- •Сведения об объектах недвижимости
- •Анализ местоположения оцениваемых объектов недвижимости
- •Понятие стоимости и теория оценки
- •Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •Итоговое заключение о величине рыночной стоимости
- •193 036 410 (Сто девяносто три миллиона тридцать шесть тысяч четыреста десять) рублей.
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
к Методическим указаниям по оформлению курсовых и дипломных работ по оценке «Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности»
М. Ванзонок.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ
ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ОАО «……….»
(Приложение А к отчету об оценке бизнеса).
Санкт-Петербург
2010
Сведения об объектах недвижимости
На дату оценки на балансе Предприятия находятся следующие объекты недвижимости, описание которых и расчет рыночной стоимости приведены далее:
Земельный участок.
Производственный корпус.
Контрольно-пропускной пункт (КПП).
Здание бестарного хранения муки (БХМ).
Гараж.
Земельный участок
Описание участка земли приведено ниже в таблице А.1.
Описание земельного участка
Параметр |
Значение |
Адрес объекта (город, область, район) |
СПб, Московский р-н, *** |
Собственник (арендаторы) |
ОАО "……….." |
Оцениваемые права: |
|
на земельный участок |
право собственности |
на улучшения |
право собственности |
Правоустанавливающие документы |
Свидетельства о регистрации права собственности на ЗУ и на улучшения |
Текущее использование объекта |
Производство с сопутствующими вспомогательными функциями |
Характеристика местоположения |
Близость к крупной транспортной магистрали Санкт-Петербурга |
Градостроительная зона и соответствие зонированию |
ТП1 (в соответствии с Приложением 3 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга). Текущее использование соответствует зонированию |
Площадь участка, м2 |
10 075 |
Топография |
Участок ровный, без перепадов и уклонов |
Форма участка |
Близкая к прямоугольной |
Наличие коммунальных услуг |
Все |
Транспортная доступность |
Хорошая |
Подъездные пути |
Асфальтированный подъезд |
Текущая ставка земельного налога, руб./м2/год |
28,785 (= 1,5%*1 919,0) |
Улучшения, имеющиеся на земельном участке |
Производственный корпус, Контрольно-пропускной пункт, Здание склада БХМ, Гараж |
Производственный корпус
Далее (в таблице А.2) приведено описание производственного корпуса.
Описание производственного корпуса
Параметр |
Значение |
Общая характеристика |
Нежилое отдельно стоящее здание – производственный корпус |
Год постройки |
1960 |
Площадь общая, м2 |
9 992,7 |
Площадь застройки, м2 |
4 837,2 |
Строительный объем, м3 |
49 454,0 |
Количество этажей |
6 |
Класс капитальности |
I |
Строительные характеристики: |
|
Фундамент |
Бутовый ленточный |
Стены и их наружная отделка |
Кирпичные |
Перегородки |
Гипсолитовые, гипрочные и деревянные |
Перекрытия |
Монолитные железобетонные |
Кровля |
Рулонная |
Полы |
Бетонные, керамическая плитка |
Заполнение оконных проемов |
Деревянные |
Заполнение дверных проемов |
Деревянные, металлические |
Внутренняя отделка |
Побелка, окраска окон и дверей масляной краской |
Качество строительства |
Эконом-класс |
Фактический возраст здания, лет |
49 |
Нормативный срок службы, лет |
100 |
Остаточный срок эксплуатации, лет |
51 |
Системы инженерного обеспечения: |
|
Водопровод |
+ |
Электросети |
+ |
Канализационная сеть |
+ |
Система отопления |
+ |
Вентиляция |
Естественная |
Сигнализация (охранная, пожарная) |
Пожарная |
Внешнее благоустройство: |
|
Озеленение |
Недостаточное |
Стоянка для автомашин |
Данные отсутствуют |
Уличное освещение |
+ |
Тротуары |
+ |
Действующие арендные договоры: |
- |
Ценность объекта |
Объект производственного назначения |
Зона градостроительной ценности территории |
7-ая градостроительная зона |
Ниже в таблице А.3 приведено описание состояния производственного корпуса.
Состояние производственного корпуса
Наименование |
Удельный вес, % |
Признаки износа |
Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, % |
Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, % |
Приведенный износ, % |
|
Фундамент |
8 |
Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе, с развитием на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала |
41-60 |
45,0 |
3,6 |
|
Стены и перегородки |
33 |
Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен |
41-60 |
45,0 |
14,9 |
|
Перекрытия |
8 |
Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры |
41-60 |
45,0 |
3,6 |
|
Кровля |
8 |
Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия |
41-60 |
45,0 |
3,6 |
|
Полы |
7 |
Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола |
41-60 |
45,0 |
3,2 |
|
Заполнения проемов |
6 |
Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны. Коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена |
41-60 |
45,0 |
2,7 |
|
Внутренняя отделка |
6 |
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия |
41-60 |
45,0 |
2,7 |
|
Инженерные коммуникации |
18 |
Неисправность; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа; значительная коррозия |
41-60 |
40,0 |
7,2 |
|
Прочие |
6 |
Выбоины, сколы, сквозные трещины |
41-60 |
45,0 |
2,7 |
|
Износ, принимаемый в расчетах |
44,0% |
Фотографии производственного корпуса представлены на рисунке А.1 далее.
|
|
Общий вид здания |
|
|
|
Состояние помещений 1-го этажа (погрузочная готовой продукции) |
|
|
|
|
|
Характерное состояние помещений производственных цехов |
Рисунок А.1 – Фотографии производственного корпуса
Контрольно-пропускной пункт (КПП)
Далее (в таблице А.4) приведено описание КПП.
Описание КПП
Параметр |
Значение |
Общая характеристика |
Нежилое одноэтажное здание |
Год постройки |
1995 |
Площадь общая, м2 |
129,2 |
Площадь застройки, м2 |
155,9 |
Строительный объем, м3 |
664,0 |
Количество этажей |
1 |
Класс капитальности |
I |
Строительные характеристики: |
|
Фундамент |
Ж/б |
Стены и их наружная отделка |
Кирпичные |
Перекрытия |
Ж/б |
Кровля |
Рулонная |
Полы |
Бетонные |
Заполнение оконных проемов |
Деревянные |
Заполнение дверных проемов |
Деревянные, металлические |
Внутренняя отделка |
Побелка, окраска |
Качество строительства |
Эконом-класс |
Фактический возраст здания, лет |
4 |
Нормативный срок службы, лет |
100 |
Остаточный срок эксплуатации, лет |
95 |
Системы инженерного обеспечения: |
|
Водопровод |
- |
Электросети |
+ |
Канализационная сеть |
- |
Система отопления |
- |
Вентиляция |
Естественная |
Сигнализация (охранная, пожарная) |
- |
Внешнее благоустройство: |
|
Озеленение |
Недостаточное |
Стоянка для автомашин |
Данные отсутствуют |
Уличное освещение |
+ |
Тротуары |
+ |
Действующие арендные договоры: |
- |
Ценность объекта |
Объект вспомогательного назначения |
Зона градостроительной ценности территории |
7-ая градостроительная зона |
Состояние КПП приведено в таблице А.5 ниже.
Состояние КПП
Наименование |
Удельный вес, % |
Признаки износа |
Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, % |
Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, % |
Приведенный износ |
Фундамент |
18 |
Мелкие трещины в цоколе |
0-20 |
15,0 |
2,7 |
Стены и перегородки |
26 |
Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы |
0-20 |
20,0 |
5,2 |
Перекрытия |
11 |
Трещины в местах соединения |
0-20 |
15,0 |
1,7 |
Кровля |
8 |
Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле в местах примыкания к вертикальным поверхностям |
0-20 |
20,0 |
1,6 |
Полы |
7 |
Отдельные мелкие выбоины |
0-20 |
20,0 |
1,4 |
Заполнения проемов |
11 |
Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись |
41-60 |
50,0 |
5,5 |
Внутренняя отделка |
2 |
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился |
21-40 |
30,0 |
0,6 |
Инженерные коммуникации |
5 |
Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов |
0-20 |
20,0 |
1,0 |
Прочие |
12 |
Выбоины, сколы |
41-60 |
50,0 |
6,0 |
Износ, принимаемый в расчетах |
26,0% |
Фотографии КПП представлены на рисунке А.2 далее.
|
|
Общий вид здания |
|
|
|
Характерное состояние помещений |
Рисунок А.2 – Фотографии КПП
Здание склада бестарного хранения муки (БХМ)
Далее (в таблице А.6) приведено описание склада БХМ.
Описание склада БХМ
Параметр |
Значение |
Общая характеристика |
Нежило одноэтажное здание |
Год постройки |
1970 |
Площадь общая, м2 |
1 423,8 |
Площадь застройки, м2 |
433,8 |
Строительный объем, м3 |
9 154,0 |
Количество этажей |
5 |
Класс капитальности |
I |
Строительные характеристики: |
|
Фундамент |
Ленточный |
Стены и их наружная отделка |
Кирпичные |
Перекрытия |
Ж/б |
Кровля |
Рулонная |
Полы |
Бетонные |
Заполнение оконных проемов |
Деревянные |
Заполнение дверных проемов |
Деревянные, металлические |
Внутренняя отделка |
Побелка, окраска |
Качество строительства |
Эконом-класс |
Фактический возраст здания, лет |
39 |
Нормативный срок службы, лет |
100 |
Остаточный срок эксплуатации, лет |
61 |
Системы инженерного обеспечения: |
|
Водопровод |
+ |
Электросети |
+ |
Канализационная сеть |
+ |
Система отопления |
+ |
Вентиляция |
Естественная |
Сигнализация (охранная, пожарная) |
Пожарная |
Внешнее благоустройство: |
|
Озеленение |
Недостаточное |
Стоянка для автомашин |
Данные отсутствуют |
Уличное освещение |
+ |
Тротуары |
+ |
Действующие арендные договоры: |
- |
Ценность объекта |
Объект складского назначения |
Зона градостроительной ценности территории |
7-ая градостроительная зона |
Ниже в таблице А.7 приведено описание состояния склада БХМ.
Состояние склада БХМ
Наименование |
Удельный вес, % |
Признаки износа |
Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, % |
Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, % |
Приведенный износ, % |
Фундамент |
14 |
Трещины, выкрошивания |
41-60 |
50,0 |
7,0 |
Стены и перегородки |
21 |
Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы |
0-20 |
20,0 |
4,2 |
Перекрытия |
37 |
Трещины в местах соединения |
0-20 |
15,0 |
5,6 |
Кровля |
8 |
Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия |
41-60 |
50,0 |
4,0 |
Полы |
11 |
Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола |
41-60 |
60,0 |
5,5 |
Заполнения проемов |
3 |
Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись |
41-60 |
50,0 |
1,5 |
Внутренняя отделка |
4 |
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия |
41-60 |
60,0 |
2,4 |
Инженерные коммуникации |
1 |
Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов, отсутствие отдельных приборов |
41-60 |
50,0 |
0,5 |
Прочие |
1 |
Выбоины, сколы |
41-60 |
50,0 |
0,5 |
Износ, принимаемый в расчетах |
31,0 |
Фотографии склада БХМ представлены на рисунке А.3 далее.
|
|
Общий вид здания |
|
|
|
Характерное состояние помещений |
Рисунок А.2 – Фотографии склада БХМ
Гараж
Далее (в таблице А.8) приведено описание гаража.
Описание склада гаража
Параметр |
Значение |
Общая характеристика |
Нежилое одноэтажное здание |
Год постройки |
1970 |
Площадь общая, м2 |
690,0 |
Площадь застройки, м2 |
591,0 |
Строительный объем, м3 |
2 377,0 |
Количество этажей |
1 |
Класс капитальности |
I |
Строительные характеристики: |
|
Фундамент |
Ж/б |
Стены и их наружная отделка |
Кирпичные |
Перекрытия |
Ж/б |
Кровля |
Рулонная |
Полы |
Бетонные |
Заполнение оконных проемов |
Деревянные |
Заполнение дверных проемов |
Металлические |
Внутренняя отделка |
- |
Качество строительства |
Эконом-класс |
Фактический возраст здания, лет |
39 |
Нормативный срок службы, лет |
100 |
Остаточный срок эксплуатации, лет |
61 |
Системы инженерного обеспечения: |
|
Водопровод |
+ |
Электросети |
+ |
Канализационная сеть |
+ |
Система отопления |
+ |
Вентиляция |
Естественная |
Сигнализация (охранная, пожарная) |
- |
Внешнее благоустройство: |
|
Озеленение |
Недостаточное |
Стоянка для автомашин |
Данные отсутствуют |
Уличное освещение |
+ |
Тротуары |
+ |
Действующие арендные договоры: |
- |
Ценность объекта |
Объект вспомогательного назначения |
Зона градостроительной ценности территории |
7-ая градостроительная зона |
Ниже в таблице А.9 приведено описание состояния гаража.
Состояние гаража
Наименование |
Удельный вес, % |
Признаки износа |
Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, % |
Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, % |
Приведенный износ, % |
Фундамент |
10 |
Трещины, выкрошивания |
41-60 |
50,0 |
5,0 |
Стены и перегородки |
21 |
Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы |
0-20 |
20,0 |
4,2 |
Перекрытия |
25 |
Трещины в местах соединения |
0-20 |
15,0 |
3,8 |
Кровля |
7 |
Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия |
41-60 |
50,0 |
3,5 |
Полы |
10 |
Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола |
41-60 |
60,0 |
5,0 |
Заполнения проемов |
8 |
Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись |
41-60 |
50,0 |
4,0 |
Внутренняя отделка |
4 |
Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия |
41-60 |
60,0 |
2,4 |
Инженерные коммуникации |
14 |
Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов, отсутствие отдельных приборов |
41-60 |
50,0 |
7,0 |
Прочие |
1 |
Выбоины, сколы |
41-60 |
50,0 |
0,5 |
Износ, принимаемый в расчетах |
35,0% |
Фотографии гаража представлены на рисунке А.4 далее.
|
|
Общий вид здания |
|
|
|
Характерное состояние помещений |
Рисунок А.4 – Фотографии гаража