Технико-экономические обоснования (тэо) и бизнес-планы в составе предпроектных проработок

Технико-экономическое обоснование является предпроектной, предынвестиционной стадией, на которой формируется концеп­ция проектного предложения, обосновывается общественная или производственная потребность и коммерческая целесообразность ее реализации на конкретной территории в конкретные сроки. Более сложной модификацией ТЭО является бизнес-план. Это ин­струмент инвестиционной деятельности заказчика, используемый при осуществлении инвестиционного проекта и основанный на анализе конъюнктуры рынка и выработки стратегии маркетинга.

В ТЭО решаются следующие задачи:

формируется концепция проектного предложения строительства (реконструкции) отдельного объекта, развития территории с ана­лизом возможных альтернатив, устанавливается мощность, пропус­кная способность, вместимость, местоположение объекта, основ­ные объемно-планировочные и конструктивные характеристики;

определяются условия, формы, сроки, этапность проектиро­вания и строительства объекта;

обосновывается потребность в отводе конкретной территории;

рассчитывается стоимость строительства, определяются масш­табы, направления, формы и условия инвестиционной деятельно­сти, прогнозируются объемы реализации товаров, работ, услуг при эксплуатации объекта, экономическая эффективность инвестиций;

формируются планы финансирования и организации функци­онирования объекта, в том числе обеспечение энергией, водой, транспортом, кадрами;

уточняются правовые аспекты, нормативы, ограничения, тре­бования муниципальных органов.

Заказчиками ТЭО являются физические и юридические лица, осуществляющие строительно-инвестиционную или предприни­мательскую деятельность, условия и результаты которой прогно­зируются в ТЭО.

При разработке ТЭО подлежат взаимному учету и увязке инте­ресы и условия заинтересованных сторон:

заказчика, являющегося самостоятельным инвестором или ис­пользующего привлеченный капитал в результате акционирова­ния, займа, выпуска облигаций и др.;

муниципальных органов, определяющих потребности и при­оритеты в строительстве объектов в соответствии с концепцией градостроительного развития территорий, рассматривающих за­явки и оформляющих землеотводные документы;

подрядных проектных и проектно-строительных фирм, детали­зирующих концепцию ТЭО, осуществляющих технические изыска­ния, проектирование, составление сметной документации, автор­ский надзор, сдачу объекта заказчику.

При формировании концепции проектного предложения под­лежат учету возможные ограничения в его успешной реализации. При выборе конструктивного решения учитывается конъюнктура на строительном рынке. Для общественно значимых объектов по согласованию с заказчиком возможна ориентация на импортные поставки отделочных материалов, оборудования, привлечение строительных иностранных фирм. В последнем случае потребность в инвестициях рассчитывается также и в валюте (с пересчетом на внутреннюю валюту).

Расчет сметной стоимости на стадии ТЭО производится по укрупненным показателям или аналогам. По объектам гражданс­кого назначения в регионах с развитой проектно-строительной деятельностью выпускаются сборники показателей сметной сто­имости, эксплуатационных затрат и объема выпуска продукции по объектам различного назначения, облегчающих составление ТЭО и бизнес-плана*.

При выборе аналога для определения сметной стоимости жи­лого дома условия сопоставимости с проектным предложением предусматривают наличие близких характеристик:

по объемно-планировочным признакам — этажность, плани­ровочная структура, размер квартир, значения планировочных и объемных коэффициентов К1 К2, К3;

по конструктивным признакам — конструктивная схема зда­ния, материал несущих и ограждающих конструкций, размеры сетки колонн, конструкция полов, характер отделки и т.п.;

по инженерному оборудованию — число и грузоподъемность лифтов, тип кухонных нагревательных приборов и др.

Иногда на стадии предпроектной работы ограничиваются тех­нико-экономическим расчетами (ТЭР). Их отличие от ТЭО состо­ит в том, что они лишь определяют сметную стоимость строи­тельства, т.е. предполагаемые затраты инвестора без оценки эф­фективности капитальных вложений. Исходят при этом из пред­положения достаточной обоснованности предполагаемого строи­тельства. ТЭО предусматривает необходимость экономического обо­снования объекта, определение его экономической эффективно­сти: оценку единовременных и текущих затрат, определение сро­ков окупаемости инвестиций, оценку коммерческой эффектив­ности.

Для инвесторов становится предпочтительней в обоснованиях инвестиций разработка бизнес-планов как документов, строящихся на более широкой информационной базе и более глубоком изуче­нии ситуации [8]. В бизнес-планах производится тщательная оцен­ка рыночной конъюнктуры (спрос, предложение, конкуренты), вырабатывается стратегия маркетинга (объемы реализации, фор­мирование цен, реклама), устанавливаются источники и условия финансирования, планы реализации проекта, определяется уро­вень рентабельности, выносятся рекомендации по страхованию коммерческого риска и юридической защите, разрабатывается орга­низационный план, определяющий структуру предприятия, фор­мы управления, производственную кооперацию, источники по­лучения сырья, полуфабрикатов, кадровое обеспечение, затраты по менеджменту и маркетингу и т.п.

Разработчиками бизнес-планов могут быть не только службы самого заказчика, но и фирмы, специализирующиеся в области маркетинговой деятельности, архитектурного проектирования, авторские коллективы в соответствии с их лицензионной деятель­ностью. При необходимости привлекаются консалтинговые фир­мы, эксперты.