708

6.Физические характеристики. Площади земельных участков представлены

размерами в 150, 200 и 250 кв. м. Для определения поправки за разницу в площади 100 м2 , выбираются пятый объект (аналогичен по площади оцениваемому) и наиболее похожий на него по остальным характеристикам – четвертый. Размер увеличи-

вающей поправки для первого и четвертого объектов (Пл) равен 11,7 руб. = 247,5 – 235,8. Цены второго и третьего объектов за разницу в 50 м2 повышаются половинным значением, т.е. на 5,8 руб.

7.Обременения. Связаны с дополнительными затратами на озеленение зе-

мельных участков. При сравнении первого и второго объектов (О) находится поправка: 246,4 – 236,6 = 9,8 руб./м2. Оцениваемый объект имеет обременения в использовании, поэтому цены продаж аналогов без обременений (первого, третьего и четвертого) занижаются.

В скорректированных ценах продаж объектов-аналогов повторяется значение 236,6 руб./м2 (первый, второй объекты), которое принимается в качестве рыночной стоимости 1 м2 для оцениваемого объекта. Правильность выбора скорректированной цены продажи подтверждается тем, что цена пятого объекта, в который внесено наименьшее количество поправок, близка к принятому значению.

2. Метод распределения (соотнесения)

Установлено, что для типичных (аналогичных) объектов недвижимости наблюдается устойчивое пропорциональное соотношение между стоимостью земельного участка и стоимостью построек в общей стоимости объекта недвижимости.

Метод распределения заключается в определении доли стоимости улучшений (построек) в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом накопленного износа. Стоимость участка может определяться через коэффициент, характеризующий долю стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.

Последовательность расчета данным методом (из форм. 35):

1.Расчет рыночной стоимости всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями – зданиями, сооружениями).

2.Расчет восстановительной стоимости возведения новых зданий и сооружений, идентичных расположенным на земельном участке.

3.Определение величины физического износа, функционального, внешнего устаревания зданий и сооружений на земельном участке.

4.Уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму накопленного износа для получения их текущей стоимости.

5.Получение рыночной стоимости земельного участка вычитанием текущей стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями):

D – накопленный износ оцениваемого здания.

Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Задача 27. Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2400 тыс. руб. Характеристики цен продаж трех типичных объектов недвижимости в данном районе и стоимости их улучшений приведены в таблице 18.

Решение:

Таблица 18 – Определение доли стоимости земли в цене продаж объектов

1. Коэффициент, характеризующий долю стоимости улучшения (построек) в общей стоимости объекта недвижимости (KВi) определяется по следующей формуле:

где VВi – стоимость улучшений i-го объекта-аналога с учетом износа; Vi – цена продажи i-го объекта-аналога.

2.Коэффициент, характеризующий долю стоимости земли (KL), равен:

KL = 1,00 – KВ = 1,000 – 0,706 = 0,294 или 29,4%.

3.Стоимость земельного участка составит:

VL = V × KL = 2400 × 0,294 = 705,6 тыс. руб.

3. Предполагаемого использования (определение затрат на освоение)

Представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, предназначенной под застройку. Крупные (нестандартные) земельные массивы, как правило, не имеющие аналогов в сравнимых продажах, разбиваются на отдельные (стандартные) участки.

Метод предполагаемого использования базируется на методах затратного, рыночного и доходного подходов. Применяется, когда разбивка участка на несколько частей представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Метод основывается на принципах сбалансированности, экономической величины.

Последовательность расчета данным методом следующая:

1. Определение размеров и количества участков исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.

2.Расчет потенциального валового дохода от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета может являться стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж.

3.Вычисление чистого операционного дохода от продаж:

где ЧОД – чистый операционный доход; ПВД – потенциальный валовой доход;

ИЗ – суммарные издержки на разбивку и устройство участков.

Издержки на улучшения могут быть представлены следующими статьями:

–расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

–затраты на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

–налоги, страхование, заработная плата;

–расходы на маркетинг;

–прибыль и накладные расходы подрядчика;

–прибыль предпринимателя (обеспечивает экономические интересы хозяйственной деятельности, стимулирует вкладывание средств).

4. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования потока чистой выручки от продаж (с помощью функции сложного процента).

Задача 28. Инвестор приобрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Предложен вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и др. мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории может быть размещено и пущено в продажу 40 земельных участков: [40 = (6,00 × 0,8) / 0,12 .

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газоснабжения) каждый участок продается в среднем за 180 тыс. руб., т.е. ожидаемая валовая выручка инвестора составит 7200 тыс. руб. (180 × 40). С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около

Определяется величина чистого операционного дохода (форм. 55):

ЧОД ПВД ИЗ 7200 3900 3300 тыс. руб.

1. Вариант Текущая стоимость земельного массива определяется путем дисконтирования

потока чистого дохода, поступающего равномерно в течение 4 лет при норме отдачи 12%. Применяется фактор текущей стоимости аннуитета (pvaf, ежегод.,12%, 4 года).

Рыночная стоимость земельного массива составляет:

2. Вариант В случае, если доход по периодам неравномерен, то расчет может произво-

диться с применением фактора текущей стоимости единицы. Для условий рассматриваемой задачи чистый операционный доход равномерен (3300/4 = 825), дисконтируется по годам с применением указанного фактора (pvf, ежегод., 12%, 1 – 4 года).

4. Метод капитализации земельной ренты (дохода)

Оценка стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования величины денежного годового дохода в стоимость земли с помощью коэффициента капитализации (аналогично методу прямой капитализации дохода при оценке зданий).

Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, которые ежегодно приносят доход (сельскохозяйственные, лесные угодья; земельные участки, арендуемые по рыночным ставкам арендной платы).

Последовательность расчета стоимости земельного участка:

1.Определяется потенциальный валовой доход от функционирования земельного участка (может быть определен на основе анализа денежных поступлений по аналогичным участкам).

2.Калькулируются расходы с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3.Вычисляется действительный валовой доход с учетом возможных потерь по различным причинам.

4.Находится чистый операционный доход путем исключения из действительного валового дохода всех эксплуатационных расходов, налогов (в случае ис-

пользования заемных средств вычитаются расходы по обслуживанию долга по ипотечному кредиту).

5. Капитализируется чистый операционный доход в текущую стоимость земельного участка с помощью коэффициента капитализации.

Данный метод используется при расчете государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных, лесных угодий. Ставка капитализации рассчитывается на основе срока воспроизводства капитала. В сельскохозяйственном производстве срок принимается равным 33 годам (R = 1/33 = 0,03), в лесном хозяйстве – 50 лет (R = 1/50 = 0,02).

Метод капитализации земельной ренты может быть применен для определения величины арендной платы за использование аналогичных земельных участков с известной величиной их рыночной стоимости. В этом случае под величиной чистого операционного дохода понимается величина арендной платы (Ап).

Тогда из формулы 23 устанавливается:

Следовательно, если ставка арендной платы представляет собой рыночную величину (сформирована в условиях свободы выбора, конкуренции, информированности сторон), а не регламентируется нормативно, то рентный доход от такого объекта недвижимости может быть капитализирован в величину его стоимости.

Задача 29. Собственник сдает земельный участок площадью 6 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 58 руб./га в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 10% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, несет арендатор. Определить стоимость земельного участка, если годовая арендная плата составляет 700 руб./га. Оцениваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, поэтому величина ставки капитализации принимается в размере 3%.

Решение: общая формула 23.

1.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи в аренду:

ПВД = 700 6 = 4200 руб.

2.Вычисляется действительный валовой доход (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора:

ДВД = 4200 – (4200 0,10) = 3780 руб.

3. Находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%):

ЧОД = 3780 – (58 6) – (3780 0,13) = 3780 – 348 – 491 = 2941 руб.

4. Рассчитывается стоимость земельного участка (Vзем.) (форм. 23): Vзем. 29410,03 98033 руб.

5. Метод остатка дохода для земли

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка дохода для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Когда, например, улучшения (здания) сравнительно новые. Данный метод применяют в основном в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о продажах свободных земельных участков.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка должны быть известны следующие сведения:

стоимость здания (сооружения);

чистый операционный доход от всей недвижимости;

коэффициенты капитализации для земли и для здания.

Определение стоимости земли данным методом представлено формулой 25. Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка

для земли:

1.Определяются улучшения (здание, сооружение), представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

2.Рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации (коэффициент капитализации для здания).

Доход может выражаться следующими величинами:

– арендная плата;

– экономия на эксплуатационных затратах, налогах;

– доход от прироста стоимости недвижимости в результате залога под кредит.

3.Вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разности общей величины годового дохода и суммы дохода от здания.

4.Рассчитывается стоимость земельного участка путем деления величины дохода, относящегося к земле, на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Задача 30. Определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 2500 тыс. руб., возмещение инвестиций осуществляется прямолинейно, планируемый доход на инвестиции – 18%, срок экономической жизни сооружений – 9 лет. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением получены следующие данные:

в течение одного часа с одной колонки в среднем в сутки продают 68 л бензина;

чистый доход от продажи 1 л бензина составляет в среднем 3 руб.;

с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение: общая формула 25.

1.Определяется стоимость строительства АЗС: VB = 2500000 5 = 12500 тыс. руб.

2.Рассчитывается коэффициент капитализации для сооружений (по методу Ринга – форм. 27):

3.Вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

NOI B = VB RB = 12500000 0,291 = 3637,5 тыс. руб.

4.Определяется общий чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): NOIо = 5 300 24 68 3 = 7344 тыс. руб.

5.Находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на зе-

мельный участок: NOI L = 7344000 – 3637500 = 3706500 тыс. руб.

6.Рассчитывается стоимость земельного участка:

VL 3706500 20591,7 тыс. руб. 0,18

Стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 20591,7 тыс. руб.

8.СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 29.07.1998, №135 // Спра- вочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2008.

2.Федеральные стандарты оценки. ФСО 1, ФСО 2, ФСО 3, ФСО 7 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2014.

3.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002, №568-р [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант Плюс». – М.: К+, 2008.

4.Артеменко, Т.В. Экономика недвижимости [Текст] / Т.В. Артеменко, А.В. Севостьянов. – М.: ГУЗ, 2000. – 127 с.

5.Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст] / А.Н. Асаул. – Спб.: Питер, 2004. – 512 с.

6.Варламов, А.А. Земельный кадастр. Т.5. Оценка земли и иной недвижимости. [Текст]: учебник / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. – М.: КолосС, 2006. – 463 с.

7.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – М.: Юрайт, 2010. –

883 с.

8.Гранова, И.В. Оценка недвижимости [Текст] / И.В. Гранова. – Спб.: Питер, 2002. – 256 с.

9.Желясков, А.Л. Оформление текстовых и графических материалов, рефератов, курсовых и дипломных проектов [Текст]: методические указания для студентов землеустроительного факультета / А.Л. Желясков, Н.П. Шалдунова, Т.Г. Орлова. – Пермь, 2001. – 38 с.

10.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие

/М.А. Федотова. – М.: КНОРУС, 2007. – 344 с.

11.Коваленко, Н.Я. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Н.Я. Коваленко, Г.А. Петранева, А.Н. Романов. – М.: КолосС, 2007. – 240 с.

12.Маховикова, Г.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Г.А. Маховикова. – Спб.: Вектор, 2006. – 173 с.

13.Оценка земельных ресурсов [Текст] / Под. общ. ред. В.А. Антонова, П.Ф.

Лойко. – М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. – 364 с.

14.Оценка недвижимости [Текст]: учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.

15.Оценка рыночной стоимости недвижимости [Текст]: учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998. – 384 с.

16.Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учебное посо-

бие / М.А. Федотова. – М.: КНОРУС, 2008. – 224 с.

17.Севостьянов, А.В. Экономика недвижимости [Текст] / А.В. Севостьянов. – М.: КолосС, 2007. – 276 с.

18.Симионов, Ю.Ф. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Ю.Ф. Симионов, Л.Б. Домрачева. – Ростов н/Д: МарТ, 2004. – 222 с.

19.Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости [Текст]. Пер. с англ. / Дж. Фридман, Ник Ордуэй. – М.: Дело ЛТД., 1997. – 480 с.

20.Харрисон, Генри С. Оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие. – Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. – 231 с.

Приложение А

Таблицы шести стандартных функций сложного процента (фрагмент)