- •Введение земельный рынок рента ценообразование
- •Особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории
- •Земля – как фактор производства
- •Особенности земли как товара
- •Рынок земли
- •Спрос на землю
- •Предложение земли
- •Земельная рента
- •Абсолютная рента
- •Дифференциальная рента
- •Монопольная рента
- •Экономическая рента
- •Цена земли
- •Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России
- •Рынок земли в России
- •Особенности земельного рынка в России
- •Проблемы развития земельного рынка в России
- •Пути совершенствования российского земельного рынка
- •Заключение
- •Список литературы
- •Приложение
Проблемы развития земельного рынка в России
Из вышесказанного можно сделать вывод, что в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.
В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.
Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.
Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.
Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.
Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или же использована нормативная цена земли, например, в пригородах г. Москвы и г. Санкт-Петербурга зарегистрированные цены за земельные участки составляют 25-70 руб./кв.м. при среднем уровне спроса и предложения 135-300 руб./кв.м..
В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость. По сведениям "Российской Бизнес-газеты" постоянно приходят жалобы на завышенную кадастровую оценку. В ряде мест, по утверждениям экспертов, она завышается почти в 20 раз, что в итоге приводит к необоснованному увеличению платежей земельного налога. Газета "Ведомости", ссылаясь на представителей крупных агрохолдингов, утверждает, что с конца 2006 г. цены выросли в несколько раз и продолжают увеличиваться. За 2007 год цена на землю сельхозназначения удвоилась, а в 2008 г. выросла еще в 1,5 - 3 раза. Один гектар паевой земли в южных районах и Черноземье стоит от $1500 до 2000. Из этой суммы, собственнику пая достается, в лучшем случае, $400. На затраты по оформление 1 га земли в собственность расходуется от $400 до 500. Цена же 1 га отмежеванной и полностью оформленной земли в южных регионах достигает $5000.
Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.
Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.
Анализируя развитие российского земельного рынка, возникают сомнения относительно того - сможет ли, в сложившейся ситуации, рынок земли в России распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников.
Однако, хаотичное развитие земельного рынка в России, похоже, полностью перестало устраивать государство. Последней каплей стали скандалы с аукционами по распродаже за бесценок прав аренды федеральных лесов в пользующихся наибольшим спросом районах Подмосковья. В итоге до 1 января 2009 года запрещены любые операции с федеральной землей и тем, что на ней расположено.
Для увеличения количества рыночных субъектов, необходимого для развития конкурентного рынка, ориентированного на вовлечение земли в хозяйственную деятельность, на государственном уровне принято ряд мер. С целью упрощения процесса закрепления прав собственности и объективной оценки земельных ресурсов в марте 2009 года была создана единая Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии, которая ведает всеми вопросами регистрации прав и учета недвижимости. До 1 января 2011 года - оформление всех документов по недвижимости переведут в режим "одного окна". С 1 января 2010 года в стране начнут работать так называемые кадастровые инженеры, которые будут заниматься как обмером земли, так и постройками, то есть заменят землемеров и сотрудников БТИ. Совершенствуется инфраструктура рынка. Созданы и функционирую ОАО "Росагролизинг" и ОАО "Россельхозбанк", обеспечивающие земельных производителей кредитами.