Часть III. Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид:

V=С_созд – И

где С_созд – стоимость создания объекта недвижимости;

И – совокупный износ объекта.

Стоимость создания объекта недвижимости включает в себя все затраты на его строительство, при этом эти затраты могут быть двух видов: затраты на воспроизводство или затраты на создание. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение, все затраты принято разделять на следующие группы:

- затраты на земельный участок;

- затраты на строительство;

- затраты на предпринимательство.

Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде:

С_созд = З_зу+З_стр+З_пр

где З_зу - затраты на приобретение или аренду земельного участка;

З_стр - затраты на разработку проекта и возведение объекта;

З_пр – затраты на предпринимательское вознаграждение застройщику.

Базовая стоимость строительства бизнес-центра, аналогичного оцениваемому составила 14 700 руб/м², коэффициент конструктивных различий – 1, коэффициент различий в объеме – 0,95, коэффициент сейсмичности – 1, коэффициент прочих и непредвиденных затрат – 1,1, региональный коэффициент – 1,184, коэффициент зональности - 1,15 коэффициент инфляционного изменения цен в строительстве – 1,23. Таким образом, затраты на строительство оцениваемого торгового центра составят:

З_стр = З_баз*К_констр*К_об*К_сейсм*К_пр*К_рег*К_зон*К_инф

З_стр=14 700*1*0,95*1*1,1*1,184*1,15*1,23*34 860 = 896 841 429 руб.

З_зу= кадастровая стоимость = 26 596 368,90 руб.

З_пр =20%*(З_зу+З_стр) = 20%*(26 596 368,90 + 896 841 429) = 184 687 560 руб.

Отсюда:

184 687 560 =

Оцениваемый бизнес-центр введен в эксплуатацию в 2012 г., соответственно хронологический возраст составляет 8 лет. Нормативный срок службы аналогичных капитальных зданий составляет 100 лет, следовательно, физический износ здания составляет 8%.

где: ХВ – хронологический возраст; ФЖ – срок физической жизни.

V=С_созд – И=  =1 019 475 328,88 руб.

Учитывая недавнее время ввода объекта в эксплуатацию и отсутствие значительных изменений на окружающей территории, можно констатировать отсутствие у оцениваемого объекта морального и экономического износа.

Сведем все расчеты в таблицу.

N	Расчетные показатели	руб.
1	Затраты на приобретение земельного участка
2	Затраты на строительство	896 841 429
3	Затраты за вознаграждение застройщику	184 687 560
4	Итого затрат на создание
5	Физический износ
6	Стоимость объекта	1 019 475 328,88

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, составляет 1 019 475 328,88 руб.