- •Сборник задач по курсу «экономика недвижимости"
- •Тема 1. Рынок недвижимости
- •Тема 2. Время жизни и износ объектов недвижимости
- •Тема 3. Рынок недвижимости
- •Тема 4. Методы оценки недвижимости
- •4.1. Затратный подход
- •4.2. Доходный подход
- •4.3. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •194021, Санкт-Петербург, Новороссийская ул., 50
4.2. Доходный подход
Задача 4.2.1. Известно, что стоимость строительства нового офисного здания составляет 600 тыс. у. д. е. Прибыль, которая будет получена в результате функционирования данного офиса, составляет 20 тыс. у. д. е. в год. Минимальный коэффициент капитализации - 15% годовых. Определите экономическую целесообразность строительства нового офиса.
а) целесообразно;
б) нецелесообразно.
Задача 4.2.2. Определить среднее значение коэффициента капитализации для открытых автостоянок, используя следующую информацию:
-
стоянка 1 на 50 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 300 у. д. e. в месяц, операционные расходы составляют 40 000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 800 000 у. д. e.;
-
стоянка 2 на 80 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 250 у. д. e. в месяц, операционные расходы составляют 60 000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 909 091 у. д. e.;
-
стоянка 3 на 60 машино-мест, аренда одного машино-места составляет 200 у. e. в месяц, операционные расходы составляют 36 000 у. д. e. в год. Автостоянка была продана за 1 200 000 у. д. e.;
средняя загрузка автостоянок составляет 2/3.
а) 8,67;
б) 6,35;
в) 4,77.
Задача 4.2.3. Объект оценки — общежитие на 200 мест. В течение учебного года (9 месяцев) все места заняты студентами, которые платят по 150 у. д. е. в месяц. В летнее время общежитие заполнено на 10% при той же стоимости проживания. Операционные расходы составляют 49 000 у. д. е. в год. Коэффициент капитализации составляет 11,5%. Определить стоимость общежития.
а) 1 500 000 у. д. е.;
б) 2 000 000 у. д. е.;
в) 2 500 000 у. д. е.
Задача 4.2.4. Имеется земельный участок. Возможны следующие варианты его использования. Первый вариант предполагает строительство торгового комплекса, который будет приносить чистый доход в размере 500000 у. д. е. в год. При этом коэффициент капитализации составляет 10%, а стоимость строительства – 2500000 у. д. е. Второй вариант предполагает строительство офисного здания, который будет приносить чистый доход в размере 700000 у. д. е. в год. При этом коэффициент капитализации составляет 12%, а стоимость строительства – 4000000 у. д. е. Определить наиболее эффективный вариант использования земельного участка, исходя из принципа остаточной продуктивности .
Задача 4.2.5. Определите требуемый коэффициент капитализации для вложения денежных средств в недвижимость, если известно, что заемные средства составляют 40%, ставка капитализации для собственных средств составляет 18% годовых, а ипотечная постоянная составляет 22% годовых.
а) 0,196;
б) 0,213;
в) 0,302.
Задача 4.2.6. Необходимо выполнить оценку объекта недвижимости, имеющего 70%-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ипотечная постоянная для заемных средств составляет 16% годовых. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки капитализации на котором, составляют 18% годовых. Определите коэффициент капитализации для собственных средств.
а) 0,1969;
б) 0,2267;
в) 0,3021.
Задача 4.2.7. Ожидается, что объект недвижимости стоимостью 1 000 000 у. д. е. принесет чистый операционный доход (ЧОД) в размере 170 000 у. д. е. Кредит для покупки объекта получен под 16% годовых. Будет ли привлечение заемных средств в данных обстоятельствах иметь позитивный или негативный характер? Рассчитайте норму прибыли на собственные средства, если доля заемных средств составляет 25%.
а) 0,204;
б) 0,192;
в) 0,173.
Задача 4.2.8. Имеются следующие данные о деятельности предприятия:
ЧОД |
163 000 у. д. е. |
Заемные средства |
800 000 у. д. е. |
Ипотечная постоянная |
16% |
Собственные средства |
185 000 у. д. е. |
Какова ставка капитализации для собственных средств?
а) 0,204;
б) 0,189;
в) 0,173.
Задача 4.2.9. Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500 000 у. д. е., чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000 у. д. е.; коэффициенты капитализации для земли и для здания — 8% и 10% годовых соответственно.
а) 875 000 у. д. е.;
б) 898 000 у. д. е.;
в) 903 000 у. д. е.
Задача 4.2.10. Стоимость здания 500 000 у. д. е., коэффициент капитализации для здания — 16% годовых, коэффициент капитализации для земли — 11% годовых, чистый операционный доход — 200 000 у.д.е. Определить стоимость участка земли.
а) 875 000 у. д. е.;
б) 898 000 у. д. е.;
в) 1 090 900 у. д. е.
Задача 4.2.11. Выберите вариант использования земельного участка, при котором стоимость земельного участка будет максимальной, если имеются следующие данные для расчета.
Варианты использования |
|||
|
Жилой многоквартирный дом |
Офисное здание |
Коммерческое здание |
Площадь возводимых зданий, м2 |
7300 |
8200 |
5800 |
Стоимость строительства зданий, у. д. е. /м2 |
500 |
400 |
400 |
ЧОД, у. д. е. |
1500000 |
1780000 |
1320000 |
Коэффициент капитализации здания |
13% |
12% |
14% |
Коэффициент капитализации земли |
10% |
10% |
10% |
а) 9 952 000 у. д. е.;
б) 10 255 000 у. д. е.;
в) 13 864 000 у. д. е.
Задача 4.2.12. Используя данные для расчета из предыдущей, задачи рассчитайте общий коэффициент капитализации для каждого из вариантов использования земельного участка и выберите наиболее доходный объект.
а) 0,108;
б) 0,104;
в) 0,1075.
Задача 4.2.13. Известна следующая информация об объекте недвижимости. Чистый операционный доход 70000 у. д. е., коэффициент капитализации для улучшений — 20% годовых, коэффициент капитализации для земли — 17% годовых, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость улучшений.
а) 272 727 у. д. е.;
б) 141 415 у. д. е.;
в) 90 909 у. д. е.
Задача 4.2.14. Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 у. д. е. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 у. д. е. Ставка дисконтирования 12% годовых. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?
а) 272 727 у. д. е.;
б) 141 415 у. д. е.;
в) 91 447 у. д. е.
Задача 4.2.15. В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20 000 у. д. е., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14% годовых. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110 000 у. д. е. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?
а) 282 727 у. д. е.;
б) 131 339 у. д. е.;
в) 91 447 у. д. е.
Задача 4.2.16. Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств.
Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 у. д. е. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 у. д. е. по завершении 5-го года. Какова текущая стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23% годовых?
а) 1 334 582 у. д. е.;
б) 908 065 у. д. е.;
в) 759 656 у. д. е.