1. Классификация обременений и ограничений в использовании земель и их учет в гкн.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других) (ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).

Части земельных участков формируются в следующих случаях:

1. В связи с оформлением документов, устанавливающих обременения земельных участков:

1.1. Сервитут

1.2. Аренда

1.3. Аренда со множественностью лиц на стороне арендатора

1.4. Безвозмездное срочное пользование

1.5. Субаренда.

1.6. Ипотека (залог)

1.7. Внесение в уставной капитал

1.8. Иные сделки

2. В связи с ограничениями прав владельцев земельных участков, обусловленными градостроительными регламентами (в пределах линий градостроительного регулирования - ЛГР), в том числе в связи с вхождением в территориальную зону, установленную органами власти:

2.1. Особо охраняемые территории:

2.1.1. Особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты.

2.1.2. Территории природоохранного назначения.

2.1.3. Территории рекреационного назначения.

2.1.4. Территории историко-культурного назначения.

2.1.5. Иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.

2.2. Зоны природных комплексов

2.3. Магистральные подземные инженерные коммуникации

2.4. Технические зоны.

2.5. Городские рекреационные зоны

2.6. Территории, резервируемые для государственных или муниципальных нужд

2.7. Полосы отвода железных дорог

2.8. Зоны улично-дорожной сети

3. В связи с необходимостью выделения частей земельных участков под объектами недвижимости:

3.1. Здания, сооружения и т.д. (для совершения вторичных сделок).

4. В связи с наложением:

4.1. Ареста на недвижимое имущество

4.2. Запрета на использование земельного участка.

Под ограничениями понимается наличие установленных законом ущемлений, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах государства и общества. Ограничения не порождают самостоятельных прав. Под обременениями понимается наличие дополнительных обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством

Ограничение-то, что ограничивает хоз.деятельность (ЛЭП-деревья нельзя) Обременение-сервитуты(частные,публичные,временные,постоянные),залоги.

2. Основы оценочной деятельности. Понятие оценки земли и недвижимости. Понятие стоимости и цены. Виды стоимости.

Под оценкой земли недвижимости понимается вид человеческой деятельности по установлению в отношении гражданских прав рыночной или иной стоимости, выраженной в денежном эквиваленте оценивается не сам объект а гражданские права, поэтому стоимость может быть разной. Данный вид человеческой деятельности осуществляют специалисты оценщики. Основные проблемы которые призваны решать оценщики связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки для кредитора при принятии решения по предоставлению ипотечного кредита для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику потребуется ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о справедливой компенсации. Оценка может производиться в целях налогообложения, при заключении арендного договора с включением положения о повышении арендной платы, а арендная плата устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы, начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости. Определение стоимости недвижимости сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов влияющих на оценку недвижимости. В сложившейся в отечественной и зарубежной практике оценки недвижимости термин стоимость используют в зависимости от цели оценки в сочетании с поясняющим словом, т.е. различают несколько видов стоимости, которые применяют в силу различных потребностей и функций.

Цена – кол-во денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость – наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и сознанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Все виды стоимости можно объединить в 2 группы:

Стоимость в обмене (миновая стоимость)

Стоимость в использовании (потребительская стоимость).

Стоимость в обмене-расчетная величина, которая будет преобладать на открытом, свободном и конкурентном рынке в условиях равновесия устанавливаемого фактора спроса и предложения. Это объективная стоимость, т.к. она определяется реальными экономическими факторами. Форма стоимости в обмене-рыночная стоимость и в эту группу входит ликвидационная, страховая, арендная и др. виды стоимости.

РЫНОЧНАЯ стоимость-наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на размеры сделки не отражаются какие-либо Ч.С.

ИПОТЕЧНАЯ (налоговая) стоимость- оценка объекта недвижимости для обеспечения обязательства по возврату кредитных средств в случае срочной продажи на открытых торгах. Для гарантии высокой ликвидности объекта недвижимости залоговую стоимость устанавливают на 20-30% ниже рыночной.

КАДАСТРОВАЯ стоимость-усредненная рыночная стоимость зем.площади по кадастровым кварталам, и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально-экономическим зонам, основанная на статистическом анализе данных о рыночных ценах, а также иной информации о зем.участках. Если нет рыночной информации, кадастровую оценку проводят на основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость зем.участков.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ стоимость объекта недвижимости при срочной, вынужденной продаже на открытых торгах.

АРЕНДНАЯ стоимость- сумма арендной платы за которую недвижимость может быть сдана в аренду.

Стоимость в использовании-стоимость собственности для конкретного пользователя.

К этой группе относятся балансовая, инвестиционная, налогообложение стоимость.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ-стоимость объекта оценки, определяемая на основе его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

БАЛАНСОВАЯ-стоимость зем.участка или объекта недвижимости отраженная в балансе организации по затратам на ее приобретение (приватизация, покупка) на момент ввода в эксплуатацию или нормативной цене.

Стоимость для ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ-устанавливают на основе нормативных документов, относящихся к налогооблажению недвижимости.

3. Задача №1