1.3. Основные требования к заемщику

Основным условием предоставления ипотечного кредита является кредитоспособность заемщика. Условия ипотеки зависят от того, кто ее получает. Фиксированные сроки на кредит на покупку банки определяют жилья на свое усмотрение и ставят определенные условия ипотечного кредитования для каждого из заемщиков.

Ограничением при получении ипотечного кредита является возраст заемщика, ипотека выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика - это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин.

Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 65 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

Однако чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования.

Банк устанавливает основные требования к заемщику:⁹ по гражданству, по возрасту, по наличию постоянного дохода и др.

• Заемщик должен быть гражданином РФ;

• Возраст от 21 до 70 лет;

• Наличие работы по трудовой книжке или трудовому договору не менее 3-х месяцев;

• Для заемщика и членов его семьи жилье, приобретенное на средства ипотечного кредита, должно быть единственным;

• Доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту составляет величину меньше суммы трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика;

• Также требуется отсутствие негативной кредитной истории, но технические просрочки будут рассмотрены в каждом конкретном случае.

Заемщик должен обладать полной дееспособностью.

Ссуда не может быть предоставлена: недееспособным лицам, лицам, состоящим на учете в психоневрологическом / наркологическом диспансере, лицам, в отношении которых имеется информация о злоупотреблении алкоголем и наркотическими веществами.

Порядок погашения ипотечного кредита

Для перечисления денежных средств заемщику необходимо иметь при себе следующие документы :

• документ, удостоверяющий личность;

• реквизиты кредитора.

Особое внимание следует обратить на следующее:

• нельзя округлять сумму ежемесячного платежа при перечислении;

• все кредитные учреждения взимают комиссию за перечисление денежных средств, ее размер Вам необходимо уточнять и оплачивать самостоятельно;

• платеж необходимо осуществлять заблаговременно, до конца платежного периода с учетом того, что перевод денежных средств банковской системой требует определенного времени.

Перечень документов необходимых для предоставления ипотечного кредитования:

Документы, которые обязательно должны быть у заемщика:  Кредитный договор - оригинал, прошитый и подписанный заемщиком и первоначальным Кредитором;

График платежей - приложение к кредитному договору, подписанный заемщиком, с фактической датой выдачи кредита;

Договор купли-продажи квартиры и свидетельство о собственности с отметкой, об обременении - ипотеке в пользу первичного кредитора - оригиналы; 

Расписки от продавцов или банковские выписки - документы, подтверждающие получение продавцами средств по договору купли-продажи (оригиналы или нотариальные копии); 

Договор комплексного ипотечного страхования - данный договор заемщик заключает со страховой компанией, в нем указана вся информация, которая будет необходима, чтобы продлить договор, а именно адрес и телефоны страховой компании, график ежегодных платежей. Рекомендуется внимательно ознакомиться с условиями договора страхования, а также Правил страхования.

Уведомления о смене кредитора - оригиналы, подписанные текущим кредитором и заемщиком; 

Иные письма, полученные от кредитора - уведомления, информирующие о наступивших событиях и/или необходимых действиях;

Оценка кредитоспособности заемщика - изучение кредитной истории потенциального кредитополучателя и анализ кредитного риска банка. Кредитоспособность заемщика - это готовность и способность кредитополучателя полностью и в срок рассчитаться по своим долговым обязательствам.

Оценка кредитоспособности заемщика является одним из способов предупреждения или хотя бы сведения к минимуму кредитного риска банка.

Анализ кредитной истории - составляющая оценки кредитоспособности заемщика.

Финансовая стабильность и доходность банка во многом зависят от качественного состава его клиентов. Их финансовая надежность уменьшает риски финансового учреждения и способствует получению кредитной организацией более высокого дохода.

Однако следует понимать, что в условиях конкуренции, банку не всегда приходится иметь дело только с надежными и материально состоятельными кредитополучателями. Как правило, наоборот, среди клиентов банка преобладают люди, которые испытывают денежные затруднения.

Поэтому умение кредитных экспертов проанализировать и оценить сильные и слабые стороны заемщика в отношении принятых долговых обязательств - основная задача любого банка, т.к. процесс кредитования неразрывно связан с действием всевозможных факторов риска, способных доставить банку экономические проблемы.

Суть процесса предоставления кредита - заключение и исполнение основных договоров: кредитного договора и договора ипотеки. С помощью договора у граждан и юридических лиц формируется уверенность в том, что их взаимные интересы будут обеспечены необходимыми материальными предпосылками.

С точки зрения гражданского права «договор представляет собой в известном смысле уникальное правовое средство, в рамках которого интерес каждой стороны, в принципе, может быть удовлетворен лишь посредством удовлетворения интересов другой стороны».

При всей свободе договора последний должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков, т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму.

Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40 - 60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.