- •Оглавление
- •1. Формирование недвижимости.
- •1.1 Общие правила формирования земельных участков.
- •1.2. Инициация процедуры формирования недвижимости
- •1.2.1. Выдел земельных участков
- •1.2.2. Объединение земельных участков
- •1.2.3. Перераспределение земельных участков.
- •Часть 1 ст. 11.7 Земельного кодекса рф устанавливает:
- •1.2.4. Перераспределение земельных участков и земель государственной собственности
- •1.2.5. Образование земельных участков из земельных участков государственной или муниципальной собственности
- •1.2.5.1. Образование земельных участков из земель государственной собственности
- •Часть 1 статьи 11.2 Земельного кодекса рф допускает еще один способ образования земельных участков – образование земельных участков из земель государственной собственности.
- •1.2.6. Условия формирования земельных участков
- •1.2.7. Учет интересов третьих лиц при образовании земельных участков
- •1.2.8. Общие правила возникновения и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки
- •2. Кадастровая деятельность в россии
- •2.1 Исторические сведения о землеустройстве и кадастре в России
- •2.1.1 Краткие исторические сведения о возникновении и развитии земельного кадастра и землеустройства в России
- •2.1.1.1. Петровская реформа
- •2.1.1.2. Реформа 1861 года
- •2.1.1.2. Столыпинская реформа (1903-1913)
- •2.1.1.3. Октябрьская земельная реформа(1917-1930)
- •2.1.2 Современное состояние землеустройства
- •2.2 Нормативно-правовое обеспечение проведения землеустройства
- •2.2.1 Правое регулирование отношений при проведении землеустройства
- •2.2.2 Организация и порядок проведения землеустройства
- •2.2.3 Государственное регулирование проведения землеустройства
- •2.2.3.1. Виды землеустроительной документации.
- •2.2.3.2. Согласование и утверждение землеустроительной документации.
- •2.2.3.3. Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
- •2.3 Проведение кадастровых работ по подготовке документов для государственного кадастрового учета недвижимости.
- •2.3.1. Кадастровая деятельность
- •2.3.2. Порядок согласования местоположения границ земельных участков
- •2.3.3. Акт согласования местоположения границ
- •2.3.4. Общие требования к подготовке межевого плана
- •Местоположения границы земельного участка
- •Местоположение границы земельного участка согласовано:
- •Сведения о снятии возражений о местоположении границы земельного участка:
- •3. ТЕхнология
- •3.1 Основные термины и определения технологиИ
- •Создание городской кадастровой сети
- •Технологическая норма времени (нормируемое время)
- •3.2 Принципы организации технологического процесса
- •3.3 Методы составления технологических схем
- •3. 3. 1 Упорядоченный список технологическиХ операций
- •3.3.2 Блочно-логическАя технологическАя схемА
- •Получение технического
- •3.3.3 Ориентированный сетевой граф
- •3.4 Расчет параметров ориентированного сетевого графа
- •0 1 2 3 4 6 5 7 9 10 11 8
- •3.5 Оптимизация ориентированного сетевого графа
- •4. Геодезическое обеспечение кадастровых и землеустроительных работ
- •4.1. Выбор системы координат для ведения государственного кадастра недвижимости
- •Используемые координатные системы в геодезии и картографии
- •4.1.2. Обоснование выбора системы координат для ведения Государственного кадастра Недвижимости
- •4.2. Проектирование геодезического обоснования для закрепления системы координат в территориальной зоне
- •4.2.1. Проектирование опорных геодезических сетей
- •4.2.1.1. Проектирование опорных геодезических сетей с использованием наземных средств для выполнения измерений
- •4.2.1.2. Проектирование опорных геодезических сетей с использованием gps-технологий
- •4.2.2. Проектирование геодезических сетей сгущения
- •4.2.2.1. Проектирование геодезических сетей сгущения при использовании наземных средств измерений
- •4.2.2.2. Проектирование геодезических сетей сгущения с использованием gps-технологий
- •4.2.3. Проектирование геодезического съемочного обоснования
- •4.2.4. Рекомендации по оптимальному проектированию геодезического обоснования для целей государственного кадастра недвижимости
- •4.3. Оценка точности проекта геодезического обоснования
- •4.3.1. Оценка точности положения пункта в наиболее слабом месте сети
- •4.3.2. Оценка точности взаимного положения двух определяемых пунктов
- •4.3.3. Оценка точности определения дирекционного угла
- •4.3.4. Оценка точности определения длины линии
- •4.3.5. Оценка точности определения площади геометрической фигуры, образованной пунктами геодезической сети
- •4.3.6. Оценка точности проекта геодезической сети при планировании спутниковых определений
- •4.3.7. Оптимальное проектирование геодезических сетей
- •4.4. Геодезические работы при межевании земель
- •4.4.1. Картографирование территориальной зоны
- •4.4.1.1. Назначение и классификация крупномасштабных топографических планов и карт
- •4.4.1.2. Особенности и точность выполнения крупномасштабного картографирования городских территорий
- •4.4.2. Кадастровая съемка застроенных территорий
- •4.4.2.1. Кадастровая съемка застроенных территорий способом полярных координат
- •Нормативные требования к максимальным длинам линий в зависимости от средств геодезических измерений
- •Образец регистрации информации при съемке методом полярных координат
- •4.4.2.2. Кадастровая съемка застроенной территории с использованием gps-технологий
- •4.4.2.3. Кадастровая съемка второстепенной ситуации
- •4.4.3. Точность измерений на топографическом плане
- •4.5. Вынесение на местность проекта межевания
- •4.5.1. Принципы геодезических работ при вынесении в натуру проекта межевания земель и землеустройства
- •4.5.2. Элементы разбивочных работ
- •4.5.2.1. Построение проектного угла
- •4.5.2.2. Построение проектной линии
- •4.5.3 Построение на местности фигур разбивки
- •4.5.3.1. Прямая угловая засечка
- •4.5.3.2. Способ полярных координат
- •4.5.3.3. Линейная засечка
- •4.5.3.4.Обратная угловая засечка
- •4.5.3.5. Разбивка межевых знаков с использованием теодолитного хода
- •4.5.3.6. Разбивка межевого знака комбинированным способом
- •4.5.3.7. Составление разбивочного чертежа для выноса в натуру проекта межевания
- •4.5.4. Оценка точности запроектированных фигур разбивки
- •4.5.4.1. Оценка точности прямой угловой засечки
- •4.5.4.2. Оценка точности способа полярных координат
- •4.5.4.3.Оценка точности линейной засечки
- •4.5.4.4. Оценка точности обратной угловой засечки
- •4.6. Геодезические работы при государственном земельном контроле
- •4.6.1. Контроль качества определения координат межевых знаков
- •4.6.1.1. Определение координат межевых знаков относительно пунктов геодезического обоснования
- •4.6.1.2. Определение координат межевых знаков относительно закоординированных объектов недвижимости
- •4.6.2. Восстановление утраченных межевых знаков
- •Словарь основных терминов и определений
- •Библиографический список
1.2.7. Учет интересов третьих лиц при образовании земельных участков
Одним из наиболее важных аспектов формирования объектов недвижимости является необходимость учета прав и законных интересов третьих лиц, т.е правообладателей объектов недвижимости, не являющихся их собственниками (например, арендаторов), лиц, в чьих интересах установлены ограничения и обременения прав на объекты недвижимости, например, залогодержатели, а также любые иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются при проведении соответствующей кадастровой процедуры.
Согласно Закону о формировании недвижимости при обращении заявителя в орган кадастрового учета он должен указать какие еще единицы недвижимости затрагивает решение его вопроса, включая имена, фамилии и почтовые адреса из собственников, равно как и прав пользования, сервитута и иных прав (Статья 8 Глава 4). Без соблюдения этого требования его заявление считается неполным и не может служить основанием для кадастровой процедуры (Статья 10 Глава 4).
Орган кадастрового учета также обязан выявить в той мере, в которой того требует специфика конкретной процедуры и иные обстоятельства, какие именно лица являются заинтересованными сторонами.
В свою очередь собственник единицы недвижимости, которую затрагивает кадастровая процедура, также обязан указать известных ему обладателей прав на принадлежащий ему объект недвижимости, включая права пользования, сервитута. В противном случае он будет обязан самостоятельно оплатить весь ущерб, который будет причинен такому правообладателю в результате выполнения кадастровой процедуры (Статья 11 Часть 4).
Обязательным этапом кадастровой процедуры является собрание заинтересованных сторон (meeting), проводимое землеустроителем (статья 14 часть 4). Проведение собрания не требуется лишь в тех случаях, когда отсутствуют противоречия между заинтересованными лицами и нет препятствий для процесса формирования недвижимости, либо когда заявление было сразу отклонено кадастровых органом.
Перед проведением собрания все заинтересованные лица должны быть заблаговременно («задолго до даты его проведения») извещены.
Во время собрания землеустроитель обязан огласить заявление и перечислить мероприятия, которые он провел или планирует провести. Заинтересованные лица имеют право выступить на собрании и представить материалы по вопросам обсуждаемого дела. Кроме того, заинтересованные лица имеют право ознакомиться с материалами заявления и дела и сделать относительно него заключение в отведенное для этого время. При необходимости собрание проводится с выездом на местность.
Результаты собрания фиксируются протоколом, который помещается в кадастровое дело.
Решение о возможности проведения кадастровой процедуры, а также о его условиях, например, о величине компенсации за изъятие части земельного участка в рамках перераспределения, принимает землеустроитель с обязательным учетом итогов собрания. В своем решении он обязан указать основные причины, на которых оно основывалось. Такое решение может быть оспорено заинтересованным лицом в вышестоящий, как правило, региональный, кадастровый орган.
Несколько иначе выглядит российская процедура. Так согласно статье 11.2 Земельного кодекса РФ:
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Законодатель не обязывает лицо, выступившее с инициативой об проведении кадастровых работ об образовании земельных участков, ни собственников земельных участков указывать иных правообладателей и заинтересованных лиц. Поэтому задача по выяснению перечня таких лиц в полном объеме ложиться на кадастрового инженера, проводящего кадастровые работы, сотрудников органа кадастрового учета, проверяющих представленный межевой план, и на сотрудников орган по регистрации прав, принимающих решение о регистрации прав. Соответственно на практике зачастую проверяется только то, были ли где-либо зарегистрированы права на земельный участок или нет.
Кроме того, в российском законодательстве не предусмотрена какая-либо процедура собрания заинтересованных лиц. Для принятия решения о постановке земельного участка на кадастровый учет достаточно письменного согласия заинтересованного лица. При этом остается за рамками вопрос, а были ли ясны таком лицу суть и все последствия процедуры образования.