Раздел 8. Управление портфелем недвижимости

Рынок недвижимости как экономическая категория. Специфика функционирования и структура рынка недвижимости. Цели анализа рынка недвижимости. Характеристика отдельных сегментов рынка недвижимости. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Характеристика портфельного инвестора. Характеристика венчурного инвестора. Методы и процедура анализа рынка недвижимости.

Особенности недвижимости как объекта инвестирования. Ликвидность рынка недвижимости. Риски инвестирования в недвижимость. Ставка доходности. Инструменты инвестирования в недвижимость. Значение недвижимости как актива для инвестирования в агрегированном портфеле инвестиций. Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала. Связь рынка недвижимости с рынком капитала в краткосрочном и долгосрочном периоде.

Особенности оценки недвижимости как актива для инвестирования. Основные принципы и ограничивающие условия оценки. Показатели инвестиционной привлекательности недвижимости. Основные подходы и методы оценки недвижимости.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом. Методы доходного подхода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Метод дисконтирования денежных потоков, технология оценки доходной недвижимости. Определение прогнозного периода. Прогноз доходов и расходов в долгосрочном периоде. Методы расчета ставки дисконтирования: кумулятивный метод, метод рыночной выжимки (экстракции).

Метод прямой капитализации доходов. Определение величины чистого годового дохода и ставки капитализации. Методы определения ставки капитализации.

Характеристика методов сравнительного подхода: метод сравнительного анализа продаж, метод сопоставления цены и дохода. Метод сравнительного анализа продаж. Выбор объектов-аналогов, элементов сравнения и единиц сравнения. Определение величин корректирующих поправок. Порядок и техника выполнения корректировок цен продаж сравнимых объектов.

Метод сопоставления цены продажи к рентному доходу основан на расчете показателей валового рентного мультипликатора и общего коэффициента капитализации.

Основные этапы оценки стоимости недвижимости затратным подходом. Оценка стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений. Оценка величины накопленного износа. Классификация износа: физический, функциональный и внешний (экономический) износы. Понятие устранимого и не устранимого износа. Методы расчета износа: метод срока экономической службы, разделение составляющих, по затратам на устранение недостатка, метод парных продаж, метод капитализации потерь в ставках арендной платы.

Особенности инвестиций в недвижимость на международных рынках. Преимущества выхода на международные рынки недвижимости. Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости. Основные показатели международных рынков недвижимости. Риск недостаточной информированности. Политический риск. Валютный риск. Различия между правилами, регулирующими операции на рынке недвижимости в разных странах.

Общие принципы формирования и оптимизации портфеля недвижимости. Цели формирования портфеля недвижимости. Структура портфеля недвижимости. Основные характеристики инвестиционного портфеля. Методы определения уровня риска и доходности портфеля недвижимости.

Разработка стратегии управления портфелем недвижимости. Формирование различных типов портфелей недвижимости и их характеристика. Выбор краткосрочных и долгосрочных инструментов инвестирования в недвижимость. Влияние стратегии управления портфелем недвижимости на соотношение риска и ставки доходности портфеля. Анализ требуемого уровня риска, ставки доходности, уровня контроля и ликвидности.

Оценка стоимости портфеля недвижимости. Выявление влияния факторов риска на стоимость объектов недвижимости.

Планирование доходности портфеля недвижимости. Определение систематической ошибки.

Оптимизация портфеля недвижимости в процессе управления.