- •Вопрос 1. Рентабельности: понятие, виды и показатели расчета.
- •Вопрос 2. Технический уровень производства (показатели оценки), его влияние на повышение производительности.
- •Вопрос 3. Классификации оборотных средств, цель управления оборотными средствами на предприятии.
- •Вопрос 5. Организационно-правовые формы некоммерческих организаций: виды,характеристика.
- •Вопрос 6. Себестоимость продукции: понятие, классификация затрат, включаемых в себестоимость продукции.
- •Вопрос 7. Сущность и функции заработной платы. Основные элементы организации оплаты труда на предприятии.
- •Вопрос 8. Организационный уровень производства (показатели оценки), его влияние на повышение производительности.
- •1. Уровень орг-ции пр-ва:
- •2. Уровень организации труда:
- •3. Уровень организации управления;
- •4. Совершенство социальной системы.
- •Вопрос 9. Показатели коммерческой эффективности инвестиционного проекта. Сравнение методов оценки эффективности инвестиционных проектов.
- •Вопрос 10.Производственная мощность и производственная программа предприятия: основные элементы, определяющие производственную мощность, основные показатели производственной программы.
- •Вопрос 11. Показатели эффективности использования основных средств. Резервные повышения фондоотдачи.
- •Вопрос12.Принципиальные отличия статических и динамических методов оценки эффективности капитальных вложений.
- •Вопрос 13. Прибыль: содержание понятия, виды и функции прибыли.
- •Вопрос 14. На какие основные группы подразделяются оборотные средства и как влияет на деятельность предприятия их недостаток
- •Вопрос 1. Структура трудовых процессов и принципы его организации. Понятие производственного, технологического и трудового процессов
- •Вопрос 2. Фотография рабочего времени. Цель и порядок проведения
- •Вопрос 3. Анализ и оптимизация сетевого графика
- •Вопрос 4. Формы организации производства на предприятии. Их характеристика.
- •1Формы организации производства
- •Вопрос 5. Классификация рабочих мест многостаночника с точки зрения организации труда и технологии производства. Маршруты обхода при многостаночной работе
- •Вопрос 6. Структура производственного цикла: понятие и составляющие.
- •Вопрос 7. Организация производства на предприятии во времени и в пространстве.
- •Вопрос 8. Организация контроля качества продукции на машиностроительном предприятии
- •Вопрос 9. Основные методы нормирования труда, их характеристика
- •Вопрос 10. Хронометраж. Цель и порядок проведения
- •Вопрос 11.Организация поточного производства: предпосылки, классификация поточных линий, расчет основных показателей.
- •5. Расчеты при поточном производстве
- •Вопрос 12.Конструкторская и технологическая подготовка производства: сущность и содержание.
- •Вопрос 13. Научно-обоснованная норма времени (способы обоснования). Характеристика основных методов установления технически обоснованных норм времени
- •2.2. Этап внедрения товара на рынок
- •2.3. Этап роста
- •2.4. Этап зрелости
- •2.5. Стадия упадка
- •3. Кратки основные характеристики жизненного цикла товара
- •4. Сегментирование рынка и позиционирование товара (услуг) на нем
- •4.1. Характерные черты рынка
- •4.2. Сегменты рынка
- •4.3. Позиционирование товара (услуг) на рынке
- •4.4. Выбор целевого рынка
- •Тема 1.2. Разработка миссии, видения и целей организации (предприятия)
- •133 Методы оценки внешней среды предприятия
- •1. Понятие и классификация факторов внешней среды предприятия. «Ближнее» и «дальнее» окружение
- •Вопрос 1. Структура и состав кадров предприятия. Основные показатели, характеризующие движение кадров на предприятии.
- •2. Основные задачи планирования персонала на предприятии и факторы, влияющие на потребность в кадрах. Методы расчета численности основных рабочих.
- •Вопрос 3. Понятие «социальная защита» и ее основные направления в сфере труда.
- •Вопрос 4. Безработица, ее основные виды. Определение уровня безработицы. Экономическая цена безработицы.
- •Вопрос 5. Уровень жизни населения, его показатели. Индекс человеческого развития, его назначение, методика расчета.
- •Вопрос 6. Исследование трудовых процессов и затрат рабочего времени. Классификация затрат рабочего времени.
- •Вопрос 7. Потребительская корзина как социально-экономическая категория, ее структура и назначение.
- •Вопрос 8. Занятость населения как социально-экономическая категория, ее сущность,
- •Вопрос 1. Многофакторный метод измерения производительности (результативности). Особенности, преимущества, недостатки. Базовая расчетная формула.
- •Вопрос 2. Производительность труда, методы ее измерения. Факторы, влияющие на изменение производительности труда, резервы ее повышения.
- •Вопрос 3. Нормативный метод измерения производительности: понятие, особенности, результаты и область использования.
- •Вопрос 1. Стратегическое планирование: содержание понятия, принципы и основные этапы.
- •Стратегическая установка
- •Вопрос 2. Элементы, составляющие общий норматив оборотных средств, методы их расчета.
- •Вопрос 1. Сущность и цель амортизации основных средств. Методы начисления
- •1) Линейный метод
- •2) Метод начисления износа пропорционально объему продукции (работ)
- •3) Метод уменьшаемого остатка
- •4) Метод суммы чисел лет
- •Вопрос 8. Банкротсво (несостоятельность) субъекта предпринимательства: понятие , признаки, процедуры.
- •Вопрос 9. Налоговая система субъектов предпринимательства.
- •1 Вопрос Методы расчета бюджета ниокр
- •3 Вопрос Оценка эффективности проектов .
- •Оценка эффективности инвестиций
- •Основные этапы оценки эффективности инвестиций
- •Период окупаемости
- •Чистый приведенный доход npv
- •Внутренняя норма доходности irr
- •Модифицированная внутренняя норма доходности mirr
- •Норма рентабельности и индекс рентабельности p
- •Оценка инвестиционных проектов разной продолжительности
- •Тема 4 Сущность, содержание и инструментарий сметно-финансовых расчетов в городском хозяйстве
- •53 Критерии оценки инновационных проектов предприятий
- •Понятие субъекта предпринимательской деятельности. Виды субъектов предпринимательства
- •11.1. Основные задачи и этапы окр
- •Вопрос 1.
- •Вопрос 2. Понятие, цель и задачи информационной логистики. Информационные потоки и системы в логистике.
- •Вопрос 3.
- •Вопрос 4.
- •Вопрос 5.
- •Вопрос 6.
- •Вопрос 7.
- •Вопрос 8. Характеристика логистической и традиционной концепции организации
Вопрос 3. Нормативный метод измерения производительности: понятие, особенности, результаты и область использования.
Метод был впервые применен в 80-х годах XX столетия для измерения производительности в отраслях, где её трудно измерить: банковское дело, компьютерно-информационные службы и т.п.
НМИП - это процесс, с помощью которого при участии работников определяют измерители (либо их заменители) производительности, а затем разрабатывают систему ее измерения, оценки, контроля, планирования и повышения.
В настоящее время в связи с организацией и успешной работой бригад производительности в США, групп качества в организациях Японии (а затем США и других стран), НМИП находит широкое применение, на то существует ряд причин:
группы привносят в процесс знания и опыт, которыми отдельный индивид не располагает;
группы более успешно избегают ошибок и неудач в работе;
если решение группы будут проводить в жизнь сами ее участники, то они сделают это более эффективно;
параллельно с разработкой идет обучение специалистов теории и практике измерения производительности, что повышает их квалификацию;
в процессе работы наблюдается «групповой эффект» (синергический или супераддитивный), когда члены группы учатся друг у друга и дополняют друг друга.
Групповые методы не лишены недостатков. Опыт и исследования свидетельствуют о следующих трудностях, возникающих в работе групп:
1) существуют проблемы, где решение групповыми методами не подходит,нужно решение невзаимодействующих индивидов;
группы игнорируют, не обсуждают серьезно информацию, не совместимую с их социальной ориентацией;
в группе может подавляться мнения отдельных индивидов, а оно может оказаться наиболее важным;
группы не склонны искать самые удачные, прогрессивные решения, если большинство согласно, то творческий процесс прекращается;
на поведение реальных групп оказывают влияние культурные нормы, присущие их членам, они склонны к консерватизму, не рискуют, соблюдают осторожность;
по мере увеличения размера группы величина вклада отдельного члена группы уменьшается.
Для «снятия» недостатков постоянно осуществляются «методические консультации». Их цель - состав, численность, процедуры работы группы. Роль консультанта ограничена помощью в области методологии или стратегии, и он не участвует в поисках решения.
Группа может продолжать работать даже без участия консультанта, постепенно изменяются межличностные отношения, происходят структурные, технологические, процедурные перемены в самой организации. Эти изменения зависят от большого числа индивидуальных, групповых и организационных факторов.
Желаемым результатом работы группы является разработка и внедрение системы измерения производительности, результаты зависят от следующих моментов:
1) степени понимания и поддержки «программы» со стороны высшего руководства;
2) значения и важности функций, для которых разрабатывается система измерения производительности;
3) подготовленности организации, руководства, конкретной службы аналитиков и консультантов к решению данной задачи.
4) Участия в разработке и внедрении ведущих топ-менеджеров, а также степени проработки сводного плана.
5)полноты и глубины знаний в области производительности, которые нужно иметь до начала разработки программы.
Перечисленные факторы и условия служат решающими предпосылками успешного проектирования, разработки и внедрения системы измерения производительности на основе изложенного подхода. Этапы НМИП:
1. Организация группы из 5-7 чел
2. Внутренняя стратегическая оценка («критический взгляд изнутри.
3. Внешняя стратегическая оценка («критический взгляд кругом»).
4. Выбор основных предпосылок плана.
5. Достижение согласия относительно целей (задач).
Достоинства метода: 1) Группы привносят в процесс знания и опыт, к-рыми отдельный индивид не располагает; 2) Более эффективная работа; 3) Избежание грубых ошибок в работе; 4) Повышение квалификации раб-ков; 5) В процессе работы наблюдается групповой (синергический) эффект, когда члены группы учатся друг у друга и дополняют друг друга.
Недостатки метода:
1)В группе подавляется мнение отдельного индивида, к.-рое может оказаться самым важным; 2) Группы не склонны искать самые удачные решения; 3) Высокое влияние культурных норм на участников группы; 4) По мере роста группы величина вклада отдельного члена группы уменьшается
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ (3)
Вопрос.1. Управление недвижимостью. Виды сделок с недвижимостью. Принципы управления недвижимостью.
Управление недвижимостью— это осуществлениекомплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
Основные цели управлениярынком недвижимости:
• реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
• установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
• защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
• обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости с предложением и спросом; создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
• оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
• справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
• создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих принципов управления.
1. Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости — жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.
2. Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.
3. Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов.
4. Разделение полномочий между регулирующими органами.
5. Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости.
6. Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
* принятие решений и оформление документов в отношении имущественных прав на объекты собственности;
* управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;
* любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
* процесс реализации функций управления для получения определенных социально-экономических результатов;
* систему законодательного и исполнительного регламентирования и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.
Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными проектами и др.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
Управляющий недвижимым имуществом— это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.
Брокер— это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Агент— физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско- правовых сделок с недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлтерские), залоговые, трастовые, обменные и др.
Объектамиуправления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы — весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.
Субъектами управленияявляются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлтеры), уполномоченные государственные органы и организации инфраструктуры.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.
Внутреннее управление— это регламентация деятельности каждой организации — участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).
Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его уполномоченными органами, а также международными соглашениями норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются четыре вида регулирования:
* государственное регулирование рынка недвижимости на федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями в соответствии с выполняемыми функциями;
* самоуправление рынка недвижимости профессиональными его участниками и их объединениями — ассоциациями риэлтеров и Российской гильдией риэлтеров;
* общественные воздействия — мнения жителей микрорайонов и реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;
* управление определенным недвижимым имуществом;
* заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым назначением.
В процессе управления недвижимостью реализуются следующие Функции:
* прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения; планирование и проектирование;
* строительство или реконструкция;
* регистрация, оценка и учет;
* эксплуатация и налогообложение;
* контроль и распоряжение, корректировка плана.
Вопрос.2. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости в РФ.
Итак, в целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:
1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).
Итак, с переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости.
1.4 Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.
Отличительные особенности рынка недвижимости являются:
- индивидуальность ценообразования;
- высокий уровень трансакционных издержек;
- важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
- высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;
- многообразие рисков;
- низкая ликвидность товара на рынке;
- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.
В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.
С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:
- труднодоступность достоверной информации;
- ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.
С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.
Именно в таком качестве она важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.
Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.
В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.
Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.
Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:
1. Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы заплатить более высокую арендную плату в непосредственном центре города, но территории, достаточно близкие к центру, однако не принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.
2. Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.
3. Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов). Соответственно они ориентированы на пассажиропотоки разного качества и, исходя из них, строят свою политику по отношению к арендной плате.
Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:
- для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;
- для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:
- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.
в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.
Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.
И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.
Вопрос.3. Методы и особенности оценки недвижимости.
Три метода оценки недвижимости При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:
оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;
оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;
оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект.
Различают три метода оценки недвижимости:
- Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа;
- Рыночный. Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок;
- Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.
Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:
Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов;
- Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше? Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
- Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) - это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.
ПЛАНИРОВАНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (2)