Право застройки

Право застройки впервые зародилось в Древнем Риме (в римском праве это право получило название права суперфиция, который рассматривался как вещь, юридически отделенная от поверхности земли и имеющая обособленный правовой режим.). Суть этого права состоит в возможности возведения на чужом земельном участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости.

Известно оно и законодательству стран континентальной Европы (иногда употребляется термин "наследственное право застройки"). Можно выделить две основных сферы применения права застройки в современной практике зарубежных государств: прежде всего для решения социальных проблем, когда публичные образования (государство, муниципалитеты) передают слоям населения с невысокими доходами для возведения строений обременяемое и отчуждаемое наследственное право застройки, оставаясь при этом собственниками земельных участков. Оно также применяется в коммерческом обороте для привлечения инвесторов при строительстве крупного объекта: например, собственник земельного участка, который сам не в состоянии или не желает строить какой-либо объект, обременяет его за плату правом застройки с целью строительства, например, паркинга с магазинами в пользу строительной компании, которая по окончании строительства передает их в аренду предпринимателям.

Правом застройки в российском дореволюционном праве называлось вещное, наследственное и отчуждаемое право возмездно владеть в пределах законом установленных сроков чужим земельным участком исключительно с целью возведения строений*(10). Оно могло отчуждаться и переходить по наследству. Установить право застройки мог по российскому праву только собственник сдаваемого под застройку участка. По российскому праву для застройки предоставлялся только пустой участок и только для целей застройки. Соответственно, не мог считаться договором о праве застройки договор, предоставляющий участок для сельскохозяйственного пользования, для посадки леса и т.п. целей, даже если при этом сохранялось право возведения на нем строений.

По российскому законодательству право застройки могло быть установлено только путем договора, а не путем завещательного распоряжения, приобретательной давности или судебного решения. Застройщик имел право собственности на все возведенные им строения, следовательно, мог снести возведенные им постройки по истечении срока договора. Собственник имел только обязательственное право требования к застройщику об оставлении строений в его пользу по истечении срока договора. Строения являлись принадлежностью права застройки, но могли быть отчуждены как совместно, так и отдельно от него.

Право застройки было предусмотрено ГК РСФСР 1922 г. (ст. 71-84) Оно определялось как право владения и распоряжения строениями, расположенными на государственных земельных участках на началах договоренности, срочности и возмездности. Причем эти строения можно было заложить, а также произвести их отчуждение. Однако, уже, начиная с 1927 г. земельные участки стали предоставлять в постоянное бессрочное пользование, а лица, построившие какие-либо объекты на таких земельных участках, получили право собственности на эти объекты. Изначально такие участки предоставлялись жилищным кооперативам (с последующим расширением круга застройщиков). Таким образом, необходимость в праве застройки перестала существовать, и в России окончательно закрепился режим раздельного права собственности на земельные участки, которые стали исключительной собственностью государства, и возведенной на них недвижимости. Право застройки существовало у нас в условиях наличия исключительной собственности государства на землю до 1948 г.

В Концепции гражданского законодательства (п. 6.3) отмечено, что право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки - владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. По общему правилу здания и сооружения, возведенные на земельном участке, который обременен правом застройки, признаются собственностью собственника земельного участка.

В настоящее время право застройки в качестве самостоятельного ограниченного вещного права в нашем законодательстве отсутствует, составляя лишь правомочие некоторых других вещных прав. (например, права постоянного бессрочного пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения).

Согласно п. 1 ст. 300 Проекта ГК право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. Право застройки может предполагать возведение на чужом земельном участке нескольких зданий и сооружений. В отношении одного земельного участка может быть установлено несколько прав застройки. Поскольку речь идет о вещном праве на недвижимое имущество, то оно подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента государственной регистрации.

Введение права застройки может изменить практику жилищного строительства. Сейчас застройщик получает земельный участок в краткосрочную аренду (как правило, на два года) и должен за это время построить дом. Позже на этот дом оформляется право собственности, а права на земельный участок могут оформить уже сами жильцы, чего, как правило, не происходит.

Проект изменений в ГК предлагает иную модель, в которой право аренды не предусмотрено. Застройщик должен получить участок в постоянное владение и пользование, а затем заключить с собственником земли договор об учреждении права застройки.

Существуют определенные ограничения относительно того, кто может быть субъектом права застройки. Согласно п. 2 ст. 300 Проекта ГК право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования.

Субъект права застройки вправе осуществить государственную регистрацию права собственности на помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений признаются участниками права застройки, а их права на помещения определяются в соответствии с главой 19.4 Проекта ГК (данная глава называется "Право собственности на помещения").

Вполне возможны ситуации, когда все помещения будут выкуплены у застройщика и тогда возникает вопрос о том, кто будет собственником всего здания в целом. В данном случае следует учитывать то обстоятельство, что согласно п. 3 ст. 298 Проекта ГК Собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Ответа на этот вопрос нет.

Давая общую характеристику этого права, следует отметить, что по существу оно вводит временное право собственности. Так, здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действия права застройки. Таким образом, право собственности на эти сооружения ограничено сроком действия права застройки, что противоречит общетеоретическим представлениям о праве собственности как бессрочном праве.

Правовым основанием для возникновения права застройки является договор об учреждении права застройки. В Проекте ГК даются существенные условия данного договора, то есть те условия, без которых договор считается незаключенным. Так, согласно п. 1 ст. 299 Проекта ГК существенными условиями договора об учреждении права застройки являются условия: о характеристиках возводимого здания или сооружения; о месте расположения возводимого здания или сооружения на земельном участке; о сроке права застройки; о плате за право застройки.

Субъекту права застройки предоставлены достаточно широкие права, однако эти права ограничены рамками договора об учреждении права застройки. Так, согласно п. 1 ст. 299 Проекта ГК субъект права застройки вправе в пределах, предусмотренных договором, изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые. Однако договором об учреждении права застройки могут быть ограничены права субъекта права застройки по реконструкции и сносу зданий и сооружений.

Субъект права застройки обладает правом распоряжения. Так, согласно п. 1 ст. 300.5 Проекта ГК право застройки может быть отчуждено его субъектом или передано им в залог. Право застройки в отношении здания и сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть отчуждено его субъектом или передано им в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного здания или сооружения. Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного в силу права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

Право застройки может прекратиться по различным основаниям. Так, оно прекращается, прежде всего, истечением срока, на который оно установлено. При этом в Проекте ГК особо подчеркивается, что гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки (ч. 2 п. 1 ст. 300.6 Проекта ГК).

Право застройки может быть также прекращено досрочно по соглашению между собственником земельного участка и субъектом права застройки (п. 2 ст. 300.6 Проекта ГК). Допускается также односторонний отказ субъекта права застройки от права застройки с предварительным уведомлением собственника земельного участка не менее чем за год с выплатой собственнику справедливой компенсации. В этом случае собственник земельного участка может потребовать от субъекта права застройки снести возведенные (возводимые) им на земельном участке здания или сооружения за его счет.

Очевидно, что понятие справедливой компенсации является оценочным понятием и в случае недостижения соглашения по этому вопросы стороны должны будут обратиться в суд.

Собственник земельного участка может также потребовать прекращения права застройки в случае нарушений, допускаемых субъектом права застройки. Речь идет о следующих видах нарушений: субъект права застройки имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичной платы, не осуществил возведение здания и сооружения в срок, установленный договором об учреждении права застройки, бесхозяйственно содержит возведенные здания и сооружения (ст. 298.7 ГК).

Однако сразу обратиться в суд он не может. Сначала собственник земельного участка обязан направить субъекту права застройки уведомление о нарушении, содержащее требование об устранении соответствующего нарушения и срок для устранения нарушения. В случае неустранения субъектом права застройки допущенного нарушения в срок, установленный собственником земельного участка, собственник имеет право требования прекращения права застройки в судебном порядке.

Наконец, право застройки прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.