Юридическая природа доли в праве общей собственности и преимущественного права покупки доли в праве общей собственности: проблемы и противоречия

Юридическая природа доли в праве общей собственности

В литературе высказано мнение, что о доле уместно говорить тогда, когда речь идет об общей долевой собственности. Е.А. Суханов назвал совместную собственность бездолевой. Н. И. Мисник считает, что такое представление основано на смешении двух различных вопросов: о наличии доли и ее определении, то есть определении ее размера. Если в общей совместной собственности доля не определена (не выяснен ее размер), то это не значит, что эта доля вообще отсутствует.

Вопрос о правовой природе доли в учебной и научной литературе является дискуссионным. К. Н. Анненков упоминает интеллектуальную долю: «Право общей собственности (condominium) – это когда одна и та же вещь принадлежит на праве собственности нескольким лицам в интеллектуальных ее долях». Н. П. Победоносцев говорит об идеальной доле: «Общая собственность означает, что предмет, оставаясь в сущности нераздельным, дробится на идеальные части, и в каждой из этих частей собственность участника получает свою исключительность». По мнению Г. Ф. Шершеневича, субъекту общей собственности принадлежит доля в ценности вещи. «Право каждого из сособственников в отдельности имеет своим объектом только долю в ценности вещи». В советском гражданском праве теорию идеальной доли в вещи поддерживал Д. М. Генкин, хотя его позиция достаточно противоречива. Он писал: «Доля в праве соответствует и доле в имуществе, являющемся объектом права общей собственности». Эту долю автор называет идеальной, она представляет долю в имуществе в целом, а не какую-либо конкретную часть имущества в натуре. Н. И. Мисник полагает, что доля представляет собой идеальную, мысленную часть материальной вещи. Итак, применительно к общей собственности в доктрине употребляются термины: «доля в праве» (о доле в праве упоминается в п. 2. ст. 244 ГК РФ), «реальная» и «идеальная» доли.

Под реальной долей понимается определенная часть общего имущества в натуре. Реальная доля применительно к общей собственности означает определенную часть общего имущества, находящуюся в фактическом пользовании сособственника. Распределение между сособственниками общего имущества по частям на праве пользования не приводит к прекращению правоотношения общей долевой собственности. Понятие реальной доли используется в случаях, когда имеется практическая возможность предоставить сособственнику определенную часть общего имущества в пользование (например, комнату в доме). Что касается идеальной доли, то это есть доля в праве, о которой упоминается законодателем в ст. 244 ГК РФ. Идеальная доля и доля в праве, как полагает Р. П. Мананкова, «идентичны по содержанию».

Доли участников в праве общей долевой собственности определяются на основании закона, либо устанавливаются соглашением всех ее участников. Если доли не определены ни законом, ни соглашением сторон, они считаются равными. Судьба неотделимых и отделимых улучшений общего имущества урегулирована в п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Юридическая природа преимущественного права покупки доли в общей собственности

Преимущественные права покупки отнесены И.А. Покровским к вещным правам на чужие вещи. В.И. Синайский относил преимущественное право покупки к группе абсолютных прав, имеющих название прав присвоения, отмечая, что «при праве присвоения нет непосредственного господства над самой вещью, но есть право получить в собственность вещь». Синайский обоснованно полагал, что вещный характер этого права более чем сомнителен.

Безусловно, преимущественное право покупки само по себе представляет большой интерес. Предоставление преимущественного права делает исключение из принципов равенства участников гражданских правоотношений и свободы договора, вернее, законодательно ограничивает их. Так, преимущественное право покупки ограничивает применение принципа свободы договора. Продавец ограничен в выборе стороны по договору (покупателя доли в праве общей долевой собственности), поскольку имеет место преимущество остальных участников долевой собственности на заключение договора купли-продажи (мены) этой доли, а покупатель лишен возможности обусловить иную цену, чем та, которая предложена продавцом.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности (ст. 250 ГК) имеет следующие особенности:

• обязательное извещение в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать долю;

• публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, в частности в случае обращения взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255);

• императивное правило о том, что уступка преимущественного права покупки не допускается (п. 4 ст. 250);

• правила, относящиеся к осуществлению преимущественного права покупки, применяются при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250).

Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Практика в сфере осуществления преимущественного права покупки доли при изъявлении желания приобрести долю несколькими сособственниками обширна и в достаточной мере устоявшаяся. Как справедливо отмечают Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, этот договор не относится к числу публичных, поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.

Сроки осуществления преимущественных прав по правовой природе являются пресекательными, с их истечением прекращается субъективное гражданское право, они не подлежат ни перерыву, ни приостановлению, ни восстановлению. Иную правовую природу имеют сроки для защиты преимущественных прав. Они являются сокращенными сроками исковой давности, и, соответственно, на них распространяются правила об исчислении, приостановлении и восстановлении сроков исковой давности.

При дарении доли обязанность уведомления о намерении распорядиться своей долей у участника долевой собственности отсутствует, так как на безвозмездное отчуждение доли правила о преимущественном праве покупки не распространяются. Однако, если договор дарения заключен с целью прикрыть возмездную сделку, договор является ничтожным как притворная сделка. На сделку, которую стороны действительно имели в виду (ст. 170 ГК), будут распространяться правила о преимущественном праве покупки. В процессе доказывания существенное значение приобретают действия участников сделки в период, предшествующий ее совершению.