6363
.pdf31
11. Перечислите требования к содержанию отчета об оценке.
Рекомендуемая литература
1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.
2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.
3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.
4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.
Раздел 10 Подходы, современные методы и технологии оценки собственности
Вопросы для проверки
1.Перечислите методы и дайте их краткие характеристики для сравнительного подхода.
2.Перечислите методы и дайте их краткие характеристики для доходного подхода.
3.Перечислите методы и дайте их краткие характеристики для затратного подхода.
4.В каких случаях в целях оценке лучше применять тот или иной подход?
5.Что такое итоговая стоимость оцениваемой недвижимости?
6.В чем заключается методика ранжированной оценки критериев стоимости?
7.В чем заключается метод распределения весовых коэффициентов?
8.В чем заключается метод анализа иерархий?
9.Почему необходимо проводить анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости?
10.Каким критериям должен отвечать вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости?
11.Каковы методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости?
12.Какие существуют нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости?
32
Рекомендуемая литература
1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.
2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.
3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.
4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.
Раздел 11 Виды оценки собственности. Оценка стоимости жилых зданий и сооружений
Вопросы для проверки
1.Что такое массовая оценка недвижимости?
2.Что такое индивидуальная оценка недвижимости?
3.Что влияет на стоимость оцениваемой квартиры?
4.Что влияет на стоимость оцениваемого частного жилого дома?
5. Дайте определения понятиям «частный жилищный фонд», «муниципальный жилищный фонд», «государственный жилищный фонд».
6. Что такое приватизация?
7.Какова цель ФЗ «О приватизации жилищного фонда»?
8.Какой процесс называется деприватизация?
9.Как определить стоимость приватизированной квартиры (комнаты)?
10.Из каких этапов состоит приватизационный процесс?
11.Какие объекты относятся к объектам незавершенного строительства?
12.Каковы могут быть причины остановки строительства?
13.В каких случаях необходима оценка объектов незавершенного строительства?
14.Опишите процесс оценки объектов незавершенного строительства.
15.Перечислите факторы, влияющие на стоимость объекта незавершенного строительства.
16.Какие методы используют при оценке объектов незавершенного строительства?
Рекомендуемая литература
1. Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки
33
РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.
2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.
3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.
4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. —
151с.
5.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.
1.Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 74 с.
6.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.
2.Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 39 с.
Раздел 12 Особенности оценки объектов производственного назначения и нежилых объектов при их приватизации. Оценка стоимости инженерных коммуникаций и дорог
Вопросы для проверки
1.Как в гражданском праве трактуется понятие «предприятие»?
2.В каких случаях наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия?
3.Какова роль и экономическое содержание приватизации предприятий?
4.Назовите цели и причины приватизации в России?
5.Какие проблемы сопутствовали приватизации в России?
6.Перечислите этапы российской приватизации?
7.Назовите итоги приватизации в России.
8.Что такое инженерные коммуникации?
9.Дайте классификацию инженерных коммуникаций по назначению, по расположению, по конструкциям.
10.Каковы цели оценки инженерных коммуникаций и дорог?
11.Какие виды стоимости используют при оценке инженерных коммуникаций и дорог?
12.Какие методы используют при оценке инженерных коммуникаций и
дорог?
34
Рекомендуемая литература
1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.
2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.
3.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.
4.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.
35
4. Рекомендации по выполнению расчетно-графической работы
Расчетно-графическая работа - это самостоятельная работа студента, предназначенная для более полного усвоения пройденного им материала по определенному предмету. Суть данного вида работы – предоставление не только теоретического, но и практического материала, поэтому РГР обязательно должна содержать определенные расчеты, графики, таблицы, диаграммы.
РГР должна состоять из обоснования выбранной темы; характеристик объекта и предмета исследования; проведения основных расчетов; предоставления полученных результатов в удобной форме: таблицы, графики, диаграммы; выводов и рекомендаций; списка литературы и приложений (если таковые имеются).
Перечень требований, которые студент должен соблюдать при подготовке расчетно-графической работы:
1.Нижняя граница количества страниц - 10, верхняя граница количества страниц не указывается. Студенту всего лишь нужно полностью раскрыть теоретическую часть работы и верно выполнить все расчеты.
2.Страницы работы должны быть пронумерованы. Каждая глава должна начинаться с нового листа. Отступы на странице – стандартные (2,5 см слева и по полтора сантиметра с остальных сторон). Шрифт – Times New Roman, 14, выравнивание текста - по ширине, абзацный отступ 1,25см.
3.РГР обязательно должна иметь титульный лист, где указывается исследуемая тема, а также ФИО студента, преподавателя, № группы.
4.В список использованных источников и литературы включаются все изученные или использованные книги, статьи, нормативные акты и другие источники, имеющие отношение к избранной теме, независимо от того, цитируются ли они в работе.
5.В Приложение выносится дополнительный материал, который может нарушить связность изложения основного содержания и препятствовать его целостному восприятию. Это особенно касается громоздких таблиц, схем, формул и т. п. Иллюстрации и таблицы, которые расположены на отдельных листах работы, включают в общую нумерацию страниц, но они не входят в общий объем работы. Каждое приложение следует начинать с нового листа с указанием посередине строки слова «Приложение», напечатанного заглавными буквами, после которого следует арабская цифра, обозначающая его последовательность. Приложение должно иметь содержательный заголовок, который выравнивается по центру.
Пример задания для расчетно-графической работы
Провести анализ рынка офисной недвижимости г. Нижнего Новгорода и определить стоимость бизнес-центра с участком земли затратным подходом.
Затраты на приобретение земельного участка предлагается определить методом дисконтированных денежных потоков, если известно, что средняя
36
ставка аренды земельного участка в конце 1 года – 150,3 руб./м2; предполагаемый темп роста ставки аренды 20% ежегодно; площадь земельного участка 7000 м2; предполагаемый срок владения 3 года; величина реверсии (перепродажи) земельного участка 8 000 000 руб. в конце 3 прогнозного года; ставка дисконтирования 23,4%.
Затраты на разработку проекта и строительство аналогичного здания составят 6 500 000 руб. Затраты на предпринимательское вознаграждение составят 10% от затрат на разработку проекта и строительство здания.
Определить совокупный износ здания, если известно, что физический износ здания, как % от затрат на разработку проекта и строительство аналогичного здания можно определить по методики БТИ исходя из информации о физическом износе его конструктивных элементов (в скобках даны значения удельного веса конструктивных элементов, % и износа, % соответственно): фундаменты (14; 10); стены (43; 15); перекрытия (11; 20); кровля (7; 10); отделочные покрытия (5; 30); внутренние сантехнические и электротехнические устройства (10; 50); прочие (?; 25). Итого: 100%.
Определить устранимый функциональный износ. Неустранимый функциональный износ отсутствует. Установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 450 000 руб., физический износ существующей электроарматуры – 27 500 руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры – 10 000 руб., стоимость возврата материалов – 23 400 руб., стоимость монтажа новой электроарматуры – 19 000 руб.
Определить внешний износ, если известно, что чистые потери дохода от объекта недвижимости (здание и земельный участок) после устранения исправимого физического и функционального износа – 210 000 руб., коэффициент капитализации 20%.
Литература, рекомендуемая для выполнения расчетно-графической работы
1.Трубина И. В., Степанова О. В. Методические указания для проведения практических занятий и выполнения расчетной работы по дисциплине "Оценка собственности" для магистрантов направления 270800.68 "Стр-во". Профильная направленность "Экспертиза и управление недвижимостью. Инвестиционностроительный инжиниринг" – Н.Новгород : ННГАСУ, 2014. – 76 с.
2.Хавин Д. В., Башева А. В., Ноздрин В. В., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Табунов И. В. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.1 : Оценка недвижимости Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.
3.Хавин Д. В., Касс М. Е., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Целиков А. Н. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.2 : Оценка бизнеса Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.
37
5. Рекомендации по подготовке к экзамену
Экзамен является основным и итоговым средством контроля и оценки реализации компетентностных требований, представляемых образовательным стандартом по дисциплине «Экономика и оценка недвижимости». В соответствии с пакетом компетенций, определяющих содержание и характер знаний, умений и навыков студентов по данной дисциплине, определяются критерии оценивания, а на основе разработанного преподавателем и объявленного студентам перечня вопросов, рекомендуемых для подготовки к экзамену, составляются билеты, содержание которых до студентов не доводится. Экзамен проводится в устной форме по билетам, каждый билет состоит из 2 вопросов. Результат освоения дисциплины при сдаче экзамена фиксируется в ведомости и зачетной книжке с соответствующей словесной оценкой и баллом. Студенты, не выполнившие практические задания или не защитившие расчетно-графическую работу в установленные учебным планом сроки, к экзамену не допускаются. Студентам, не сумевшим продемонстрировать необходимые минимальные знания, умения и навыки в соответствии с критериями оценки в ходе экзамена, либо использующим в ходе экзамена неразрешенные источники и средства для получения информации, выставляется «неудовлетворительно». В случае неявки студента на экзамен преподавателем делается отметка в ведомости «не явился». Не допущенные, не сдавшие или не явившиеся на экзамен студенты направляются на пересдачу, максимальное количество пересдач - 2.
Вопросы для подготовки к экзамену
1.Экспертиза девелоперских проектов.
2.Инвестиции, осуществляемые в форме капиталовложений.
3.Экономические и социальные результаты девелопмента.
4.Объекты инженерной инфраструктуры как составляющие рынка недвижимости.
5.Механизмы, обеспечивающие функционирование рынка недвижимости.
6.Профессиональные участники рынка недвижимости: функции и взаимодействие.
7.Инвестиционные проекты в недвижимости.
8.Инвестирование в недвижимость за рубежом: Европа и США.
9.Ипотека и России и за рубежом. Тенденции развития ипотечного кредитования в России на современном этапе.
10.Понятие инвестиционного риска и управление рисками.
11.Анализ денежного потока от инвестиций в недвижимость.
12.Эффективные способы продвижения объектов недвижимости.
13.Редевелопмент (redevelopment): возможности и сложности применения.
38
14. Способы финансирования инвестиций в недвижимость.
15. Основные функции девелопера, выполняемые в процессе создания и развития объекта недвижимости.
16. Портфельные инвестиции в недвижимость.
17. Доступность международного рынка недвижимости.
18. Классификация видов деятельности в девелопменте.
19. Сегменты рынка недвижимости.
20. Девелоперские проекты.
21. Преимущества инвестирования в недвижимость.
22.Методологические основы оценки собственности.
23.Понятие оценочной деятельности.
24.Субъекты и объекты оценочной деятельности.
25.Регулирование оценочной деятельности (Закон об оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки).
26.Обязанность проведения оценки. Потребность в оценке.
27.Информационно-методические аспекты оценки. Информационная база оценки.
28.Правовые основы проведения анализа и оценки собственности.
29.Факторы, определяющие стоимость объекта недвижимости.
30.Принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой.
31.Принципы пользователя при оценке недвижимости.
32.Принципы оценки недвижимости, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям на нем находящимся.
33.Цели оценки недвижимости.
34.Основные виды стоимости.
35.Процесс оценки недвижимости и его этапы.
36.Анализ рынка в процессе оценки.
37.Требования к отчету об оценке.
38.Экспертиза отчетов об оценке.
39.Анализ наиболее эффективного использования (Критерии НЭИ. Варианты анализа НЭИ земельного участка. Методы анализа НЭИ).
40.Затратный подход к оценке недвижимости (Общая характеристика подхода. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений. Износ и устаревание улучшений).
41.Природа физического износа и методы его оценки. Методы оценки функционального устаревания.
42.Методы оценки внешнего (экономического) устаревания.
43.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
44.Сравнительный подход к оценке недвижимости (Особенности применения подхода. Выбор единиц сравнения. Элементы сравнения. Методы проведения корректировок).
45.Доходный подход к оценке недвижимости (Общая характеристика подхода. Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков. Анализ финансовых коэффициентов в оценке недвижимости).
39
46.Доходный подход к оценке недвижимости (Ставки капитализации и дисконтирования).
47.Доходный подход к оценке недвижимости (Метод прямой капитализации. Метод капитализации по норме отдачи).
48.Особенности оценки объектов незавершенного строительства.
49.Согласование результатов оценки (Процедура и критерии согласования. Метод экспертных оценок. Метод анализа иерархий).
50.Оценка объектов имущественного комплекса. Проблемы приватизации предприятий. Зарубежный опыт приватизации.
51.Определение рыночной цены объекта на основе арендной платы.
52.Оценка стоимости инженерных коммуникаций и дорог.
40
Литература
1.Асаул А.Н., Старинский В.Н. и др. Оценка собственности. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, А. Г. Бездудная, М. К. Старовойтов; под ред. засл. деятеля науки РФ, д-ра экон. наук, профессора А. Н. Асаула. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2011. — 287 с.
2.Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. Оценка собственности : учебное пособие / А.Н. Асаул, В.Н. Старинский, М.А. Асаул. — СанктПетербург : Архитектурно-строительный университет СПб, 2011. — 158 с.
3.Асаул А. Н., Асаул А. Н., Асаул М. А., Старинский В. Н. Оценка собственности. Оценка собственности : Учебное пособие / Асаул А. Н. - СанктПетербург : Институт проблем экономического возрождения, СанктПетербургский государственный архитектурно-строительный университет,
2013. - 158 с.
4.Лещенко М. И., Бочков В. Е., Демин Ю. Н., Лещенко А. В. Оценка собственности и лизинговый бизнес : учеб. пособие — Моск. гос. индустр. ун-т, Ин-т дистанц. образования М. : МГИУ, 2003 — 228 с.
5.Наназашвили И. Х., Бунькин И. Ф. Оценка собственности : учеб. пособие — Моск. ин-т коммун. хоз-ва и стр-ва М. : ИПЦ МИКХиС, 2004. — 151 с.
6.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.1. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 74 с.
7.Трубина, И. В. Управление недвижимостью. Оценка собственности. Ч.2. Методические указания по выполнению курсовой работы для студентов специальности 270115.65 «Экспертиза и управление недвижимостью» / И. В. Трубина, Ю. Н. Жулькова ; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. – Н. Новгород : ННГАСУ, 2011. – 39 с.
8.Трубина И. В., Степанова О. В. Методические указания для проведения практических занятий и выполнения расчетной работы по дисциплине "Оценка собственности" для магистрантов направления 270800.68 "Стр-во". Профильная направленность "Экспертиза и управление недвижимостью. Инвестиционностроительный инжиниринг" – Н.Новгород : ННГАСУ, 2014. – 76 с.
9.Хавин Д. В., Башева А. В., Ноздрин В. В., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Табунов И. В. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.1 : Оценка недвижимости Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.
10.Хавин Д. В., Касс М. Е., Овчинников П. А., Сулейманов А. А., Целиков А. Н. Оценка собственности : учеб. пособие. Ч.2 : Оценка бизнеса Н.Новгород : ННГАСУ, 2007.