34 Методический подход определения цены участка при отводе на несельскохозяйственные нужды

Образование землепользований несельскохозяйственного  назначения включает подготовительные работы, разработку проекта, принятие государственными органами решения  о предоставлении земельного участка, установление границ в натуре и выдачу землеустроительных материалов и документа на право собственности на землю. Результатом этого процесса является отвод земельного участка. Поэтому в практике обычно вместо термина «образование землепользования несельскохозяйственного назанчения» употребляется термин «отвод земель». Организация территории несельскохозяйственных объектов не является задачей землеустройства, а проводят ее при составлении  проектов планировки и застройки. В  процессе землеустройства определяют месторасположение, конфигурацию, площадь, границы земельных участков, предоставляемых для определенных целей, то есть образуются землепользования.       Задача  землеустройства при образовании  землепользований несельскохозяйственного  назначения – создание территориальных условий для нормальной деятельности предприятий, рационального использования и охраны земли.       Образование несельскохозяйственных землепользований относится к разновидности межхозяйственного  землеустройства и имеет свои особенности в содержании и методах.       Межхозяйственное  землеустройство при образовании  несельскохозяйственных землепользований обычно имеет не только межотраслевой , но и межхозяйственный характер, так  как при этом образуются или изменяются землевладения и землепользования конкретных хозяйств, вносятся изменения в межхозяйственную организацию территории.       Разрабатывают проекты размещения и строительства  несельскохозяйственных объектов на основе строительных норм и правил соответствующие  организации, но окончательно участок, необходимый для размещения и строительства несельскохозяйственных объектов, выбирают в процессе межхозяйственного землеустройства.       При образовании землепользований несельскохозяйственного  назначения не следует уменьшать  и ухудшать площади и состояние  земель, используемых сельскохозяйственными предприятиями. С этой целью для несельскохозяйственных нужд предоставляют участки несельскохозяйственного назначения или непригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке. Несельскохозяйственные объекты на ценных сельскохозяйственных угодьях размещают только в исключительных случаях при отсутствии других вариантов.       Потери  сельскохозяйственного производства, связанные с предоставлением  сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей, возмещают предприятия, организации и учреждения, которым эти земли предоставляют или чья деятельность приводит к ухудшению качества сельскохозяйственных угодий.       Чтобы снизить потери сельского хозяйства  от предоставления сельскохозяйственных угодий для иных целей, следует снять, сохранить и использовать плодородный слой почвы с этих угодий. Предоставленные же во временное пользование несельскохозяйственные угодья приводят в пригодное для использование состояние, то есть рекультивируют.       Образование несельскохозяйственных землепользований выполняют в три стадии: предварительное  согласование места размещения объекта  и обоснование размера земельного участка, предоставление земельного участка, оформление землепользования.

37. Метод рейтинговой оценки земель ФАО.

Согласно этой методике в качестве критериев оценки пригодности земель для определенного вида использования принимаются следующие параметры [3]: –

оценка уровня ограничений пригодности земли в баллах (рейтингах) – устанавливается экспериментально или экспертно на основе сравнительного анализа списка показателей, способствующих или ограничивающих возможность антропогенного использования земельного участка; –

анализ наиболее значимых показателей для оценки пригодности земли под конкретное угодье (сенокос, пастбище, пашня и т.

д.). К ряду таких показателей относится информация о рельефе, водном режиме, эродированности, гранулометрическом составе, засоленности почв и т.п.; –

качественная и количественная характеристика показателей, представляемая в виде оценочных баллов (рейтингов). Так, например, особенность рельефа раскрывается через крутизну склона, приуроченность участка к форме рельефа; водный режим определяется через характер и периодичность увлажнения; эродированность характеризуется по виду и степени выраженности и т.д.

Таким образом, каждый показатель получает определенный балл (рейтинг), что позволяет далее рассчитать индекс оценки земли как среднегеометрическое из общего числа баллов (LUI – Land Unit Index).

LUI лежит в основе оценки пригодности использования земли по 4 категориям:

LUI 75 Мелкие ограничения не более чем на 1/4 территории Пашни II Умеренно пригодные;

74-50 Средние ограничения не более чем на 2/3 территории Сенокосы III Слабо пригодные;

50-26 Средние ограничения на 2/3 территории и не более одного показателя с тяжелыми ограничениями Пастбища IV

25 Возможность использования требует дополнительных экономических обоснований – IV-а

В настоящее время актуальным вопросом является коренное изменение самого процесса формирования агрономических решений на основе внедрения экологически сбалансированных систем земледелия с широким привлечением возможностей современной техники, в том числе компьютерной. В условиях общего дефицита ресурсов особое значение приобретает их рациональное использование с привлечением наукоемких технологий.

Особое место в современной аграрной науке имеет развитие адаптивно-ландшафтных систем земледелия (АЛСЗ) – это «система использования земли определенной агроэкологической группы, ориентированная на производство продукции, экономически и экологически обусловленного количества и качества в соответствии с общественными (рыночными) потребностями, природными и производственными ресурсами, обеспечивающие устойчивость агроландшафта и воспроизводство почвенного плодородия» [9]. Таким образом, указанная система учитывает: –

общественные потребности в продукции сельского хозяйства; –

агроэкологические параметры земель (природно-ресурсные свойства); –

агроэкологические требования сельхозкультур, их адаптивный потенциал, средообразующее влияние и др.

38. Методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ. Базовые оценочные показатели в субъектах РФ.

Объектами внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных угодий являются поля, рабочие участки пашни, отдельные контуры кормовых угодий. Внутрихозяйственную оценку проводят на основе данных, включающих материалы почвенного обследования, информацию об урожайности экономических показателях, использования конкретных земельных участков. Учитывая характер использования результатов оценки сельскохозяйственных угодий в настоящее время, прежде всего для обеспечения сделок с небольшими по площади участками (земельная доля) в несколько гектар, первичным объектом оценки должен служить контур почв в пределах поля (рабочего участка), почвенная разновидность (контуры отдельных почв в пределах поля, рабочего участка).

При выделении земельных долей расположение земельного участка на почвенной разновидности начинает играть важную роль.  При натурном выделении земельных  долей собственник земельной  доли,  расположенной на почвах лучшей разновидности будет иметь дифференциальную ренту I по сравнению с собственником участка, расположенного на худшей почве, из-за разницы в урожайности сельскохозяйственных культур на этих  участках. Проблема учета и правильного расчета этой разницы возникает уже при налогообложении и вовлечении в оборот земельных  долей. Такой расчет можно осуществить на основе общей почвенно-экологической оценки и бонитировки почв в отношении различных сельскохозяйственных культур. Эта методика позволяет определять почвенно-экологические показатели и баллы бонитетов почв пашни, многолетних насаж­дений, сенокосов и пастбищ не только для хозяйств, но и на любых уровнях - от конкретного участка, поля до области, республики, зоны и т. д. Цена на почвы может быть рассчитана для любого наименьшего таксоно­мического подразделения почв, выделенного на крупномасш­табной почвенной карте и в списке почв хозяйства.

При переходе на исчисление земельных платежей от кадастровой оценки земли качественные характеристики используемого земельного участка приобрели большее значение, поскольку непосредственно используются в составе показателей при установлении кадастровой оценки земельного участка. Поэтому чем выше качественные характеристики используемых земель, тем выше их кадастровая оценка, а значит, и облагаемая база для исчисления земельных платежей. Таким образом, от величины кадастровой оценки земли зависит объем поступления доходов от использования земли в бюджетную систему Российской Федерации. Вместе с тем создается ситуация, при которой чем больше землепользователь улучшает используемые им земли, тем выше их кадастровая стоимость, а значит, и взимаемый с него налог. Поэтому у землепользователя      отсутствует заинтересованность в улучшении качественных характеристик используемых земель, что не способствует повышению их качества, а значит и их кадастровой оценки, являющейся налоговой базой для исчисления земельных платежей.

40. Технологические свойства земельного участка как рентообразующий фактор: показатели, критерии. Определение индекса технологических свойств участка.

Технологические свойства не зависят от плодородия и рассчитываются с учетом:

энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);рельефа;каменистости;контурности;удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон). Физические значения технологических свойств для конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100;

оценка рельефа и каменистости - 1,00. Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

41. Местоположение участка как рентообразующий фактор: показатели, критерии. Определение эквивалентного расстояния внутрихозяйственных перевозок.

42. Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости земельного участка.

Рассчитывается дифференциальный рентный доход (ДРД) с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства: ДРД = Оценочная продуктивность - Цена производства.

Устанавливается единый для субъектов РФ абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации. Абсолютный рентный доход установлен в размере 12 руб. с 1 га, поскольку эту сумму ежегодно дотирует государство. Определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов:Расчетный рентный доход = ДРД + Абсолютный рентный доход.

Кадастровая стоимость земельного участка выражает его нормативную цену, рассчитанную в зависимости от категории и месторасположения земли. Она необходима для урегулирования земельных отношений, упорядочивания сделок купли-продажи и аренды, а также для расчета величины налога на землю. Государственная кадастровая оценка проводится не реже, чем раз в 5 лет. Полученные по итогам оценки данные вносятся в государственный кадастр недвижимости, который ведется Федеральной службой госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестром). Кадастровая стоимость конкретного участка земли определяется на основе удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2 (удельной кадастровой стоимости земельного участка). Умножив его на площадь данного участка, получаем его кадастровую стоимость. Размер удельного показателя может различаться для каждого кадастрового квартала и того или иного вида разрешенного использования.

Если для земельного участка установлено несколько видов разрешенного использования, то для расчета выбирается наибольший удельный показатель кадастровой стоимости из всех возможных видов разрешенного использования для данного участка.

43. Методические подходы к определению цены почвы на основе ПЭИ. Расчет цен на почвы хозяйства и его подразделений.

Метод используется при слежении за охраной почвенного покрова (с

помощью расчета почвенно-экологического индекса за период от одного до

другого тура обследования); для оценки в денежном выражении положительного

или отрицательного изменения плодородия в результате производственной

деятельности человека в ситуациях, когда нужно определить рыночную

стоимость земельных участков в целях купли-продажи, сдачи в аренду, залога;

для расчета размера компенсации при отводе сельскохозяйственных земель на

несельскохозяйственные нужды.

В основе метода лежат две основные составляющие:

почвенно-экологический индекс (ПЭи) – балл бонитета, отражающий

уровень плодородия почв с учетом конкретных климатических условий и

рельефа;

тарифная категория типа почвы оцениваемого участка.

Расчет ПЭи базируется на результатах почвенно-агрохимических

обследований и данных климатических условий региона. Величина ПЭи

представляет собой произведение почвенного, агрохимического и

климатического индексов, расчет которых производится с помощью

коэффициентов, отражающих влияние на уровень плодородия почв тех или иных

показателей.

Доходность с единицы площади, деленная на размер ПЭи, дает тариф

(стоимость) 1 балла, выраженный в кадастровых ценах.

Произведение почвенно-экологического индекса (ПЭи) на тариф и

поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает

цену почвы 1 гектара данного участка.

Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть

технологические свойства участка, его местоположение, культурно-техническое

состояние кормовых угодий, цель отвода, инфляцию и индекс спроса и

предложения.

Технологические свойства участка определяют через технологический

коэффициент, учитывающий уклон, конфигурацию участка, длину гона,

изрезанность полей и другие показатели, определяющие увеличение норматива

времени на полевые механизированные работы.

Метод разработан Почвенным институтом имени В.В. Докучаева

Произведение почвенно-экологического индекса (ПЭи) на тариф и поправочный коэффициент к тарифной категории на лимитирующие факторы дает цену почвы 1 гектара данного участка.

Чтобы перейти от цены почвы к стоимости участка, необходимо учесть технологические свойства участка, его местоположение, культурно-техническое состояние кормовых угодий, цель отвода, инфляцию и индекс спроса и предложения.

44. Методические подходы к определению цен на земельные участки в соответствии с их местоположением, технологическими условиями.

В настоящее время в российских городах органы местного управ­ления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находя­щуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориальноэкономическим зонам, а также два вида коэффициен­тов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местопо­ложения земельного участка. Исходя из этих данных годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

А = А 6 · Кд · Кр · S ,

где А   величина годовой арендной платы за земельный участок;

А 6   базовая ставка арендной платы за 1 м2;

К   коэффициент вида деятельности арендатора;

К – коэффициент коммерческой ценности местоположения зе мельного участка;

X – площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного зе мельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить при анализе рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому , и величинах арендной платы.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий предполагает расчет интегральных показателей по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению для определения на их основе расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Интегральным показателем плодородия почв является балл бони тета (совокупный почвенный балл), который используется для расчета валовой продукции и затрат объекта оценки.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки рассчитываются с учетом энергоемкости почв, рельефа, каменистости, контурности , удаленности полей от хозяйственного центра. Фи зические значения технологических свой ств дл я конкретного объекта оценки переводятся в баллы и коэффициенты по специальным шкалам. На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимо сти от них затрат вычисляется обобщенный показатель – индекс технологических свойств объектов оценки.

Местоположение объекта оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния, определяемого с учетом удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения мате риальнотехническими ресурсами, а также транспортных условий грузо перевозок.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий складывается из двух частей – дифференциального и абсолютного рент ного доходов. Дифференциальный рентный доход учитывает плодоро дие почв, их технологические свойства и местоположение объекта оцен ки. В случае, если данный доход имеет отрицательное значение, он принимается равным нулю. Величина абсолютного рентного дохода была установлена на первом межрегиональном этапе.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий по объекту оценки внутри субъекта РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации, составляющий 33 года.

44.Методический подход определения цены участка при отводе на несельскохозяйственные нужды.

Размер стоимости освоения новых земель взамен изымаемых для несельскохозяйственных нужд определяется исходя из нормативов, которые обеспечивают на осваиваемых землях и улучшаемых угодьях производство сельскохозяйственной продукции в объеме не менее получаемого на изымаемых земельных участках или ранее получаемого до снижения их качества.

Нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд утверждены Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 28.01.93 N 77 (по состоянию на 01.11.92) дифференцированно по регионам страны и в зависимости от типа (подтипа) почв на изымаемых участках. Эти нормативы систематически уточняются Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомземом) с использованием данных государственной статистики о поквартальной индексации цен на оборудование, материалы и строительно-монтажные работы, применяемые при освоении новых земель. К ним применяются также повышающие коэффициенты (но не более чем в 3 раза), устанавливаемые органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по отдельным границам зон и территорий. Указанным Постановлением (п. 4) установлено также, что в случае предоставления сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд во временное пользование или в аренду (при условии последующего восстановления качества сельскохозяйственных угодий до уровня кадастровых оценок не ниже предоставленных) размер потерь сельскохозяйственного производства исчисляется в процентах к нормативам стоимости освоения новых земель.

При этом за каждый год временного пользования до 3 лет или аренды до 10 лет включительно взимается 5 процентов установленного норматива. За последующие годы аренды от 11 до 20 лет за каждый год взимается 2 процента, от 21 до 50 лет - 1 процент норматива.

45. Затратный метод оценки земель. Нормативы стоимости освоения угодий.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдётся приобретение соответствующего участка и возведение на нём аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.  Затратный подход к оценке земельного участка включает метод выделения, оценку по нормативной цене земли с учётом затрат на инфраструктуру.  1. Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющих застройку, лучше всего типовыми объектами.  Условия применения метода: а) наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки; б) соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования. Процедура оценки земельного участка методом выделения включает следующие этапы: 1 этап. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения. При необходимости определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия. 2 этап. Расчёт стоимости воспроизводства или стоимости замещения возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.  Стоимость воспроизводства — это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах с учетом износа. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения. Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных материалов, оборудования и планировки с учетом износа. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога.  Затраты на создание улучшений состоят из трёх частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя. Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика. Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи. Прибыль инвестора — это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:  а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;  б) как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.  Определяется физический, функциональный и экономический износ. 3 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путём вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений. При проведении всех расчётов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки. Достоинствами метода выделения являются: 1. Это единственный метод (кроме метода распределения) расчёта рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершённых сделках с аналогичными незастроенными земельными участками. 2. Метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.  Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.