •Введение
- •1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования
- •1.1. Понятие рынка недвижимости
- •1.2. Функции рынка недвижимости
- •1.3. Сегментация рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Классификация офисных помещений
- •Классификация торговых помещений
- •Классификация складских помещений
- •Классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.4. Субъекты рынка недвижимости
- •Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости
- •2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
- •2.1. Основные характеристики городского пространства
- •2.2. Структура и функция городского пространства
- •2.3. Город как система жизнедеятельности
- •2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости
- •2.5. Анализ пространственного фактора
- •3. Теория оценки недвижимости
- •3.1. Назначение оценки и основные понятия
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Подходы к оценке
- •4. Стоимостная оценка недвижимости как объекта, приносящего доход
- •4.1. Метод капитализации доходов
- •4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- •4.1.2. Расчет коэффициента капитализации
- •4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат
- •Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Хоскольда
- •4.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •4.2.1. Алгоритм расчета метода ддп
- •4.2.2. Определение ставки дисконтирования
- •5. Оценка недвижимости затратным подходом
- •5.1. Общая характеристика затратного подхода
- •5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)
- •Полные затраты застройщика
- •5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •5.2.3. Метод аналогов
- •5.2.4. Метод количественного обследования
- •5.3. Расчет стоимости строительства
- •5.3.1. Методы расчета затрат
- •5.3.2. Виды индексов цен в строительстве
- •5.4. Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительные характеристики признаков и причин различных видов износа
- •5.4.1. Физический износ
- •5.4.2. Функциональное устаревание
- •5.4.3. Внешнее устаревание
- •6. Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •6.2. Метод сравнения продаж
- •6.2.1. Классификация и суть поправок
- •6.2.2. Расчет и внесение поправок
- •6.3. Метод соотнесения цены и дохода
- •6.3.1. Валовой рентный мультипликатор
- •6.3.2. Общий коэффициент капитализации
- •6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Характеристики объекта оценки
- •Расчет корректировки на этаж
- •7. Ипотека как особая форма кредитования
- •7.1. Ипотечное кредитование
- •7.2. Классификация ипотечных кредитов
- •7.3. Риски ипотечного кредитования
- •7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.1.Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода
- •8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость
- •8.2. Чистая текущая стоимость доходов
- •8.3. Ставка доходности проекта
- •8.4. Внутренняя норма доходности проекта
- •8.5. Расчет модифицированной ставки доходности проекта
- •8.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •8.7.Оценка экономической эффективности проекта
- •5. Как рассчитывается срок окупаемости инвестиционного проекта?
- •11. Можно ли по одному из показателей (npv, irr, pi, Ток) оценить эффективность проекта?
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Классификация жилищной недвижимости по качеству
- •Шесть функций денежной единицы
- •Оглавление
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры» (профиль «Городской кадастр»),
- •080100.62 «Экономика» (профиль «Экономика предприятий и организаций»)
- •394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
1.3. Сегментация рынка недвижимости
Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения, поэтому недвижимость представлена местными сегментированными рынками [7;12].
Рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим признакам:
по правам собственности – ограниченное и неограниченное право собственности, право первой и второй закладной, право на долевое участие, государственная, частная и муниципальная собственность;
отраслевой принадлежности – земли сельскохозяйственного использования, земли лесного фонда, городская земля и т.д.;
географическому положению – объект в центре города; объект расположен на окраине и т.п.;
использованию – собственное жилье, коммерческие объекты, производственные объекты;
цене – элитное жилье; жилье для среднего класса; жилье массовой застройки и т.д.
Вместе с тем каждый из представленных сегментов может быть разделен на более мелкие.
Сегментация рынка недвижимости – это также разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.
По мотивации покупателей рынок недвижимости может быть разделен на следующие сегменты:
удовлетворение физических потребностей человека: дом – в жилье; столовая – в питании; спортзал – в занятии спортом и т.д.;
удовлетворение психологических потребностей (например, роскошные особняки – удовлетворение потребности в престиже);
удовлетворение потребностей в материальной выгоде (коммерческие объекты – получение дохода);
удовлетворение эстетических потребностей – посещение музея и т.д.
Структуру рынка недвижимости можно рассмотреть также с точки зрения:
типов недвижимости (рис. 1.2):
жилая (недвижимость, используемая под жилье);
коммерческая (ведение бизнеса непроизводственного характера);
промышленная (заводы, фабрики, земля в промзонах);
сельскохозяйственная (сельскохозяйственные и лесные угодья);
специального назначения (школы, церкви, кладбища, правительственные здания);
Рис. 1.2. Классификация типов недвижимости
пользователей недвижимости:
владельцы имеют постоянные права на недвижимость, несут ответственность за владение;
арендаторы приобретают определенные права на недвижимость на определенный период времени за периодическую арендную плату;
профессионалы рынка недвижимости (девелоперы, подрядчики, управляющие недвижимостью, брокеры, маклеры, риэлторы, оценщики и т.д.).
Таким образом, рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам. Кроме отмеченных выше, могут быть использованы также признаки: по виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (табл. 1.1).
Таблица 1.1