Часть IV. Согласование результатов оценки
В результате применения всех описанных выше методов я получила три величины стоимости бизнес-центра, как видно из полученных результатов, стоимости, определенные при применении разных подходов получились различными. Для получения итоговой величины стоимости недвижимого имущества необходимо провести процедуру согласования результатов.
Стоимость оцениваемого мной объекта, полученная по результатам трех подходов, различается больше, чем на 10-15% поэтому процедура согласования проведу по методу взвешивания полученных результатов.
Для этого выберу характеристики, по которым будет проводиться сравнение использованных методов. Набор таких характеристик представлен в таблице 9.
Таблица 9.
Расчет весов достоверности при согласовании
№ п/п |
Показатели |
Подходы |
||
Затратный |
Сравнительный |
Доходный |
||
1 |
Достоверность исходной информации |
2 |
1 |
3 |
2 |
Полнота информации, используемой при оценке |
1,5 |
1,5 |
3 |
3 |
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
1 |
3 |
2 |
4 |
Способность учитывать конъюнктуру рынка |
1 |
2 |
3 |
5 |
Способность учитывать местоположение и физические характеристики объекта оценки |
1 |
2 |
3 |
6 |
Способность учитывать доходность объекта оценки |
1 |
2 |
3 |
7 |
Допущения, принятые в расчетах |
2,5 |
1 |
2,5 |
8 |
Весовые показатели достоверности методов оценки |
10 |
12,5 |
19,5 |
Значения весовых показателей достоверности рассчитаны, как сумма рейтингов по столбцу. Следовательно, согласованная величина стоимости недвижимости вычисляется по формуле средней взвешенной величины:
=
=
руб.
где Vд, Vз, Vс – стоимость объекта недвижимости, полученная в результате применения доходного, затратного и сравнительного подхода соответственно;
рд, рз, рс – весовые показатели достоверности результатов оценки с помощью доходного, затратного и сравнительного подхода соответственно.
Расчет итоговой стоимости торгового центра произвела в таблице 10.
Таблица 10.
Расчет итоговой стоимости объекта оценки
Подход |
Стоимость объекта |
Весовой показатель достоверности |
Доходный |
|
19,5 |
Сравнительный |
|
12,5 |
Затратный |
1 019 475 328,88 |
10,0 |
Согласованный результат |
1 979 273 943,46 |
|
Таким образом, итоговая стоимость объекта оценки с учетом округления составит 1 979 273 943,46 рубля.
Данная стоимость признается итоговой величиной стоимости объекта оценки и в этом качестве указывается в отчете об оценке, а также может быть признана рекомендуемой целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.