Отчетность налогообложения

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения между застройщиками и участниками, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками – инвестиционный договор.

Участники долевого строительства – физические и юридические лица – являются его инвесторами , а вкладываемые ими в строительство денежные средства – инвестициями (капитальными вложениями).

Налоговое законодательство квалифицирует средства дольщиков или инвесторов, аккумулированные на счетах организации-застройщика, как средства целевого финансирования (п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Застройщик вправе организовать долевое строительство следующими способами.

1. Для организации строительства привлекается специализированная организация и с ней заключается договор на выполнение функций заказчика-застройщика при наличии лицензии или договора добровольной сертификации. Заказчик-застройщик заключает договоры с поставщиками на поставку оборудования и с подрядчиками на строительство объекта недвижимости, ведет учет капитальных затрат, связанных со строительством, готовит построенный объект к вводу в эксплуатацию.

2. Застройщик наряду с осуществлением инвестиционной деятельности по привлечению денежных средств согласно договору участия в долевом строительстве выполняет одновременно функции заказчика по организации строительства в соответствии с п. 6 ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

3. Застройщик наряду с инвестиционной деятельностью и выполнением функций заказчика осуществляет в соответствии с п. 2 ст. 52

Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта недвижимости, выполняя при этом функции подрядчика (генподрядчика).

В зависимости от выбранного способа организации долевого строительства застройщик закрепляет в учетной политике соответствующие правила ведения бухгалтерского учета и налогообложения.

Правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности для застройщика устанавливаются уполномоченным органом по контролю и надзору за долевым строительством совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, т.е. Минфином России (п. 1 ч. 2 ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство с привлечением специализированного заказчика, то деятельность застройщика заключается в привлечении денежных средств инвесторов – участников долевого строительства, направлении этих средств на финансирование строительства путем перечисления заказчику-застройщику, а также путем оплаты непосредственно застройщиком отдельных капитальных затрат и передачи законченного объекта долевого строительства его участникам.

Застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве получает на свои расчетные счета денежные средства инвесторов – участников долевого строительства. Эти средства в соответствии с п.п. «г» п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.93 г. № 160) отражаются как целевое финансирование (счет 86 «Целевое финансирование»).

Средства целевого финансирования отражаются до окончания строительства в разделе «Долгосрочные обязательства» по вновь вводимой строке «Средства целевого финансирования строительства».

Денежные средства (инвестиции) участников долевого строительства не облагаются:

– НДС – в соответствии с п.п. 4 п. 3 ст. 39 и п.п. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ;

– налогом на прибыль – согласно п.п. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Указанный порядок налогообложения разъяснен письмами Минфина России от 26.10.04 г. № 07-05-14/283 и от 23.11.04 г. № 07-05-14/306 «Об определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций-инвесторов и организаций-застройщиков».

Денежные средства, предназначенные для оплаты услуг застройщика по исполнению договора, учитываются как полученные авансы, с суммы которых начисляется НДС.

Застройщик перечисляет заказчику денежные средства на строительство объекта недвижимости согласно графику финансирования, приложенному к договору на выполнение функций заказчика. При этом в учете делается запись:

Дебет 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства», Кредит 51 «Расчетные счета».

В период подготовительных работ по реализации инвестиционного проекта застройщик несет расходы по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений. Он также размещает заказы на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации, которая необходима для получения разрешения на строительство, состав документации приведен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, к ней относятся:

– градостроительный план земельного участка;

– проектная документация (включая проект организации строительства объекта и др.).

Эти расходы являются капитальными затратами по строительству объекта, состав которых установлен Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5.03.04 г. № 15/1. Они предварительно учитываются на счете 08, субсчет 3 «Строительство объектов основных средств».

По окончании строительства и вводу объекта в эксплуатацию застройщик на основании полученных от заказчика передаточных документов присоединяет стоимость капитальных затрат к учтенным ранее расходам. Таким образом, на балансе застройщика формируется инвентарная стоимость объекта недвижимости. При этом в учете делаются следующие записи:

Дебет 08-3, Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства»;

Дебет 19, субсчет 1 «НДС при приобретении основных средств», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства».

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает объекты долевого строительства его участникам. С момента уплаты участником в полном объеме денежных средств по договору и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика и участника по договору считаются исполненными (ст. 12 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В учете организации-застройщика делается запись:

Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 08-3 – списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.

Суммы учтенного НДС списываются также за счет полученного финансирования, и передается счет-фактура организациям-собственникам построенных объектов.

Финансовый результат от реализации инвестиционного проекта определяется как разница между полученным целевым финансированием и суммой связанных со строительством капитальных затрат. В учете застройщика делаются следующие записи:

Дебет 86 «Целевое финансирование», Кредит 91-1 «Прочие доходы» – отражена сумма полученной экономии (дохода);

Дебет 91-2 «Прочие расходы», Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» – начислен НДС;

Дебет 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов», Кредит 99 «Прибыли и убытки» – отражена сумма прибыли;

Дебет 99 «Прибыли и убытки», Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – начислена в бюджет сумма налога на прибыль.

В составе доходов застройщика отражается также сумма вознаграждения за услуги по исполнению договора, которая входит в цену договора согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поступающие от участников денежные средства в счет вознаграждения учитываются предварительно на субсчете 2 «Расчеты по авансам полученным» счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». От сумм полученных авансов исчисляется НДС.

Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 «Основное производство» и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. В налоговом учете данные расходы можно списать в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства (ст. 318 НК РФ в ред. Федерального закона «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»). НДС, относящийся к расходам по содержанию застройщика, принимается к вычету в общеустановленном порядке.

По окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора. Доход застройщика за вычетом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли. Данный порядок разъяснен письмом Минфина России от 26.10.04 г. № 07-05-14/283.

При получении экономии исчисляются НДС и налог на прибыль.

Дебет 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками», Кредит 90-1 «Выручка» – отражен доход от реализации услуг;

Дебет 62-2 «Расчеты по авансам полученным», Кредит 62-1 «Расчеты с покупателями и заказчиками» – произведен зачет ранее полученного аванса;

Дебет 90-3 «НДС», Кредит 68-2 «Расчеты по НДС» – начислен НДС с полученных авансов;

Дебет. 68, субсчет «Расчеты по налогу на добавленную стоимость», Кредит 62 – принят к вычету НДС, уплаченный ранее с авансов;

Дебет 90-2 «Себестоимость продаж», Кредит 20 «Основное производство» – списаны расходы по содержанию застройщика;