27.Договор социального найма жилого помещения: понятие, предмет, стороны, форма, содержание договора.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом (ч. 1 ст. 60 ЖК).

Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартир-ный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма могут быть:

– собственник жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления;

– управомоченное собственником лицо.

Этот перечень является исчерпывающим.

Нанимателем является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор социального найма заключается с одним из членов его семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК РФ). Следовательно, если договор социального найма жилого помещения заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, требование к форме договора нельзя считать соблюденным.

Условия и форма договора социального найма жилого помещения Договор социального найма заключают только в письменной форме на основе решения жилищного фонда. Существенное условие типового договора социсведения о жилье: количество комнат, адрес местонахождения, размер общей площади и прочие характеристики.

Дополнительные условия договора

1. Размер платы. Согласно договору нанимателю можно предоставлять горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, теплоснабжение, газоснабжение и прочие коммунальные услуги. Наниматель должен вносить своевременно за них плату, когда договор не устанавливает другое. 2. Ремонт. Капитальный и текущий ремонт помещения — обязанность нанимателя, когда другое не устанавливается договором. 3. Сдача в поднаем. Если согласен наймодатель, наниматель может все нанятое им помещение или часть его передавать в пользование поднанимателя. Срок не указывается в документе, так как по такому договору жилые помещения гражданам предоставляются в бессрочное пользование и владение.

28. Права и обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (в отличие от ранее применявшихся ордеров на жилые помещения).

Гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, такие помещения могут быть представлены из трех видов жилищного фонда: Российской Федерации; субъекта РФ; муниципального.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на 1 человека не менее нормы предоставления, с учетом имеющихся в собственности данных граждан иных жилых помещений.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.

При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Не могут предоставляться жилые помещения по договорам социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Особый порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма определен законом для малоимущих граждан. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» содержит примерную методику определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилого помещения по договорам социального найма.

Признания гражданина малоимущим происходит в несколько этапов:

• определение граждан, доходы и стоимость имущества которых должны оцениваться при отнесении граждан к категории малоимущих;

• определение достоверности и проверка сведений, предоставляемых гражданами для признания малоимущими в целях постановки на учет;

• определение доходов граждан;

• оценка имущества, находящегося в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи и подлежащее налогообложению;

• установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;

• переоценка размера доходов и стоимости имущества граждан в целях повторного подтверждения права на предоставления им жилых помещений.