- •Н.И. Трухина, в.Н. Баринов, и.И. Чернышихина основы экономики недвижимости: Теория и практика
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры»
- •080100.62 «Экономика» (профиль: Экономика предприятий и организаций),
- •Введение
- •1. Рынок недвижимости и особенности его функционирования
- •1.1. Понятие рынка недвижимости
- •1.2. Функции рынка недвижимости
- •1.3. Сегментация рынка недвижимости
- •Классификация рынков недвижимости
- •Классификация офисных помещений
- •Классификация торговых помещений
- •Классификация складских помещений
- •Классификация объектов промышленной недвижимости
- •1.4. Субъекты рынка недвижимости
- •Основные виды профессиональной деятельности на рынке недвижимости
- •2. Городское пространство и его влияние на стоимость объектов недвижимости
- •2.1. Основные характеристики городского пространства
- •2.2. Структура и функция городского пространства
- •2.3. Город как система жизнедеятельности
- •2.4. Локальное местоположение объекта недвижимости
- •2.5. Анализ пространственного фактора
- •3. Теория оценки недвижимости
- •3.1. Назначение оценки и основные понятия
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Принципы оценки недвижимости
- •3.3. Подходы к оценке
- •4. Стоимостная оценка недвижимости как объекта, приносящего доход
- •4.1. Метод капитализации доходов
- •4.1.1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- •4.1.2. Расчет коэффициента капитализации
- •4.1.3. Учет возмещения капитальных затрат
- •Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
- •Возмещение инвестированного капитала по методу Хоскольда
- •4.2. Метод дисконтированных денежных потоков
- •4.2.1. Алгоритм расчета метода ддп
- •4.2.2. Определение ставки дисконтирования
- •5. Оценка недвижимости затратным подходом
- •5.1. Общая характеристика затратного подхода
- •5.2. Методы расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения)
- •Полные затраты застройщика
- •5.2.1. Метод сравнительной единицы
- •5.2.3. Метод аналогов
- •5.2.4. Метод количественного обследования
- •5.3. Расчет стоимости строительства
- •5.3.1. Методы расчета затрат
- •5.3.2. Виды индексов цен в строительстве
- •5.4. Определение износа объекта недвижимости
- •Сравнительные характеристики признаков и причин различных видов износа
- •5.4.1. Физический износ
- •5.4.2. Функциональное устаревание
- •5.4.3. Внешнее устаревание
- •6. Оценка недвижимости сравнительным подходом
- •6.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •6.2. Метод сравнения продаж
- •6.2.1. Классификация и суть поправок
- •6.2.2. Расчет и внесение поправок
- •6.3. Метод соотнесения цены и дохода
- •6.3.1. Валовой рентный мультипликатор
- •6.3.2. Общий коэффициент капитализации
- •6.4. Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Характеристики объекта оценки
- •Расчет корректировки на этаж
- •7. Ипотека как особая форма кредитования
- •7.1. Ипотечное кредитование
- •7.2. Классификация ипотечных кредитов
- •7.3. Риски ипотечного кредитования
- •7.4. Оценка эффективности привлечения заемных средств
- •7.5. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.1.Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.5.2. Ипотечно-инвестиционный анализ, на основе капитализации дохода
- •8. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •8.1. Период окупаемости вложений в недвижимость
- •8.2. Чистая текущая стоимость доходов
- •8.3. Ставка доходности проекта
- •8.4. Внутренняя норма доходности проекта
- •8.5. Расчет модифицированной ставки доходности проекта
- •8.6. Ставка доходности финансового менеджмента
- •8.7.Оценка экономической эффективности проекта
- •5. Как рассчитывается срок окупаемости инвестиционного проекта?
- •11. Можно ли по одному из показателей (npv, irr, pi, Ток) оценить эффективность проекта?
- •Заключение
- •Библиографический список
- •Классификация жилищной недвижимости по качеству
- •Шесть функций денежной единицы
- •Оглавление
- •120700.62 «Землеустройство и кадастры» (профиль «Городской кадастр»),
- •080100.62 «Экономика» (профиль «Экономика предприятий и организаций»)
- •394006 Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84
3.2. Принципы оценки недвижимости
Оценка недвижимости всегда субъективна, даже если оценщик профессионально грамотен и независим в суждениях. Это обусловлено сложностью процесса оценки, связанной с необходимостью учета большого количества далеко не всегда известных факторов, взаимодействие которых между собой и влияние на результаты оценки довольно неоднозначны. Поэтому нередки споры о достоверности предложенной оценщиком рыночной стоимости недвижимости.
По этой причине желательно, чтобы оценщики руководствовались единообразными методическими правилами, учитывающими все многообразие условий, влияющих на результат оценки, и в случае разногласий независимая сторона могла пройти по всем звеньям унифицированной процедуры, обнаружить источники возможных ошибок и при необходимости откорректировать результат.
Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов – принципов оценки недвижимости, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости [16;17].
Принципы оценки недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы (табл. 3.1):
1) принципы, основанные на представлении пользователя;
2) принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями;
3) принципы, связанные с рыночной средой;
4) принцип наилучшего и наиболее выгодного использования.
Таблица 3.1
Принципы оценки недвижимости
Группа принципов |
Характеристика |
Принципы пользователя недвижимого имущества: |
|
полезности |
Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу; |
замещения |
рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект имеющий такую же полезность. |
Принципы, связанные с объектом недвижимости: |
|
ожидания |
Стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью; |
остаточной продуктивности |
в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того как оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала; |
предельной продуктивности |
в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек; |
вклад |
любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов; |
Окончание табл. 3.1
Группа принципов |
Характеристика |
возрастающей и убывающей доходности |
Наращивание капиталовложений, ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений; |
сбалансированности (пропорциональности) |
оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость, – составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой; |
оптимальных величин |
оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости; |
оптимального разделения имущественных прав |
имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости; |
наиболее эффективного использования |
из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования. |
Принципы внешней рыночной среды: |
|
соответствия |
Максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка; |
зависимости |
стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.; |
спроса и предложения |
цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка; |
конкуренции |
рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того, уравнивается доходность инвестиций; |
изменения |
стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект недвижимости, так и внешние условия. |
Принцип наиболее эффективного использования |
Наиболее вероятное и разумное использование актива — это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества. |