Договор купли продажи недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать недвижимое имущество в собственность покупателя, а покупатель обязуется передать это имущество по передаточному акту и оплатить его.

Параграф 7 глава 3, ЗК, ЖК, ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Консенсуальный, возмездный, взаимный договор.

ДОГОВОР КУПЛИ ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. 558.

ОСОБОЕ ЗНАЧЕНИЕ ПЕРЕДАТОЧНОГО АКТА СТ. 556

Не забывайте, что он (акт) подтверждает передачу активов в соответствии договора и показывает, что условия договора выполнены и претензий нет. является приложением к договору.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА: недвижимое имущество, за исключением изъятого из оборота – недра, леса, земли, являющиеся заповедниками, приграничные земли.

ГК устанавливает повышенные требования к детализации предмета договора. Ст.554.

Так при продаже зданий сооружений нежилых помещений нужно будет указать – адрес; назначение – офисное, жилое, торговое, нежилое; площадь, этажность. В отношении земельного участка – адрес, кадастровый номер, категория земель – земли промышленности, с/х земли, целевое назначение, площадь. В противном случае договор считается незаключённым.

Недействительный договор.	Незаключённый договор.
Есть все существенные условия договора. Указаны все существенные условия, но что-то не соответствует закону. Но условия есть ВСЕ.	Нет, какого либо существенного условия.
Срок исковой давности зависит от ничтожности – 3 года, оспоримости – 1 год.	Общий срок исковой давности – 3 года.
Круг лиц – это только стороны договора.	Круг лиц – любые третьи лица.
Правовые последствия - по ничтожным - сделка аннулируется с самого начала, стороны возвращаются в первоначальное положение. В ряде статей – карательные санкции - конфискация. По оспоримым сделкам: сделка аннулируется с самого начала, однако, если суд установит, что сделка должна быть прекращена лишь на будущее время – она прекращается на будущее время. Например, договор аренды.	Правовые последствия – сделки как бы не было, стороны возвращаются в первоначальное положение.

Поскольку специфической чертой недвижимого имущества является его неразрывная связь с землёй, то по договору продажи здания, сооружения, либо другой аналогичной недвижимости покупателю должны передаваться определённые права на земельный участок, зависящие от того какие права на земельный участок у продавца (собственность, пожизненное наследование, аренда, сервитут).

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА – предмет и цена. А по договору купли-продажи жилого помещения еще и перечень лиц 558 ст., которые после заключения договора оставляют за собой право проживания в этом помещении.

СТОРОНЫ – продавец, покупатель. Любые лица, в том числе РФ и др. публичные образования.

Если продаваемое имущество находится в общей совместной собственности, а продаёт его один супруг, то необходимо предоставить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Если имущество находится в общей долевой собственности, то необходимо представить документ об извещении других сособственников о продаже доли.

ФОРМА ДОГОВОРА: письменная + регистрация перехода права собственности. По договору купли продажи жилого дома, квартиры или их части, требуется еще и регистрация договора.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

ПРОДАВЕЦ:

1. Передать недвижимость по передаточному акту.

2. Обратиться в регистрирующий орган для регистрации договора или перехода права собственности.

3. Передать недвижимость свободную от прав третьих лиц, соответствующую условиям договора о качестве.

ПОКУПАТЕЛЬ:

1. Принять недвижимость и оплатить.

2. Обратиться в регистрирующий орган, если на нём эта обязанность.

3. Известить продавца, о нарушении договора о качестве.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ. СТ. 132 ГК.

Статья 132. Предприятие

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В состав предприятия входит не только недвижимое имущество, но и движимое, однако само предприятие – недвижимое (сложная вещь).

ст. 132 по договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность, который продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять предприятие по передаточному акту и оплатить его.

Правовое регулирование – ГК РФ. ст. 566

Возмездный, взаимный, консенсуальный.

Существенные условия – предмет и цена. Предмет – предприятие как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия может входить как движимое так и недвижимое имущество перечисленное в ст. 132. Не подлежат передаче права продавца вытекающие из лицензии.

Предметом договора может быть все предприятие «на ходу» (бизнес), часть предприятия (цех, мастерская). При этом отчуждаемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Если вещь не обладает свойствами замкнутого производства она передается по договору купли-продажи. Нет особых требований к покупателю и продавцу.

Устанавливаются повышенные требования:

к детализации предмета договора ст. 561

к форме договора: а) договор должен быть составлен одним документом, подписанным сторонами, к нему обязательно прилагается ряд документов п.2 ст. 661 б) регистрируется и договор и переход права собственности предприятия.

Права и обязанности сторон. Обязанности продавца передать предприятие по передаточному акту, обратиться в регистрирующий орган, передать предприятие свободным от прав третьих лиц, передать предприятие состав которого соответствует договору, передать предприятие соответствующее договору о качестве, уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов.

Обязанности покупателя. Обратиться в регистрирующий орган, принять предприятие по передаточному акту, оплатить, известить продавца о нарушении условий договора о качестве.

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

Долгое время требовал нотариального удостоверения, сегодня уже не требуется.

Глава 32, ст. 572 – по договору дарения, одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественные права (требование) к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой (прощение долга) или перед третьими лицами.

Добросовестность сторон устного договора – п.3 ст. 10. (презумпция добросовестности)

Правовая характеристика: безвозмездный, реальный (консенсуальный, если обязуется подарить в будущем. Обещать подарить после смерти нельзя), взаимный (односторонний). Договор будет взаимным, если у одаряемого возникнут какие-либо обязанности (даритель дарит жилое помещение, а одаряемый сохраняет за дарителем право пользования данным жилым помещением).

Не является дарением социальная помощь, основанная на публично-правовых нормах права или трудовых отношениях.

Пожертвование – разновидность договора дарения, т.е. дарение вещи или права в общеполезных целях – ст. 582. По договору пожертвования могут быть переданы только вещи права.

Форма договора: Может быть устной, за исключением случаев, предусмотренных ст. 574. Если передается в дар недвижимость – договор регистрируется, а при купле-продаже недвижимости регистрируется только переход права требования.

Существенные условия – предмет определен широко и включает в себя: а) вещи;

б) имущественные права себе или третьему лицу (право получить вклад в банке);

в) освобождение от имущественной обязанности перед собой или третьими лицами (уплата за лицо долга или прощение долга в отношении себя).

Стороны договора – даритель и одаряемый любые лица, государство. Имеется 2 группы ограничений: 1. ст. 575 – запрещение дарения; 2. ст. 576 – ограничение дарения.

451-452 ГК – если подарили, а потом передумали. Но

Права и обязанности сторон:

1. Обязанности дарителя: а) Передать дар (эта обязанность существует только в консенсуальных договорах). б) Даритель может отменить дарение или отказаться от исполнения договора дарения – ст. 577-578. К обычным подаркам небольшой стоимости эти нормы не применяются. в) Передать имущество, безопасное для жизни, здоровья и имущества одаряемого, в противном случае действует ст. 580 ГК РФ (вред возмещается дарителем).

2. Обязанности одаряемого: а) Использовать дар по конкретному назначению, указанному дарителем. б) У одаряемого есть право отказаться принять дар (ст. 573 – отказ оформляется в той же форме, что и сам договор).

Договор об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру и одновременного дарения доли в квартире.

Пятнадцатое декабря две тысячи одиннадцатого года.

Город Саранск, Республика Мордовия.

Мы, нижеподписавшиеся гр. Иванов Иван Иванович паспорт, зарегистрирован, гр. Иванова Елена Викторовна паспорт, зарегистрирован., гр.Иванова, действующая за себя и за гр. Иванову Ольгу Ивановну (свидетельство о рождении, зарегистрирована), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Квартира, находящаяся по адресу: Республика Мордовия, г.Саранск, Ленинский район, ул. Полежаева, д. 1, кв. 15, принадлежит гр. Ивановой Елене Викторовне и Иванову Ивану Ивановичу на праве собственности на основании договора «Об инвестировании и строительстве жилого дома» № 77 от 01.08.2004г., Передаточного акта от 10.01.2007г., 02.02.2010г. в ЕГРП сделана запись о регистрации № 13-13-02/037/2010-021.

2. Указанная квартира состоит из трех комнат общей площадью 106,6 (сто шесть целых шесть десятых) кв.м. согласно техническому паспорту инвентарный номер 19512/75, составленному по состоянию на 21.09.09г.

3. В связи с тем, что вышеуказанная квартира приобретена в период брака, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, она является совместной собственностью супругов.

Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ настоящим соглашением определено следующее долевое участие супругов: гр. Иванова Елена Викторовна – ½ доля в праве на квартиру, указанную в п.п. 1, 2 настоящего договора, гр. Иванов Иван Иванович ½ доля в праве на квартиру, указанную в п.п. 1, 2 настоящего договора.

4. Одновременно Иванов Иван Иванович безвозмездно передает в собственность Ивановой Ольге Ивановне, принадлежащую ему ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру, указанную в п.п. 1,2.

5. Иванова Ольга Ивановна от Иванова Ивана Ивановича указанную долю в квартире принимает.

6. До подписания настоящего договора настоящая квартира никому не продана, не подарена, в залоге не находится, в спорах и под арестом не состоит.

7. Передача предмета настоящего договора осуществляется без составления передаточного акта путем символического вручения документа.

8. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. Право общей долевой собственности возникает у Ивановой Ольги Ивановны с момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Мордовия.

10. Настоящий договор составлен и подписан в четырех экземплярах по одному для каждой из сторон, один хранится в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Мордовия.

Подписи сторон:

гр. Иванов И.И. ________

гр. Иванова Е.В. ________

Передаточный акт

г.Саранск 15.12.2011г.

Я, Петров Петр Петрович, принимаю от Сидорова Сидора Сидоровича нежилое помещение расположенное по адресу: ______, общей площадью _____. Претензий к качеству вышеуказанного нежилого помещения Петров Петр Петрович не имеет.

Подписи сторон:

гр. _____________________

гр. _____________________

ДОГОВОР МЕНЫ.

Самый древний институт, т.к. изначально денег не было. Только потом появился договор купли-продажи и то, совершался посредством обмена товара на деньги.

По договору мены стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность. Название у сторон по договору мены нет п. 2 ст. 567. При составлении договора мены наименование сторон: Сторона 1 и Сторона 2.

Правовая характеристика: консенсуальный, возмездный, взаимный.

Существенные условия: предмет (только вещи, услуги нельзя менять). Нельзя поменять вещь на права требования вклада в банке. Не является меной обмен имущественных прав или обмен товаров на услуги. ст. 568 – равноценные вещи (можно обменять телефон на автомобиль). В силу безденежного характера договора мены цена в договоре – это стоимость каждого из встречных предоставлений.

Стороны договора: любые субъекты.

Форма договора – общие положения о форме сделок (письменная, т.к. она дает гарантии, хотя разрешается и устная). + дополнительные требования в главе о купле-продаже отдельных объектов (о продаже недвижимости и о продаже предприятия).

ст. 570 переход права собственности на данные объекты с момента передачи товара, т.к. риск случайной гибели переходит с момента перехода права собственности. Права и обязанности сторон такие же как по договору купле-продаже.

рента, аренда - на зачёт достаточно ГК.