1.2 Види оцінок земель в Україні. Нормативно-правове і методичне забезпечення

Відповідно до статі 196 Земельного кодексу України грошова оцінка земельних ділянок - є складовою частиною державного земельного кадастру [16]. Отже її слід розглядати як врегульований нормами чинного земельного законодавства України окремий вид земельно-кадастрової діяльності, спрямованої на одержання, поширення і використання інформації, необхідної для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва та згідно із законом розміру державного мита щодо відчуження, обміну і страхуванню земельних ділянок, що належать до державної, комунальної чи приватної власності; а також застави; визначення вартості земельних ділянок, які належать до державної або комунальної власності, у разі коли вони вносяться до статутного фонду господарського товариства; визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства або підприємства яке є власником земельної ділянки з часткою державного або комунального майна; відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку, визначення збитків чи розміру відшкодування втрат за використання земельних ділянок у випадках, встановлених законом або договором; економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; ринкової вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод [6].

В міру переходу української економіки до ринку зростає значення оцінки земель як ресурсного потенціалу і просторової бази існування людини, а також оцінки ринкової вартості земельних ділянок [5]. Точність визначення вартості землі є критичним елементом ефективної системи оподаткування. Вона - одна з умов правильності оцінки вартості освоєних земельних ділянок і гарантує, що кожний землевласник та землекористувач сплатить свою справедливу частку податку [1]. Об’єктивна оцінка землі забезпечує правильність прийняття рішень у галузі землекористування не тільки в державному, але й у приватному секторі [11].

Грошова оцінка земельних ділянок поділяється на два види: нормативну й експертну. Критерії такого поділу - призначення грошової оцінки та методика її проведення [17].

Відповідно до статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

В той час як експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим, а також іншими законами [17].

Нормативну грошову оцінку використовують для визначення розміру земельного податку та орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Потреба в нормативній оцінці виникає, коли необхідно одночасно оцінити велику кількість земельних ділянок або територію міста у цілому. Вона більш стабільна, і базується на узагальнених даних, що відображають потенційну вартість землі [12]. Здійснення та використання грошової оцінки земель є підґрунтям ринкових відносин в будь-якій економічно розвинутій країні [8].

Основна мета, яка лежить в основі грошової оцінки земель - створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів [1].

Грошова оцінка земель є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельне – іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Отже важливість проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери її застосування розширюються [3].

Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї з сторін угоди та за згодою сторін [18].

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

1)створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;

2)реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);

3)виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);

4)визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;

5)приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;

6)переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

7)оподаткування майна згідно з законом;

8)визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;

9)в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів [18].

Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін” [1].

Оцінка землі має на меті визначення ринкової вартості землі або ринковій вартості права оренди земельної ділянки. Ринкова вартість землі, в першу чергу, залежить від її місцеположення і впливів зовнішніх чинників, а також від попиту і пропозиції на ринку земельних ділянок, і не може перевищувати найбільш вірогідні витрати на придбання іншої ділянки еквівалентної корисності [15]. Оцінка землі враховує кількісний і якісний склад комунікацій і можливість приєднання до існуючих мереж, у випадку якщо на земельній ділянці планується будівництво об'єктів нерухомості [1]. Важливим чинником при визначенні ринкової вартості землі, за умови забудови ділянки поліпшеннями є дані інженерно-геологічних і інженерно-геодезичних досліджень що дозволяють визначити склад, стан і властивості ґрунтів і дані про ситуацію і рельєф місцевості, необхідні для прогнозування можливого будівництва, а також витрат пов'язаних з будівництвом [15].

Оцінка земельної ділянки є непростим завданням. Відповідно до Закону України «Про оцінку майна та майнових прав і професійної оціночної діяльності в Україні», Законом України «Про оцінку землі» і «Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок», оцінка земельних ділянок здійснюється наступними підходами: доходним (капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки), порівняльним (зіставлення вартості продажу подібних земельних ділянок), підхід залишку землі (облік витрат на земельні поліпшення)[17,18,19,24]. Кожен з перерахованих підходів має свої особливості і специфіку їх використання.

При оцінці земельних ділянок порівняльний (ринковий) метод є найпривабливішим оскільки максимально орієнтований на кон'юнктуру ринку. Труднощі його використання, проте полягають у відсутності розвиненого ринку землі, а також в недостатньо розроблених поправках, що впливають на вартість, при зіставленні існуючих продажів і відсутності кількісних значень коефіцієнтів, що коректують [1].

Дохідний підхід використовується у тому випадку, якщо земельна ділянка приносить прибуток від господарської діяльності або від здачі її в оренду окремо від будівель і споруд, тобто вартість ділянки відображає його здатність приносити прибуток в майбутньому. Підхід залишку землі використовується при оцінці земельних ділянок з поліпшенням. Визначення витрат на земляних ділянках, в цьому випадку, здійснюється на підставі ринкової вартості цих поліпшень за умови найбільш ефективного використання земельної ділянки [1].

Визначення та реалізація приватної форми власності на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.

В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю [7]. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки) [19].

Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки [9]. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно-правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель [7].

Процедура здійснення експертної оцінки-це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обґрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки [4]. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.

Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті використовуваних до оцінки підходів.

На сьогодні їх існує декілька і ґрунтуються на:

- зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;

- капіталізації чистого доходу;

- урахування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці;

- грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна) [19,24].

Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісної величини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки [10].

До 90-х років правове регулювання суспільних відносин здійснювалось на засадах існування виключної державної власності на землю та жорсткої планової економіки. Відтак, земля не була предметом обороту на підставі цивільно-правових та інших правочинів. Усе змінилось після проголошення курсу на роздержавлення та приватизацію державного майна [1]. Поряд із державною формою власності на землю були запроваджені приватна, колективна, комунальна форми власності на землю. З’явилися приватні землевласники та землекористувачі. Наслідком цього стало віднесення землі до нерухомого майна та включення її в оборот на підставі оренди, міни, ренти, дарування, успадкування та інших правочинів. Це, у свою чергу, вимагало визначення дійсної вартості землі. Активно розпочався процес формування правового механізму забезпечення здійснення оціночної діяльності [3].

На підставі аналізу якісного стану правового механізму забезпечення оціночної діяльності можна зазначити, що нормативно-правові акти з оцінки земель мають суттєві недоліки, їм властива множинність, вони містять повтори, а також між ними існують суперечності. Окрім цього, закони не здійснюють комплексного врегулювання діяльності з оцінки земель. Ці недоліки здебільшого зумовлені тим, що шляхи удосконалення за­конодавчого регулювання грошової оцінки земельних ділянок не є достатньо дослідженими у спеціальній юридичній літературі [1]. Таким чином, тема цієї статті є надзвичайно актуальною, а її дослідження сприятиме під­вищенню ефективності правового регулювання діяльності з оцінки земель та усуненню недоліків у законодавчому забезпеченні оціночної діяльності [3].

З метою систематизації існуючих нормативно-правових актів з оцінки земель виникає потреба у проведенні їх класифікації [3,5,6].

Відтак, за предметом правового регулювання їх можна поділити на чотири групи.

До першої групи належать нормативно-правові акти, що визначають загальні засади здійснення оцінки землі, — Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р. № 1378-ІУ, Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. № 2658-ІН, постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав"» від 10 вересня 2003 р. № 1440, постанова Кабінету Міністрів України «Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна"» від 28 жовтня 2004 р. № 1442 [17,18,28,29].

Другу групу становлять нормативно-правові акти щодо нормативної грошової оцінки земель сільськогос­подарського призначення та населених пунктів — постанова Кабінету Міністрів України «Про Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 23 березня 1995 р. № 213, спільний наказ Державного комітету України із земельних ресурсів та інших органів «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27 січня 2006 р. № 18/15/21/11 [19,21].

До третьої групи належать нормативно-правові акти щодо нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) — постанова Кабінету Міністрів України «Про методику нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)» від ЗО травня 1997 р. № 525, наказ Державного комітету України із земельних ресурсів та інших органів «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)» від 27 січня 2006 р. № 19/16/22/11/17/12 [24,25].

Четверту групу становлять нормативно-правові акти щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок — постанова Кабінету Міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р. № 1531 [30].

За сферою дії можна виділити загальні та спеціальні нормативно-правові акти з оцінки земель. Загальні нормативно-правові акти з оцінки земель поширюються на всі суспільні відносини з оцінки земель або на їх переважну більшість. До таких нормативно-правових актів належить Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р. № 1378-ІУ. Спеціальні нормативно-правові акти з оцінки земель поширюються лише на обмежену сферу суспільних відносин щодо оцінки земель. Такими обмеженими сферами суспільних відносин є: суспільні відносини щодо нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та насе­лених пунктів, щодо нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), щодо експертної грошової оцінки земельних ділянок [1].