ГП ДЗ

Право плательщика на выкуп постоянной ренты

•Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

•Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

•Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

•Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

•плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

•плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты

(статья 587);

•плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

•недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

•в других случаях, предусмотренных договором.

Обязанность выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

•Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

•В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением,

предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

• При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

5. Обеспечение выплаты ренты и ответственность за просрочку ее выплаты.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты (статья 588 ГК РФ).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

6. Исполнение договора ренты.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента). Размер рентных платежей по договору постоянной ренты определяется по соглашению сторон.

Сроки выплаты могут быть установлены в договоре, если не указаны – ежеквартально: Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (статья 591 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (статья 598 ГК РФ).

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа (статья 601 ГК РФ).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (статья 603 ГК РФ).

7. Отдельные виды договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента,

пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента

Является бессрочной, так как не установлен срок прекращения выплаты ренты. Постоянная рента отличается от пожизненной сроком, кругом лиц, которые могут быть ее получателями, отчуждаемостью, особыми условиями возмездности.

Стороны договора: получатель и плательщик ренты.

•получатели: граждане и юридические лица — некоммерческие организации

(фонды, общественные и религиозные организации и т.п.), если это не противоречит закону и целям их деятельности. Не могут быть получателями постоянной ренты коммерческие организации, т.к. основной целью их деятельности является извлечение прибыли.

• плательщиками могут быть любые лица, закон не содержит каких-либо ограничений их субъективного состава.

Предметом договора постоянной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота, которое отчуждается под выплату ренты (жилой дом, квартира, дача, изделия из драгоценных металлов, деньги, антиквариат, коллекции и т.д.).

Срок ренты: рентные платежи должны выплачиваться постоянно и непрерывно. Ст. 590 ГК РФ на первое место ставит выплату ренты в деньгах, представляя сторонам выбрать иную форму ренты — вещи, выполнение работ, оказание услуг.

Размер постоянной ренты определяется сторонами в договорах. Закон не содержит указания на ее минимальный размер. Размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению МРОТ, если иное не предусмотрено в договоре, то есть стороны вправе предусмотреть в договоре и отказ от индексации рентных платежей. Если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально.

За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает получателю проценты, размер которых устанавливается сторонами в договоре, в противном случае, размер процентов определяется по правилам.

Несмотря на то, что договор постоянной ренты носит бессрочный характер, он может быть прекращен как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специальным правилам, присущим только договору постоянной ренты — путем выкупа ренты ее плательщиком. Стороны могут предусмотреть в договоре запрет на выкуп ренты при жизни ее получателя, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно.

Пожизненная рента

Устанавливается на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. В случае смерти одного из получателей ренты, его доля переводится на других получателей пропорционально долям оставшихся в живых. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор пожизненной ренты не допускает ни цессии, ни наследования. Плательщиками ренты могут быть граждане, юридические лица, государство. Закон не устанавливает каких-либо ограничений в субъектном составе.

Предмет договора: любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

Сумма месячных рентных платежей не может быть меньше одного, установленного законом, МРОТ и подлежит обязательной индексации. Такая периодичность обусловлена тем, что пожизненная рента предназначена для обеспечения жизни ее получателя.

Срок договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты.

В данном договоре обязанным лицом выступает плательщик ренты. Он должен в обмен на переданное ему в собственность имущество периодически в сроки, установленные договором или законом, выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму.

Договор пожизненной ренты прекращается:

1)со смертью ее получателя;

2)в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты, при этом получатель ренты вправе требовать:

•выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

•расторжения договора и возмещения убытков;

•возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением (разновидность договора пожизненной ренты) получатель ренты — гражданин — передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Субъектный состав сторон: тот же, что и в договоре пожизненной ренты, то есть получателями могут быть только граждане, а плательщиками — граждане, юридические лица, государство. Плательщиками ренты могут быть граждане, коммерческие организации (например, занимающиеся риэлторской деятельностью, которая подлежит лицензированию). В качестве плательщиков ренты могут также выступать государственные (муниципальные) службы, которые предоставляют гражданам пищу, одежду, осуществляют за ними уход, оказывают медицинские, транспортные, ритуальные услуги и т.д.

Предмет договора — недвижимое имущество (жилой дом, квартира, дача, иная недвижимость) и содержание, предоставляемое плательщиком ренты (питание, одежда, уход). Именно этим данный договор отличается от иных видов ренты.

Срок договора: определяется самим договором в виде наступления в будущем определенного события (смерть получателя ренты). Стороны в договоре не вправе определять срок иным способом (конкретной датой).

Обязанность плательщика ренты: содержание, которое выражается в обеспечении потребностей в жилище, питании, одежде, уходе за получателем ренты, если это необходимо по состоянию его здоровья (может быть предусмотрена оплата ритуальных услуг). Этот перечень является примерным и должен конкретизироваться в договоре.

Возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами.

Размер рентных платежей: минимальный размер ежемесячного содержания, который не может быть менее 2 МРОТ, денежный эквивалент увеличивается пропорционально росту МРОТ.

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты, так как он является собственником имущества.

Договор прекращается:

•со смертью получателя ренты;

•при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств;

•по соглашению сторон;

•в результате новации.

В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества.

5. Семидесятилетний пенсионер Арбузов и его сосед Бобров в установленном порядке заключили договор пожизненной ренты, в соответствии с которым Арбузов безвозмездно передал Боброву свой новый автомобиль «Нива», а на Боброва была возложена обязанность ежемесячно выплачивать Арбузову одну тысячу рублей. Через год со дня заключения договора Бобров стал периодически нарушать его условия: задерживать выплаты по месяцу и более, передавать суммы значительно меньшие, чем сумма оговоренная в соглашении, – одним словом, еще через год образовалась порядка восьми тысяч рублей, что для пенсионера было достаточно ощутимым убытком. Расстроенный пенсионер решил расторгнуть договор со своим нерадивым контрагентом. На что он вправе рассчитывать?

Арбузов вправе рассчитывать на расторжение договора пожизненной ренты с возвратом автомобиля “Нива” обратно в его собственность. В соответствии со статьей 599 Гражданского кодекса РФ, существенное нарушение условий договора пожизненной ренты дает право получателю ренты (в данном случае пенсионеру Арбузову) требовать расторжения договора и возврата переданного имущества (автомобиля). Пенсионер также имеет право потребовать возмещения убытков, причиненных нарушением условий договора, включая упущенную выгоду. Однако для этого необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора и взыскании убытков.

6. Иванов заключил с Сергеевым договор постоянной ренты, в силу которого он передавал Сергееву пятьсот тысяч рублей, а последний в обеспечение исполнения своей обязанности уплачивать указанную в договоре денежную сумму в качестве залога определил принадлежащий ему автомобиль Вольво СХ-70. Через полгода Иванов узнал, что указанный автомобиль попал в аварию, и на его восстановление требуется значительная сумма. Проанализируйте ситуацию.

Иванов вправе

7. Заруцкий передал Муслимову по договору постоянной ренты земельный участок, при этом при передаче участка Заруцкий получил за участок оговоренную в соглашении сумму (несколько ниже его рыночной стоимости). Стороны в договоре определили размер рентных платежей, их периодичность. Кроме того, в договоре было условие, что при любом развитии событий Муслимов не будет пытаться выкупить ренту, а будет платить ее исправно и регулярно. Между тем, по истечению трех лет с момента заключения договора Муслимов, будучи обеспеченным человеком, решил выкупить ренту, о чем и объявил Заруцкому. Последний заявил, что это невозможно, т.к. противоречит соответствующему пункту договора. Муслимов настаивал и заявил, что через месяц готов передать необходимую сумму. Кто прав в этом споре?

Тема 12. Аренда. Общие положения

1.Понятие и характеристика договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

договор аренды стал основной формой передачи имущества в возмездное пользование для самых разных целей. Это, к примеру, и предоставление земельных участков для строительства, и долговременное пользование объектами недвижимости, и прокат снаряжения для занятий спортом. Поэтому по российскому гражданскому праву договор аренды создает не только относительное правоотношение между арендатором

и арендодателем, но и абсолютное правоотношение между арендатором и третьими лицами

Признаки договора аренды.

1.Исходя из легального определения договор аренды является:

●консенсуальным, поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору;

●возмездным – в качестве аренды может быть квалифицирован только договор, который предполагает и передачу объекта аренды в интересах арендатора, а не, например, для обеспечения сохранности, и арендную плату;

●двусторонне обязывающим (взаимным), поскольку предполагает наличие прав и соответствующих им обязанностей у обеих сторон.

2.Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми (абз. 1 п. 1 ст.

607ГК) и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

3.Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект.

Виды договора аренды:

Во-первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в ГК, но и в других нормативных актах (например, в ЗК, Лесном кодексе).

Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества.

В-третьих, из легального определения вытекает деление по объему прав арендатора на аренду, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и аренду, предполагающую возможность только пользоваться объектом. Ко второму виду относится, например, договор, по которому арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью.

В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа.

Стороны договора аренды.

Арендодатель (наймодатель) – это сторона договора аренды, на которую возлагается обязанность передать имущество арендатору

Арендатор (наниматель) – это сторона договора аренды, которая в результате исполнения договора приобретает право владеть и пользоваться (или пользоваться), а в ряде случаев и распоряжаться объектом аренды, а также принимает на себя обязанность перед арендатором вносить арендную плату и возвратить арендованное имущество.

Форма договора аренды.

Законодатель не предусматривает каких либо специальных требований к форме договора аренды движимого имущества, заключенного на срок не более года между физическими лицами. Это представляется справедливым и для соответствующих договоров, заключенных на неопределенный срок.

Простая письменная форма обязательна для договоров аренды, которые:

1)заключаются на срок более одного года; или

2)независимо от срока, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Несоблюдение письменной формы аренды в указанных случаях по общему правилу недействительности договора не влечет, применяются общие последствия несоблюдения письменной формы сделки.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

2.Содержание договора аренды.

Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете, т.е. описание имущества, передаваемого в аренду. В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК). Однако даже если предмет не описан должным образом, но передан арендатору, договор считается заключенным. Все остальные условия, даже очень важные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и т.д.), являются восполнимыми.

Предметом договора аренды могут быть:

1. Индивидуально-определенные непотребляемые вещи