- •III. Управленческий раздел
- •3.1. Понятие управления недвижимостью, цели и задачи.
- •3.2. Организация торгов и состав тендерной документации
- •3.2.1. Виды торгов и порядок их проведения
- •3.2.2. Показатели и методы оценки конкурсных предложений
- •3.2.3. Выбор победителя торгов
- •3.2.4. Состав тендерной документации
- •3.2.5. Оценка предоставленных оферт и выбор подрядной организации
- •3.3. Обеспечение управления технической эксплуатацией недвижимости
- •3.3.1. Способы управления жилым домом
- •3.3.1.1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме
- •3.3.1.2. Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
- •3.3.1.3. Обслуживание дома управляющей организацией
- •3.3.2. Выбор способа управления домом
- •3.3.3. Расходы собственника коммерческих помещений
3.2.2. Показатели и методы оценки конкурсных предложений
В настоящее время для определения критериев оценки конкурсных предложений используются различные методы:
экспертный метод, основанный на оценке системы выбранных показателей;
экономический метод, базирующийся на соизмерении затрат и прибыли путем расчета приведенных затрат;
комплексный (смешанный) метод, основанный на сочетании экспертного и экономического методов;
интегральный метод, базирующийся на сочетании комплексного метода и метода искусственного интеллекта с использованием базы знаний экспертных систем.
Основным принципом, которым должна руководствоваться конкурсная комиссия, является выявление участника, представившего наиболее выгодное конкурсное предложение. Достижению этой цели должны способствовать система показателей для оценки оферт и методы их соизмерения, устанавливаемые конкурсной комиссией, публикуемые в условиях конкурса и используемые при проведении оценки оферты и выборе победителя конкурса.
Система показателей для оценки оферт должна обеспечивать:
учет основных факторов, характеризующих уровень капитальных и текущих затрат инвестора, качество продукции, работ и услуг;
гарантию выполнения контракта в установленные сроки;
учет экономических, экологических, социальных и других последствий реализации оцениваемого предложения и, в том числе, последствий, связанных с представлением участниками конкурса коммерческих предложений с заниженными физическими объемами работ, нерыночными, заведомо заниженными расценками.
В этой связи рекомендуется использовать две группы оценочных показателей:
показатели, которые учитываются в стоимостном выражении;
показатели, которые не могут быть выражены в стоимостной форме и оцениваются в баллах.
К показателям первой группы относятся:
предлагаемая цена предмета конкурса;
поправки экспертов на недоучет оферентом физических объемов работ и применение недопустимо заниженных расценок на работы и ресурсы;
альтернативное предложение по величине и срокам выплаты аванса;
альтернативное предложение, при реализации которого могут быть снижены эксплуатационные затраты;
альтернативное предложение по сокращению продолжительности исполнения контракта.
Экономический метод предусматривает расчет по каждому конкурсному предложению величины приведенных затрат по предмету торгов за расчетный период. Победителем подрядных торгов является оферент, значение приведенных затрат в конкурсном предложении которого минимальное. На основе данных показателей по каждой оферте определяется интегральный показатель «расчетная стоимость по предмету конкурса» Ср:
Ср = Ц + ΔЦ1 + ΔЦ2 – Эа – Эт – Ээ (1)
где Ц – предложение оферента (претендента) по цене предмета конкурса, представляемое в полном соответствии с условиями конкурса;
ΔЦ1 – первая поправка эксперта на недоучет оферентом физических объемов работ;
ΔЦ2 – вторая поправка эксперта на использование оферентом нерыночных заведомо заниженных расценок и заниженных нормативов затрат;
Эа – экономический эффект от принятия предложения участника конкурса по уменьшению величины аванса;
Эт – экономический эффект от принятия альтернативного предложения претендента по сокращению продолжительности исполнения контракта:
Ээ – экономический эффект от принятия предложения участника конкурса, при реализации которого достигается снижение затрат на техническое обслуживание и ремонты строительных конструкций и оборудования, электрическую и тепловую энергию и т. п.
В качестве величины ценового предложения участника конкурса принимается сумма стоимости подрядных работ в представленной им ведомости объемов работ и цен.
При определении первой поправки эксперта сначала следует рассчитать коэффициент недоучета физического объема работ в рассматриваемой i-ой оферте Кi по соответствующей строке ведомости объемов работ и цен, представленной участником конкурса:
(2)
где Ok, Oi – физические объемы работ по рассматриваемой строке ведомости объемов работ и цеy соответственно в конкурсной документации и в i-ой оферте.
С учетом данного коэффициента первая ценовая поправка по соответствующей строке ведомости объемов работ и цен составит:
(3)
где Цi – ценовое предложение i-го оферента по строке ведомости объемов работ и цен, содержащее заниженный физический объем работ; n – число строк ведомости объемов работ и цен, в которых имеет место недоучет физических объемов работ.
При определении второй поправки эксперта вначале рассчитываются удельные показатели стоимости материалов, оплаты труда, эксплуатации машин, накладных расходов и прибыли на единицу физического объема работ, а также удельные нормативы для исчисления налогов, других и прочих затрат по базовой ведомости объемов работ и цен и по представленным оферентами ведомостям объемов работ и цен. Затем выявляются те позиции ведомости объемов работ и цен, в которых оферентом использованы нерыночные заведомо заниженные удельные стоимостные показатели или нормативы по некоторым калькуляционным статьям или экономическим элементам затрат. При этом заведомо нерыночным занижением удельных стоимостных показателей признаются занижения: по материалам и эксплуатации машин – на 30% и более, по оплате труда, накладным расходам, прибыли, другим и прочим затратам – на 50% и более, по налогам – на 1% и более. После этого рассчитывается вторая поправка эксперта как сумма произведений величин занижения удельных показателей стоимости по материалам и эксплуатации машин сверх 30% занижения (по налогам – все занижения), а по остальным статьям затрат – сверх 50% занижения на объемы работ по соответствующим строкам ведомости объемов работ и цен.
Экономический эффект от принятия предложения участника конкурса по уменьшению величины аванса Эаi рассчитывается как эффект от увеличения депозитного вклада инвестора:
(4)
где 0,5 – коэффициент, учитывающий равномерное возвращение аванса при осуществлении текущих расчетов за выполненные работы; αб – базисный процент аванса от цены контракта, предусмотренный в конкурсной документации, %; αi – альтернативный процент аванса от цены контракта, предложенный i-ым участником конкурса, %; Цi – цена контракта, предложенная i-м участником конкурса; Тi – продолжительность строительства по предложению i-го участника, лет; β – ставка процента по годовым депозитным вкладам в рублях, %/год.
Так, при αб = 30%, αi = 20%, Цi = 1000 млн. руб., Тi = 1,5 года, β = 14% Эа составит: 0,5 х (30 - 20) : 100 х 1000 х 1,5 х (14 : 100) = 10,5 млн. руб.
Экономический эффект от изменения продолжительности строительства по предложению i-го оферента Этi рассчитывается по формуле:
Этi = ФЕ (Тδ – Тi) (5)
где Ф – стоимость основных фондов, досрочно введенных в действие; Е – коэффициент эффективности капитальных вложений в основные фонды и вложений в оборотные средства по объекту; Тδ – продолжительность строительства, установленная в конкурсной документации, лет; Тi – продолжительность строительства по альтернативному предложению i-ого оферента, лет.
Так, при Тδ = 1,8 года; Тi =1,5 года, Ф = 2000 млн. руб., Е = 0,3 1/год Этi составит (1,8 - 1,5) х 2000 х 0,3 = 180 млн. руб.
Условием реализации эффекта от досрочного ввода является подтверждение целесообразности более раннего его использования.
В случае, если предложение оферента сопряжено с увеличением срока строительства, экономические потери от этого в составе расчетной стоимости по предмету конкурса учитываются со знаком «+».
Для повышения достоверности расчета по формуле (5) необходимо, чтобы оферент представил в составе своего предложения календарный график выполнения работ в качестве обоснования величины сокращения продолжительности строительства. В условиях контракта на строительство следует предусмотреть эффективные меры финансовой и материальной ответственности за невыполнение обязательств подрядчика по строительству в предложенный им срок.
Экономический эффект от изменения эксплуатационных затрат по предложению i-го оферента Ээi рассчитывается по формуле:
(6)
где — снижение эксплуатационных затрат вследствие использования альтернативных предложений i-гo оферента по изменению технических решений по предмету конкурса, руб./год; Ед – норма дисконта; Тф – расчетный срок функционирования сооружаемого объекта, лет; t – текущий год функционирования объекта, начиная от года ввода объекта в эксплуатацию, год.
Так, при = 20 млн. руб.; Тф = 10 лет; Ед - 0,2 сумма коэффициентов дисконтирования , а = 20 х 4,17 = 83,4 млн. руб.
Для возможности практического осуществления расчета по формуле (6) необходимо, чтобы оферент представил в составе своего предложения обоснование величины среднегодовой экономии от снижения эксплуатационных затрат по объекту конкурса.
Сущность экспертного (балльного) метода, основанного на балльной оценке системы выбранных показателей, состоит в том, что для оценки устанавливается максимально возможная сумма баллов по оферте.
В настоящее время для оценки конкурсных предложений используется, в основном, десятибалльная и тысячебалльная шкала оценок.
В том случае, когда для оценки принимается тысячебалльная шкала, сумма баллов по оферте рассчитывается по выражению
, (7)
где - максимально возможное число баллов, которые можно присвоить i-му показателю (критерию); - коэффициент отношения i-ого показателя в других офертах; N - количество рассматриваемых критериев (показателей).
Если каждый показатель оценивается по десятибалльной шкале, то сумма баллов по каждой оферте рассчитывается по выражению
, (8)
где - коэффициент весомости i-ого показателя в других конкурсных предложениях; - количество баллов, присвоенных данной оферте по i-му показателю (критерию).
Полученные значения по этой зависимости используются дл определения победителя подрядных торгов на основе степени соответствия требованиям тендерной документации.
Качественная оценка проводится с учетом следующей градации десятибалльной шкалы: 8-10баллов – лучше, чем требования, предъявляемые к конкурсному предложению; 6-7 баллов – соответствует требованиям; 3-5 баллов – частично соответствует требованиям; 1-2 балла – полностью не соответствует требованиям.
Балльной оценке подлежат общий результат определения расчетной стоимости по предмету конкурса, а также показатели второй группы, к которым относятся:
показатели финансового состояния участника и его соответствия предстоящему объему работ;
показатели, характеризующие организацию выполнения оферентом работ с соблюдением мер безопасности, охраны здоровья работающих и охраны окружающей среды (меры по охране здоровья и труда, соблюдению пожарной безопасности, предотвращению загрязнения воздуха, поверхности земли и подземных вод и др.);
показатели, характеризующие уровень организации оферентом управления процессами подготовки и реализации проектирования, материально-технического обеспечения строительства или выполнения комплексов работ «под ключ», уровень квалификации рабочих и административно-управленческого персонала (использование современных методов управления проектами, автоматизированных систем обработки информации, обеспечение сбалансированности графиков производства работ, применение прогрессивной структуры руководства предприятием, привлечение высококвалифицированных специалистов и др.);
показатели, характеризующие технический уровень средств производства, используемых оферентом при исполнении контракта (качественный уровень машин, механизмов, технологических процессов, средств контроля за качеством и степень оснащенности оферента этими средствами);
показатели, характеризующие обязательства оферентов по бесплатному устранению обнаруженных дефектов и недоделок в течение гарантийного срока, компенсации возможного ущерба заказчика и т. п.;
другие показатели, определяемые заказчиком для каждого конкретного случая.
При установлении базисной весомости по отдельным показателям конкурсная комиссия по каждому конкретному предмету конкурса должна исходить из требований инвестора в части степени важности для него снижения стоимости, сокращения сроков подготовки и реализации контракта, обеспечения надлежащего уровня качества и других показателей.
Общий результат балльной оценки расчетной стоимости по предмету конкурса и общий результат балльной оценки нестоимостных показателей подлежат сводной балльной оценке.
Количественная (стоимостная или балльная) оценка показателей, характеризующих рассматриваемое предложение и предприятие участника конкурса, должна выполняться высококвалифицированными экспертами – специалистами в соответствующей области знаний или деятельности. Для стоимостной и балльной оценки оферт в общем случае следует привлекать различные группы специалистов по соответствующим вопросам.
Прямые переговоры экспертов с оферентами не допускаются. В случае необходимости получить дополнительную информацию или какие-либо разъяснения, уточнить термины эксперт ставит свои вопросы перед организатором конкурса, который и вступает в контакт с оферентом.
Смешанный (балльно-экономический) метод имеет те же недостатки, которые свойственны экспертному методу, основанному на балльном исчислении, ограничивающем его применение для оценки объектов и предметов подрядных торгов в городском хозяйстве.
Сущность интегрального метода состоит в том, что количественно выраженные значения основных и дифференциальных критериев учитывают значимость (весомость) каждого из них.
Интегральный метод базируется на использовании экономико-математических методов квалиметрии, аналитических, математической статистики, экспертных.
Номенклатура и правила предпочтения основных показателей оценки предложений участников в общем случае могут существенно отличаться для различных предметов конкурса, и должны сообщаться в составе конкурсной документации в разделе «Условия конкурса».