2.2 Проблемы и текущее состояние ипотечного кредитования
Ипотечный кредит сегодня стал более доступен, нежели в 2010 году. Определенную роль в этом, конечно, сыграло и заметное снижение Центральным банком Российской Федерации ставки рефинансирования. Если 1 декабря 2008 года она была установлена на максимальном за 3 года уровне в 13%, то с конца августа 2009 года ставка рефинансирования начала снижаться с шагом 0,25 - 0,5 процентных пункта и к 26 декабря 2011 года, впервые за историю своего существования (с 1 января 1992 года), достигла 8%.
Естественно, нельзя сбрасывать со счетов антикризисные меры, предпринятые правительством Российской Федерации с конца позапрошлого прошлого года.
До начала кризиса рынок ипотеки в России активно развивался: объемы выдачи кредитов в период с 2005 по 2007 год динамично росли, при этом темпы роста постепенно снижались. К началу 2008 г. ипотечные займы выдавались во всех регионах, количество первичных кредиторов превышало 600 участников. В результате растущей конкуренции ипотека распространялась в регионы, уменьшались тарифы, снижалась концентрация рынка, ипотека становилась более доступной для заемщиков, отмечается в материалах Фонда «Институт экономики города».
За период с 2005 по 2007 г. были разработаны стандартные продукты, процедуры и документация, значительно упрощающие оценку риска для кредитора и получение финансов для заемщика. Повышалась информированность населения об ипотеке как об инструменте решения жилищной проблемы. [14] Количество домохозяйств, воспользовавшихся жилищным кредитованием, росло - по результатам I полугодия 2008 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла 18%.
В ходе конкуренции за заемщика первичные кредиторы постепенно ослабляли требования к уровню доходов, наличию сбережений, качеству приобретаемой недвижимости и способу оформления сделки. В 2007 г. некоторые игроки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, в экзотических валютах, с плавающей ставкой. Все это в конечном итоге вело и к постепенному снижению ставок по ипотечным займам.
Кроме того, стал развиваться и вторичный рынок ипотеки; было размещено более 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на внутреннем и внешнем рынках. На рынке рефинансирования стали появляться новые игроки - в докризисный период, наряду с ОАО «АИЖК», еще 6 рыночных игроков занимались секьюритизацией, то есть покупкой закладных для последующей перепродажи или выпуска ценных бумаг.
Государственное финансирование на рынке ипотеки было изначально большим, но постепенно снижалось. [20] Ипотека в классическом понимании кредитования под залог приобретаемой недвижимости развивалась преимущественно на вторичном рынке жилья. На первичном рынке были широко распространены кредиты без залога недвижимости или под иное обеспечение, например, поручительство.
Ипотека как инструмент кредитования застройщиков (физических и юридических лиц) не получила должного развития. Основной формой финансирования жилищного строительства являлось привлечение средств граждан на стадии строительства и банковское кредитование.
Мировой финансовый кризис выявил важнейшие проблемы российского финансового сектора, в том числе заострил проблемы развития ипотеки. В первую очередь стала очевидна высокая зависимость российского рынка ипотеки от внешних источников капитала. За короткое время существенно выросли процентные ставки. Произошло повышение требований к первоначальному взносу. Кроме того, большая часть года прошла в ожидании заметного снижения стоимости недвижимости. Ну а в совокупности с ухудшением финансового положения в семьях многих россиян в частности и с нестабильной экономической ситуации в стране в целом, объемы выдачи ипотечных кредитов существенно снизились: по оценкам специалистов, в I полугодии 2008 года в огромное количество раз по сравнению с аналогичным периодом текущего года. Объемы выдачи ипотечных кредитов в 2012 году могут стать самыми крупными за всю историю. По мнению аналитиков АИЖК, в текущем году в России может быть выдано ипотеки на 800 млрд руб.-1 трлн руб. Такие показатели могут быть достигнуты «при развитии экономики России по базовому сценарию Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков», говорится в обзоре, подготовленном Агентством. На 2011 г. Агентство изначально прогнозировало объем выдачи в 580-640 млрд руб., однако потом повысило свой прогноз до 680-700 млрд руб.
Снижение доходов населения и рост безработицы привели к росту просрочек по кредитам. В конце позапрошлого года , в целях стабилизации на рынке ипотечного кредитования в рамках предпринятых государством антикризисных мер был сформирован новый рынок - рынок реструктуризации ипотечных кредитов (займов), призванный оказать помощь заемщикам, которые в силу возникших финансовых трудностей не могут исполнять свои обязательства перед кредиторами и перед которыми нависла угроза утраты единственного жилья.
Количество игроков на первичном рынке ипотечного кредитования резко сократилось: реально выдают займы не более 80 участников рынка, из них банков - не более 40. Количество рефинансирующих организаций сократилось до одного участника - ОАО «АИЖК».
В среднем по стране наблюдается тенденция незначительного увеличения срока ипотечного кредитования. Если полгода назад этот срок (за редким исключением) не превышал отметки в 200 месяцев, поскольку , заемщики предпочитали не связывать себя продолжительными долговыми обязательствами, да и банки не стремились рисковать, то с начала 2011 года в связи с общим улучшением экономической ситуации в стране люди почувствовали некую финансовую стабильность и стали брать кредиты на более продолжительный срок.
Ситуацию со сроком ипотечного кредита по регионам можно охарактеризовать как средне-стабильную: в I квартале текущего года продолжительность срока по регионам колебалась в пределах 184-207 месяцев, исключение составляет Москва, где эток срок составляет 224 месяца, т.е. почти 19 лет.
Рис.2 Средневзвешенный срок ипотечного кредита
В ближайшее время, в связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками. Общий тон здесь определенно задает ВТБ24, предлагающий кредиты на срок до 50 лет.
Мировой финансовый кризис отодвинул процесс доступности ипотечного кредитования лет на 10. Такой вывод можно сделать, если сопоставить данные, представленные Фондом «Институт экономики города» в мае 2008 года на Петербургском ипотечном форуме .
Так, пару лет назад ,(когда только-только начали говорить о лопнувшем ипотечном пузыре в Америке) в докладе Надежды Косаревой, президента Фонда «Институт экономики города», отмечалось, что предположительная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, в 2006 году составила 19%, в 2007 - 17%. Согласно федеральной целевой программе «Жилище» в 2008 году этот показатель должен был вырасти до 21%, в 2009 - до 26%, в 2010-м - составить 30%.
Согласно прогнозу Фонда доля семей, которые могут себе позволить приобретение стандартного жилья (54 кв. м) с помощью ипотечного кредита или наем коммерческого жилья без поддержки государства, с 19% в 2006 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году. Как видно из графика на с. 9, теперь рынок сможет достичь заявленных результатов лишь к 2030 году.
Более пессимистичным (или, напротив, более реальным) сегодня выглядит изменение доли сделок с ипотекой на рынке жилья. Так, в мае 2008 года предполагалось, что в этом году она составит 20,3% (по факту - 17%, на уровне 2007 г.), в 2011-м - 26,9, в 2020-м - 60%. Теперь же цифры несколько ниже - на рынке жилья будет проводиться 50% сделок с ипотекой к 2030-му году. На Рисунке 5 представлены доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2010 году:
Рис. 5. Доли регионов в объеме российского рынка ипотечного кредитования в 2010 году
Предполагается, что в течение первого этапа реализации стратегии развития ипотечного жилищного кредитования - в 2009-2010 годах, - процентная ставка снизится до 13% (в мае 2008 года прогноз на 2010 г. - 9% годовых. К концу второго этапа - 2012-2020 гг. - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых при условии, что уровень инфляции составит 4%.
Как ни банально это звучит, подтвердится ли новый прогноз, покажет время.
Исследование экономических ожиданий населения России и предпочтений потенциальных ипотечных заемщиков проводилось в два этапа.
В ходе первого этапа было опрошено 2 211 человек от 16 лет и старше, в ходе второго - 1 653 потенциального клиента ипотеки в возрасте от 20 до 50 лет.
Опрос показал, что если в ноябре 2011 года 40% потенциальных клиентов изменили планы по приобретению жилья («хотели сделать это раньше, но пока отложили покупку»), то в июне их доля выросла до 46%.
Среди самых значимых причин, повлиявших на изменения планов, были названы нестабильная экономическая ситуация в стране (54% в октябре против 30% в феврале) и ухудшение финансового положения семьи (34% и 56% соответственно). 26% россиян (в феврале - 15%) назвали высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.
В то же время основными факторами, способными повлиять на заинтересованность потенциальных заемщиков в ипотечном кредите, являются размер процентной ставки (88% опрошенных) и первоначального взноса (63%). Наиболее приемлемая ставка составляет 9,0%, первоначальный взнос - 14,5%. При этих условиях в ипотеку может быть вовлечено порядка 60% потенциальных ипотечных заемщиков.
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг.
2.3. Перспективы ипотеки в 2011- 2012 году
В 2011 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 340 миллиардов рублей, что в 2,2 раза превышает показатель 2009 года (152,5 миллиарда рублей). об этом заявил гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка.
По его словам, за девять месяцев 2010 года в стране выдано 234,2 миллиарда рублей ипотечных кредитов. Это в 2,55 раза превышает аналогичный показатель 2009 года (91,7 миллиарда рублей). Количество выданных за январь-сентябрь кредитов по сравнению с 2009 годом увеличилось в 2,4 раза до 187,3 тысячи.
АИЖК уже в третий раз меняет прогноз относительно объемов рынка ипотеки в 2011 году. Изначально этот показатель оценивался экспертами агентства в 280-320 миллиардов рублей, а затем в 320-360 миллиардов рублей.
Падение российского рынка ипотеки началось одновременно с финансовым кризисом. Большинство частных банков свернули кредитные программы или резко повысили ставки. Фактически на рынке осталось несколько крупных игроков, в том числе Сбербанк и ВТБ 24. Летом 2009 года правительство заявило о планах по поддержке рынка, после чего банки начали снижать ставки. В октябре-ноябре 2010 года на рынке вновь было отмечено оживление: сразу 12 банков улучшили условия кредитования.
«Стратегия развития» ориентируется на следующие результаты: восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса; снижение процентных ставок; появление большого количества разнообразных кредитных предложений и общее развитие жилищного строительства.
Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.
Касательно снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 12% на конец года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и «путинских» 10%.
Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.
Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2009 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2011-го этот показатель повысится еще на 1-2%.
В целом же развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2011году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.
Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2012-2013 гг.) нам обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В качестве заключения, хотелось бы отметить, что развитие ипотеки тесно связано с общим ростом российской экономики. В связи с улучшением финансовой ситуации в России и стабилизацией доходов потенциальных заемщиков, можно ожидать массового появления ипотечные кредитов с более продолжительными сроками и эта услуга будет востребована заемщиками.
Согласно прогнозу доля семей, которые могут себе позволить приобретение стандартного жилья (54 кв. м) с помощью ипотечного кредита или наем коммерческого жилья без поддержки государства, с 26% в 2010 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году.
В конце 2010 – начале 2011 года ситуация на ипотечном рынке в России заметно оживилась. Снизились цены на жилье, а значительная часть россиян ,в той или иной мере оправилась от последствий финансового кризиса и обзавелась стабильными источниками доходов.
Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2012-2013 гг.) нам обещан «бурный рост». Удастся ли стране достигнуть этой цели – станет ясно в самое ближайшее время.
На сегодняшний день существует ряд проблем:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг.
Частичное преодоление этих проблем позволит рынку ипотечного кредитования развиваться в большем объеме.