7953

следующие основные функции на ипотечном рынке:

-определяют общие стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;

-проводят с помощью передовых технологии финансового инжиниринга привлечение средств на рынок ипотек по ставкам несколько ниже, чем на частном рынке (на 25-30 базисных пунктов), благодаря чему выдаются более дешевые по стоимости обслуживания кредиты;

-осуществляют специальные программы повышения доступности кредитов для семей с низкими доходами;

-с помощью механизма рефинансирования кредитных операций сглаживают циклические колебания на рынке.

Основным инструментом секьюритизации ипотечных активов являются так называемые ценные бумаги, обеспеченные закладными. О масштабах рынка ипотечных ценных бумаг говорит то, что сегодня в США 40% фондового оборота дают бумаги, обеспеченные ипотечными активами, еще 40% — это государственные обязательства и 20% составляет доля рынка ценных бумаг корпорации. Активная роль государства, проявившаяся

в том числе в создании специальных операторов вторичного рынка, являлась основным фактором успешного развития рынка ипотечного кредитования в США.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операции с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства. В последние годы активность на рынке ипотечного кредитования в Канаде значительно возросла. Большую роль в этом сыграло создание Канадской ипотечной и жилищной корпорации (СМНС). Основная задача корпорации — приобретение закладных и выпуск

111

ипотечных ценных бумаг. Кроме того, канадская корпорация является гарантом сделок на вторичном рынке закладных, выступая на нем от имени правительства страны.

Опыт и проблемы развития ипотечного кредитования в странах с развивающейся рыночной экономикой.

Жилищная проблема в странах африканского континента является одной из острейших. В этих условиях крайне важно было выбрать наиболее эффективную систему жилищного финансирования. Опыт развития системы ипотечного кредитования в Африке достаточно разнообразен. Многие африканские страны — бывшие колонии Англии при построении национальных систем жилищного финансирования взяли за основу аналог английских строительных обществ (Зимбабве, Замбия, Кения, Намибия и др.).

В некоторых aфриканскиx cтранах в целях стимулирования развития ипотечного кредитования были созданы специальные организации под контролем государства. Так, в Нигерии, помимо частной Взаимосберегательной и ссудной компании (подразделения Объединенного банка Нигерии) существует Федеральный ипотечный банк, на 60% принадлежащий правительству и на 40% — Центральному Банку страны. Задачами этого банка являются предоставление долгосрочных кредитов и аккумулирование средств на рынке (сегодня в виде депозитов и сберегательных счетов). Кроме того, Федеральный ипотечный банк наделен функциями регулирования и контроля на рынке ипотечного кредитования, в том числе лицензирования ипотечных операции, развития вторичного рынка закладных путем гарантирования ипотечных ценных бумаг первичных кредиторов. В Гане крупнейшим ипотечным кредитором является Компания жилищного финансирования (КЖФ), лицензированная как небанковская организация. В Мавритании доминирующее положение на рынке занимает созданная в 1963 г. Мавританская жилищная компания. Основным

112

учредителем компании является правительство страны.

В большинстве стран африканского континента, где ставка привлечения по сбережениям невысока, а большая часть денежного предложения находится вне банков, высоким потенциалом в области привлечения ресурсов на кредитование является развитие различных схем обязательных сбережений (Нигерия, Мавритания), в первую очередь, для людей, занятых в официальном секторе.

Модель двухуровневой системы в странах Африки практически не развивается. Помимо указанной выше Компании жилищного финансирования, существующей в Гане, в Африке не имеется специальных институтов — операторов вторичного рынка закладных.

Ипотечное кредитование в Латинской Америке наиболее активно развивается в Аргентине, Бразилии и ряде других стран. В Аргентине эффективная схема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка. Обобщенный вид схемы выглядит следующим образом: правительство создает гарантийный фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками-участниками проекта. Mиpoвой Банк для создания фонда предоставляет 15-летний заем, (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму $500 млн. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка, гарантии по паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечных банков. Плата за гарантию

— 5% от суммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка. Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков-участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввиду спада на рынке. Расчет с фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки-участники эмитируют номинированные к курсу США облигации для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования

113

инвестиционных проектов (в области как производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.

Отличительными особенностями жилищного рынка в Латинской Америке являются:

-незначительные частные инвестиции в жилищный сектор;

-незначительные суммы кредита, лишь в немногих странах сумма кредита превышает 30% стоимости квартиры;

-концентрация ипотечного кредитования на семьях с доходом выше среднего;

-ограниченная доступность ипотечного кредитования для семей с небольшим доходом, невозможность предоставления ими гарантий и документального подтверждения доходов (чаcтo получаемых

перманентно).

Специалистами отмечается, что для успешного развития первичного рынка ипотек в странах Латинской Америки в рамках жилищной политики должна быть активная роль государства, направленная на развитие рынка и механизмов частного инвестирования в ипотечный рынок, мобилизацию сбережений и создание новых инструментов для долгосрочного инвестирования, совершенствования процедур выдачи кредитов.

В азиатских странах с переходной экономикой ипотечное кредитование наиболее развито в Индии, Таиланде и ряде других стран. В Индии ипотечные кредиты предоставляют: коммерческие банки, кооперативные банки, компании жилищного финансирования, кооперативные общества жилищного финансирования. Особую роль в стране играет созданный в 1988 г. Национальный жилищный банк (НЖБ). Основная цель банка — создание полноценной системы ипотечного жилищного кредитования. Основные функции банка — это развитие, регулирование и финансовая поддержка рынка ипотечного кредитования. НЖБ активно стимулирует развитие первичного рынка, в том числе создавая новые финансовые компании и

114

рефинансируя их кредиты. Вторую важную функцию — регулирования и контроля — НЖБ выполняет путем установления и контроля соблюдения стандартов ипотечного кредитования.

Коммерческие банки аккумулируют большую часть сбережений, что, однако, не сделало коммерческие банки лидерами жилищного кредитования. Причинами являются быстрая, в отличие от ипотечного кредитования, оборачиваемость капитала в торговле и промышленности в условиях отсутствия длинных пассивов у большинства банков.

Одной из серьезных проблем развития ипотечного кредитования в Индии в условиях большого неофициального и полуофициального сектора национальной экономики является проблема нелегальных доходов в торговле и мелком бизнесе, что серьезно затрудняет возможности кредитования представителей этой группы. Одной из форм решения данного вопроса явилось развитие самофинансирующихся общественных организаций при ипотечных кредиторах, когда кредиты выдаются не физическим лицам, а объединению физических лиц, несущему солидарные обязательства, в результате чего значительно повышается возможность управления кредитным риском.

Большинство ипотечных кредиторов в стране предоставляют стандартные кредиты с фиксированной процентной ставкой на срок до 15 лет. Кредит не предоставляется гражданам старше 60 лет. Погашение кредита осуществляется ежемесячными платежами. Помимо расходов по обслуживанию кредита заемщик оплачивает налог на проценты (2% от суммы процентного дохода), расходы по обслуживанию кредита. Помимо этого банки берут сбор за подачу заявления в размере от 0,5 до 1% от суммы кредита и административный сбор в размере 1% от суммы кредита.

Крайне интересным для формирования рынка ипотечного кредитования является опыт Таиланда. Рынок ипотечного кредитования в Таиланде является одним из наиболее развитых рынков в Азии. Основной причиной этого является то, что правительство страны уделяет большое значение

115

развитию ипотечного кредитования. В 1997 г. в условиях азиатского финансового кризиса тайское правительство приняло новую экономическую программу, в которой жилищной сфере отводится роль локомотива по выводу страны из кризисного состояния. Ключевая роль в реализации программы отводилась Правительственному жилищному банку (ПЖБ), финансирование которого осуществляется Центральным банком Таиланда, а регулирование и контроль за которым проводится тайским министерством финансов. В рамках программы, в условиях кризиса на рынке и минимальных объемов выдаваемых кредитов планировалась выдача кредитов сроком до 30 лет с процентной ставкой 9% годовых (рыночная ставка тогда была 12-13%). Только в первые три или пять лет ставка по кредитам фиксированная. Программа была реализована достаточно быстро.

В период кризиса ПЖБ стал ведущим элементом системы ипотечного кредитования. Только он осуществлял привлечение ресурсов на рынок ипотечного кредитования. Однако в условиях кризиса цена привлечения для ПЖБ была достаточно высокая. Так, в 1998 г. банк разместил двухлетние облигации (обычные выпуски банка на 3 и 5 лет) в объеме 5 млрд. бат под 15,5% годовых (маржа ПЖБ составляла около 250 базисных пунктов). Коммерческие банки имели право брать фонды у ПЖБ, привлеченные в виде размещения облигаций.

Кризис 1997-1998 гг. заставил тайское правительство уделить особое внимание совершенствованию процедур андеррайтинга, оценки кредито - и платежеспособности заемщиков. В этих целях министерством финансов было создано Тайское кредитное бюро. Также были разработаны национальные стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов. Кроме того, были разработаны новые стандарты оценки залогов, которые бы позволили ипотечному кредитору полностью удовлетворить свои требования путем продажи заложенной недвижимости. Для полноценного развития вторичного рынка закладных была создана на основании специального закона Корпорация вторичных ипотек (КВИ) в виде государственного предприятия

116

под контролем министерства финансов.

Таким образом, обобщая опыт ипотечного кредитования в зарубежных странах, можно выделить основные характеристики ипотечного кредитования в разных странах и регионах (см. табл. 4)

вторичного рынка

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

3.2. Российский опыт ипотечного кредитования

Сегодня можно говорить, что в определенной степени развитие ипотечного кредитования в России происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ, при этом два этих направления практически не взаимосвязаны в методологическом плане.

Формирование государственной программы связано с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк — заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, созданное Правительством Российской Федерации в августе 1996 г.

118

Агентство зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в сентябре 1997 г. Государством сформирован уставной капитал, который на 100% принадлежит Правительству Российской Федерации. При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США — Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Российская Федерация является единственным акционером Агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, с предоставлением Правительству Российской Федерации определенных гарантий защиты его вложений.

Основной целью деятельности Федерального Агентства является создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России. Подробно деятельность Агентства рассмотрена в главе 3.

Региональные программы.

Основа этих программ — активная роль органов местного самоуправления в вопросах привлечения средств в сферу ипотечного кредитования. На сегодняшний день многие субъекты Федерации активно внедряют ипотечные отношения на подведомственной им территории.

Некоторое распространение среди администрации городов получила идея создания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства (г. Саров). Основная идея создания таких фондов состоит в следующем - Фонд, используя бюджетные средства муниципалитета (области), финансирует строительство жилья, которое продается только тем жителям города, которые согласны продать (сдать по «зачету») свое уже имеющееся жилье фонду, а недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично — получить рассрочку на 1-2 года. Как правило, стоимость «старого» жилья составляет примерно 50 – 60% стоимости «нового», 20-25% — собственные средства гражданина, на

119

оставшиеся 15-30% стоимости покупаемого жилья предоставляется рассрочка.

Фактически при данной схеме региональный фонд действует одновременно и как застройщик, и как риэлтер, организуя, по сути, обмен с доплатой для жителей города, имеющих некоторые сбережения и готовых по заниженной (по сравнению с текущей рыночной) ценой продать свои квартиры (произвести «зачет») региональному фонду.

В ряде других городов и регионов (Оренбург, Белгород, Удмуртия) получили развитие несколько иные схемы льготного кредитования населения на цели покупки жилья через создаваемые внебюджетные фонды по ставке процента намного ниже уровня инфляции. Подобные схемы весьма ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелой нагрузкой на бюджет. Дефицитность бюджетов подавляющего количества городов делает эту схему невоспроизводимой в данных регионах. Кроме того, перекачка бюджетных средств во внебюджетные фонды снижает прозрачность финансовых потоков при использовании данной схемы и не способствует повышению авторитета муниципальных властей у потенциальных участников данных проектов.

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и др.).

Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества жилой площади (например, 0,1 кв. м.). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций

120