10700
.pdfМатериалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
государственной кадастровой оценке (в случае отсутствия достаточной информации о продажах и (или) предложениях объектов недвижимости), а также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
Список литературы
1.Российская Федерация. Законы. О государственной
кадастровой оценке : Федеральный закон Российской Федерации от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ : [принят Государственной Думой 22 июня 2016 года : одобрен Советом Федерации 29 июня 2016 года] : [редакция от 31 июля 2020 года]. – URL: http://www.consultant.ru. – Режим доступа:
КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф. – Текст : электронный. 2. Российская Федерация. Министерство экономического развития российской Федерации (Минэкономразвития РФ). Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 : [зарегистрировано в Министерстве Юстиции Российской Федерации 29 мая 2017 года №46860] : [редакция от
09.09.2019]. – URL: http://www.consultant.ru. – Режим доступа:
КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф. – Текст : электронный.
3.Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ : [принят Государственной Думой 16 июля 198 года : одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года] : [редакция от 31
июля 2020 года]. – URL: http://www.consultant.ru. – Режим доступа:
КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф. – Текст : электронный.
4.Российская Федерация. Министерство экономического развития российской Федерации (Минэкономразвития РФ). Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25сентября 2014 года № 611. – URL: http://www.consultant.ru.
–Режим доступа: КонсультантПлюс. Законодательство. ВерсияПроф. – Текст : электронный.
5.Иванов, Н. И. Практика применения методов расчета экономического устаревания при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости / Н. И. Иванов, А. В. Севостьянов, А. В. Пылаева,
О. В. Кольченко. – Текст : непосредственный // Вестник Томского государственного университета. Экономика. – 2019. – № 48. – С. 166-190.
6. Пылаева, А. В. Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости / А. В. Пылаева, О. В. Кольченко. – Текст : непосредственный // Имущественные отношения в Российской Федерации.
– 2017. – № 11. – С. 34-47.
50
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ УСТАНОВЛЕНИЯ ПРЕДЕЛЬНЫХ МАКСИМАЛЬНЫХ ЦЕН КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В УСЛОВИЯХ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Коротин А.С., Олонина С.И., Ладошкина А.С.
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет г. Нижний Новгород
Эффективность важнейшей составляющей рыночной экономики – инвестиционная деятельность. Развитие территорий в целом зависит от уровня привлеченных инвестиций начиная от индивидуально определенной вещи и заканчивая федеральным уровнем. В земельно-имущественном комплексе такой вещью выступает земельный участок – его индивидуализация (учет и регистрация) позволяют не только оценить текущее состояние отдельной вещи, но всего регионального земельно- имущественного комплекса. Для любого прогнозирования развития территорий необходим глубокий анализ и систематизация данных, от качества которых зависит результат. Подготовкой данных которые возможно технологически с использованием современных вычислительных мощностей обработать и составить на их анализе прогнозные показатели, в рамках действующего законодательства занимаются кадастровые инженеры. Именно кадастровыми инженерами систематизируется и описывается элементарная составляющая в виде объекта недвижимости, а органом регистрации права – компилируется в единую систему. Таким образом – от качества работ кадастрового инженера будут зависеть прогнозы развития любой территории с точки зрения земельно- имущественных отношений – базисных в инвестиционном рынке.
В ЕГРН сейчас содержатся сведения примерно о 61 млн. земельных участков. При этом 40% сведений не имеют данных о границах — в абсолютных цифрах это почти 24 млн. Если говорить об объектах капитального строительства (ОКС), то сегодня в ЕГРН содержится почти 44 млн ОКС, из них 56% — объекты, которые не привязаны к земельному участку. Существует проблема, связанная с реестровыми ошибками. Это наследие ранее внесенных данных об объектах недвижимости. Сегодня более 2,5 млн. ошибок содержится в ЕГРН — это различного рода пересечения, наложения и т. д. Все эти факторы приводят к возникновению судебных споров и социальной напряженности. Также возникают вопросы, связанные с корректностью расчета земельного налога, что отражается на выполнении доходной части бюджета. Возникновение и решение таких проблем на местах обусловлено неоцененностью деятельности кадастрового инженера, в связи с его высоким экономическим
51
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
зарегулированием (низкая оплата труда и высокие требования к процессу кадастровой деятельности).
Современная кадастровая деятельность требует от инженера высоких знаний, начиная от технических наук о Земле (геоинформатика, геодезия, картография, технология строительства и производства, и пр.), юридических основ права (земельного, градостроительного, экологического, лесного и пр. отраслевого права), и заканчивая медицинскими знаниями психологии человека.
По отдельности такие знания на рынке индивидуально востребованы и высоко оплачиваемы, однако деятельность в комплексе в виде кадастрового инженера (в конченом итоге приносящего доход государству в виде подготовки кадастровых документов по объектам недвижимости подлежащим налогообложению) недооценена, а в рамках некоторых требований законодательства, сильно занижена.
По общему правилу пункта 4 статьи 36 Закона о кадастровой деятельности цена договора подряда на выполнение кадастровых работ определяется посредством составления твердой сметы, т.е. стороны самостоятельны в определении цены договора. Вместе с тем в статье 47 Закона о кадастровой деятельности закреплено положение, согласно которому возможно установление предельных максимальных цен кадастровых работ. Таким образом, органами власти субъекта Российской Федерации может осуществляться ценовое регулирование в сфере кадастровых работ [1].
Правительством Нижегородской области с 2008 года были установлены предельные максимальные цены кадастровых работ [2], заказчиками которых являются граждане и субъекты малого предпринимательства и в результате выполнения которых обеспечивается подготовка межевого плана, причем «Цены включают все налоги и сборы,
установленные действующим законодательством, […] являются предельными максимальными и могут быть снижены по усмотрению
коммерческой организации или индивидуального предпринимателя, выполняющих кадастровые работы». Кроме того, согласно данного положения цены включают стоимость следующих работ: сбор сведений о земельном участке, установление местоположения границ земельного участка, согласование местоположения границ земельного участка с заинтересованными лицами, определение площади земельного участка, составление межевого плана и транспортные расходы. На протяжении последующих 12 лет, утвержденные постановлением цены не изменялись несмотря на то что индекс потребительских цен на услуги, к которым, в том числе можно отнести и кадастровую деятельность, имеет постоянный рос от 2% до 10% ежегодно согласно Федеральной службы государственной статистики [3, 4]. Кроме того, сам процесс кадастровой деятельности включает в себя как изыскательские (в части установления местоположения границ земельного участка, путем производства геодезических работ), так и
52
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
проектные работы (в части камерального проектирования границ земельных участков и подготовки документации), при этом индекс изменения сметной стоимости проектных и изыскательских работ к ценам 2001 года за период с 2008 по 2020 гг. изменился с 2,5 до 4,5.
Для оценки состоятельности указанных в постановлении правительства Нижегородской области цен, предлагается провести анализ, расчет и оценку экономической целесообразности осуществления кадастровой деятельности, в данном случае, проекта создания организации (юридического лица) выполняющего кадастровые работы. На рисунке 1 приведены объемы минимального финансирования кадастровой организации с учетом обеспечения заработной платы работников, программных продуктов и технических средств, а, также вспомогательного оборудования, аренды помещений и прочих расходов в средних ценах на территории Нижнего Новгорода.
Рисунок 1 – Количественные показатели инвестирования в создание новой организации, предоставляющей кадастровые услуги
Любая деятельность в рамках рыночной экономики должна приносить доход. Для оценки эффективности организации предприятия по предоставлению кадастровых услуг необходимо рассчитать прогнозные показатели ожидаемого объема производства, причем, стоимости оказываемых услуг необходимо сравнить как на основании цен утвержденных постановлением правительства нижегородской области, так и на основании сметных расчетов [3].
53
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
На рисунке 2 приведена схема нормативного распределения цен на кадастровые услуги, заказчиками которых выступают граждане, предоставляемые в отношении земельных участков, предназначенных: для дачного хозяйства, огородничества, садоводства и для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, а так же, прогнозная реализация объектов кадастровых работ за календарный год.
Рисунок 2 – Количественные показатели инвестирования в создание новой организации, предоставляющей кадастровые услуги
При соотношении объемов инвестиций и денежных средств, получаемых кадастровой организацией за предоставляемые ей услуги в случае одновременного применения требований Постановления Правительства Нижегородской области № 428 и сохранения показателей средней заработной платы в регионе, видно, что на протяжении многих лет затраты на содержание организации будут превышать ее доходы. При несоблюдении одного из упомянутых требований, выручка организации превысит ее издержки уже спустя 9 месяцев от момента начала работы, что может позволить проводить необходимые модернизации процесса производства (см. Рисунок 3). Сметная стоимость производства кадастровых работ превышает цены, установленные Постановлением Правительства Нижегородской области № 428 от 8 до 10 раз.
Для расчета цен на услуги КИ предлагается использовать сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельные участки). Кадастровая стоимость земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства отличается от 2 до 10 раз от кадастровой стоимости земельных участков для дачного хозяйства, огородничества, садоводства за кв.м. в городе Н. Новгороде.
54
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
Рисунок 3 – Сравнение доходной и расходной части производства кадастровых работ
В процентном соотношении стоимость кадастровых услуг рассчитываемая по сметным нормативам, а так же с учетом рыночных цен имеет достаточное подобие с кадастровой стоимостью земельных участков (см. Рисунок 4).
Рисунок 4 – Кадастровая стоимость земельных участков (левое) и ценовое зонирование предоставления кадастровых услуг (правое)
Таким образом, в целях совершенствования методики установления предельных максимальных цен кадастровых работ в условиях Нижегородской области, необходимо:
1.Учитывая, что законодатель установил для кадастровых работ предельные максимальные цены, необходимо, устанавливая их на региональном уровне, проводить ежегодное индексирование и повышение.
2.При расчетах договорной стоимости кадастровых работ на региональном уровне необходимы нормативные акты обязывающие
возможность использования сметных расчетов для обоснования объемов производства и тем самым уменьшения необоснованного занижения цен.
55
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
3.Законодательное закрепление зоны ответственности кадастровых инженеров, помощников кадастровых инженеров и их правомочий, как непосредственных участников земельных отношений.
4.Дополнить законодательные требования к кадастровым инженерам,
лично учувствовать в каждом процессе подготовки документации
(подготовительные, полевые и камеральные работы).
5. Разработать автоматизированную ГИС для установления максимальных цен на обеспечение потребителей услугами кадастрового инженера.
Список литературы
1.Кондратьев, В. А. К вопросу об определении цены договора подряда на выполнение кадастровых работ / Кондратьев В.А. – Текст : непосредственный // Имущественные отношения в Российской Федерации.
–2018. - №2. – С. 76-81.
2.Нижегородская область. Правительство. Об установлении предельных максимальных цен кадастровых работ : постановление Правительства Нижегородской области от 02.10.2008 N 428. – URL : http://www.consultant.ru – Режим доступа : КонсультантПлюс.
Законодательство. Нижегородская область (ННГАСУ). – |
Текст : |
электронный. |
|
3.Официальные статистические показатели : / Государственная статистика. – URL : https://www.fedstat.ru – Текст : электронный.
4.Официальные статистические показатели : : / Федеральная служба государственной статистики. – URL : https://rosstat.gov.ru/price –
Текст : электронный.
5.Российская Федерация. Роскомзем. Об утверждении цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной
иизыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и
мониторинга земель |
: |
приказ |
комитета |
Российской |
Федерации по |
земельным ресурсам |
и |
землеустройству от |
28.12.1995 |
№ 70. – URL: |
|
http://www.consultant.ru. – Режим доступа : КонсультантПлюс.
Законодательство. Версия Проф (ННГАСУ). – Текст : электронный.
6.Российская Федерация. Министерство экономического
развития Российской Федерации (Минэкономразвития РФ).
Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ федеральными государственными унитарными предприятиями, находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в целях выдачи межевого плана : приказ Министерства экономического развития
Российской Федерации от 18.01.2012 № 14. – URL: http://www.consultant.ru.
– Режим доступа : КонсультантПлюс. Законодательство. Версия Проф. – Текст : электронный.
56
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
МЕТОДИЧЕСКАЯ ОСНОВА КАДАСТРОВЫХ РАБОТ
Лыкасов О.Н., Минниахметов И.С., Тагирова А.С.
ФГБОУ ВО Башкирский государственный аграрный университет г. Уфа
Форма межевого плана (МП) для территории Российской Федерации (РФ) установлена в приложении № 1 Приказа Минэкономразвития РФ от 8.12.2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений МП, требований к его подготовке».
Всоответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 8.12.2015 г. № 921 «Об утверждении формы и состава сведений МП, требований к его подготовке» МП состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав МП, и разделы, включение которых в состав МП зависит от вида кадастровых работ.
К текстовой части МП относятся следующие разделы: 1) Общие сведения о кадастровых работах; 2) Исходные данные;
3) Сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4) Сведения об образуемых земельных участках (ЗУ);
5) Сведения об измененных ЗУ; 6) Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель
общего пользования, ЗУ общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным ЗУ;
7) Сведения об уточняемых ЗУ;
8) Сведения о частях ЗУ;
9) Заключение кадастрового инженера;
10) Акт согласования местоположения границ ЗУ.
К графической части МП относятся следующие разделы: 1) Схема геодезических построений; 2) Схема расположения ЗУ; 3) Чертеж ЗУ и их частей;
4) Абрисы узловых точек границ ЗУ.
Всоответствии с вышеуказанным Приказом, если МП оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границ ЗУ и смежных с ним границ другого участка в состав приложения к МП включаются:
- документы, свидетельствующие о соблюдении установленных законом порядка извещения заинтересованных лиц о проведении собрании
осогласовании местоположения границ ЗУ;
57
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
-оформленные, в письменном виде обоснованные возражения заинтересованных лиц по поводу местоположения границ ЗУ (при наличии таких возражений);
-документы, свидетельствующие о снятии возражений о местоположении границ ЗУ или копии документов о разрешений земельного спора (при наличии таких документов).
Местоположение границ ЗУ при их уточнении согласно части 10 статьи 22 Закона № 218-ФЗ и пункта 70 приказа Минэкономразвития РФ от
8.12.2017 г. № 921, определяется:
-исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на ЗУ;
-исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ ЗУ при его образовании (при отсутствии документа, подтверждающего право на ЗУ);
-в соответствии с утверждённым в установленном законодательством
оградостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в случае отсутствия в указанных выше документах сведений о местоположении границ ЗУ);
-в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ ЗУ (при отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком ЗУ).
Позиция Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ относительно документов, обосновывающих местоположение границ ЗУ при их уточнении, изложена в письмах от 19.05.2014 г. № ОГ-Д23-3716, от
27.04.2017 г. № ОГ-Д23-4928.
Письмом от 2.03.2018 г. № Д23и-1077 Минэкономразвития РФ разъяснены допустимые пределы увеличения площади ЗУ при осуществлении государственного кадастрового учета в связи с уточнением местоположения границ ЗУ и сведений о его площади.
Таким образом, в случаях изменения площади ЗУ после проведения кадастровых работ по утонению его границ и площади, применяются предельные максимальные и минимальные размеры, установленные документами территориального планирования соответствующего муниципального образования (городского округа) [1-5].
Согласно статье 8 ФЗ от 30.12.2015 г. № 431-ФЗ «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» в целях выполнения геодезических работ на территории РФ создаются и используются государственная геодезическая сеть (ГГС), государственная нивелирная сеть и государственная гравиметрическая сеть.
58
Материалы 9-ой региональной научно-практической конференции «КУЛЬТУРА УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИЕЙ: Экономические и социальные аспекты, кадастр и геоинформатика» (декабрь 2020 г.)
ГГС создается и используется в целях установления государственных систем координат, их распространения на территорию РФ и обеспечения возможности создания геодезических сетей специального назначения.
По утвержденному приказом Росземкадастра № П/261 от 15.04.2002 г. основные положения об опорной межевой сети (ОМС) определяют статус, назначение, структуру и технические характеристики ОМС. Создание ОМС ориентировано в основном на применение спутниковых методов определения координат. Основные положения обязательны к применению при разработке нормативно-технических документов, соответствующих инструкций и руководств по созданию и развитию опорных межевых сетей на территории РФ. ОМС является геодезической сетью специального назначения, создаваемой для координатного обеспечения государственного земельного кадастра, мониторинга земель, землеустройства и других мероприятий по управлению земельным фондом России.
Список литературы
1 Лыкасов, О.Н. Определение границ земельных участков / О.Н. Лыкасов, А.Г. Любченко, И.С. Минниахметов // Теория и практика современной аграрной науки: сборник III национальной (всероссийской) научной конференции с международным участием. — Новосибирск, 2020.
— С. 278—280.
2 Минниахметов, И.С. Геодезические работы при строительстве частного дома / И.С. Минниахметов, Б.С. Мурзабулатов, М.В. Горяйнова // Актуальные проблемы геодезии, кадастра, рационального земле- и природопользования: материалы Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А. М. Олейник. — Тюмень, 2018. —
С. 19—23.
3 Минниахметов, И.С. Кадастровые работы по уточнению границ и площади земельного участка / И.С. Минниахметов, О.Г. Сорокина // Теория и практика современной аграрной науки: сборник III национальной (всероссийской) научной конференции с международным участием. —
Новосибирск, 2020. — С. 505—508.
4 Мурзабулатова, З.Х. Кадастровые работы в связи с образованием земельных участков из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности / З.Х. Мурзабулатова, Б.С. Мурзабулатов, И.С. Минниахметов // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов: сборник научных трудов Международной научно-технической интернет-конференции. — Тула, 2016. — С. 16—20.
5 Мурзабулатова, З.Х. Кадастровый учет паевых земель / З.Х. Мурзабулатова, Б.С. Мурзабулатов, И.С. Минниахметов // Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов: сборник научных трудов Международной научно-технической интернет-конференции. —Тула, 2016.
— С. 32—34.
59