2. Особливості оцінки земельної ділянки,будівель і споруд

Як фактор і умова виробництва земля має низку особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки:

• вона не є результатом попередньої праці,

• є просторово обмеженою,

• має постійне місцезнаходження,

• не заміщується іншими засобами виробництва,

• має фізичну довговічність і за правильного використання не зношується,

• забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик проти альтернативних варіантів капітальних вкладень.

Практично в усіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля становить просторовий базис для об’єктів, які на ній розташовані: будівель, споруд, шляхів, передавальних пристроїв та інших матеріальних елементів, які заведено називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розподіляються на дві групи:

• ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

• ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа розв’язання законодавчо обумовлених завдань (сплата земельного податку) або економічного регулятора земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з другого — як незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі або право оренди земельної ділянки.

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінкИ земельних ділянок несільськогосподарського призначення

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, котра розглядає увесь дохід, що стосується земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується за оцінювання земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

1) достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (В_бд.с), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);

2) визначення частини чистого доходу, яка припадає на будівлі та споруди (Д_бд.с), множенням їхньої поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:

3) розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) на земельну ділянку (Д_з): Д_з = Д – Д_бд.с ;

4) методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В_з):

В_з = Д_з / r_з .

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види: 1)ренту за рахунок доступності ділянок 2)ренту за рахунок освоєння території 3)ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть потребувати найрізноманітніших умов для свого розміщення, а пропонування вільних ділянок через обмеженість міської території в цілому, як правило, не відповідає попиту на них.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

,

де В_зем — вартість земельної ділянки, грн; О_с — витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км²; Р_н — нормативна рентабельність (як правило, становить не більше 6%); К_н — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3 %); К_Ф — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; К_м — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; S_зем — площа земельної ділянки, км².

Метод зіставного продажу ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами-аналогами, щойно проданими на ринку. За застосування цього підходу передбачається зіставлення кількох проданих об’єктів-аналогів, тому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжируваного ряду) або модальне (найпоширеніше) значення отриманих результатів.

Метод співвідношення (перенесення) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До відпливу капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє впорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До припливу капіталу відносять виторг від продажу ділянок, очищений від витрат на продаж, та освоєння кожного лота.

4. Оцінка вартості будівель і споруд

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

1) за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;

2) за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;

3) за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;

4) за функціональним призначенням: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;

5) за рівнем дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;

6) за юридичним статусом: нерухомість, зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;

7) за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;

8) за рівнем завершеності: нерухомість, що функціонує, нерухомість у стадії будівництва, завершена але така, що не функціонує, нерухомість.

До найпоширеніших методів, які реалізують витратну концепцію, належить метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкта оцінки (1 м², 1 м³ тощо) і визначенні кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою: ,

де В_об — вартість об’єкта на дату оцінки; П_од — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна кількість порівняльних одиниць у об’ємі чи на площі об’єкта оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості всіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення.

Розрахунок вартості нерухомості проводиться за такою формулою:

,

де В_об — вартість об’єкта оцінки; V_i — об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки; В_і — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість окремих елементів об’єкта оцінки; К_н — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкта оцінки; К_з — коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкта відносно певного еквівалента, інформація про який є доступною та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

За аналізу колишнього продажу об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м² загальної площі; вартість за 1 м² чистої площі, яка підлягає здаванню в оренду; вартість 1 м² площі будівель; вартість кімнати; вартість квартири чи іншої одиниці нерухомості; вартість 1 м³ будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка дає дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць в оцінюваному об’єкті та визначається рівень його відмінності від об’єкта-аналога.

Мультиплікатори порівняння є співвідношенням вартості об’єкта та ключового фактора впливу. Як правило, в оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:

• Валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.

• Мультиплікатор капіталізації — співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкта та ціни його продажу.

Експертні методи порівняння використовують думки експертів-оцінювачів щодо факторів вартості об’єкта оцінки.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з поточної вартості ануїтету (у даному разі орендної плати) та поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди:

,

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року); В_з — очікувана вартість нерухомості після завершення , n років оренди.

Основними коригуваннями відповідно до ризиків об’єктів нерухомості є:

• поправка на ризик відмінностей умов інвестування 

• поправка на ризик відмінностей рівня ліквідності 

• поправка на ризик менеджменту 

• поправка на інші ризики — призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику, притаманних окремому об’єкту.

При розрахунку ставки дисконту і коеф. кап-ї необхідно враховувати:

1. за базу слід брати % за валютними депозитами

2. величина депозити має відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об’єкта

3. термін депозиту має відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об’єкта;

4. вибираються банківські депозити ставки для юр. осіб.

Т 9. ОЦІНКА РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ МАШИН І ОБЛАДНАННЯ