книги / Управление коммерческой недвижимостью

При использовании нормативного метода определяются норматив стоимости строительства (отделки и т.п.) 1 м2 и общая площадь застройки (табл. 13, 14).

81

Таблица 13 Типовой состав капиталовложений в строительство

82

Пример расчета расходной части эксплуатации торгового объекта приведен в прил. Г. Таблица для расчета основных капиталовложений при строительстве многоквартирного дома (с коммерческими помещениями) приведена в прил. Д.

4.8.5. Доходная база проекта

Доходная база проекта зависит от вариантов реализации идеи проекта. Как уже говорилось выше, у управляющего / собственника(ов) всегда есть несколько вариантов использования (альтернативных вариантов) проекта. Это касается и проектов торговых объектов. Источники доходов в этом случае будут зависеть от поставленныхцелейуправлениятакимиобъектами(рис.25,26).

Рис. 25. Варианты источников доходов в зависимости от предпринимательского замысла по созданию ТРЦ

83

движимость всегда выше, если сравнивать его с увеличением стоимости жилых помещений.

Выгода от сдачи в аренду коммерческого помещения также практически вдвое выше от арендной платы за жилье.Получая постоянный доход от сдачи в аренду, через несколько лет коммерческий объект может быть продан по выросшей к тому моменту цене,чтоделаетподобныеинвестицииещеболеепривлекательными.

В табл. 15 отражена стоимость однокомнатной квартиры (40 м2), стоимость аренды и срок окупаемости. Для сравнения мы также видим аналогичные цифры для коммерческой недвижимости, (для трех основных сегментов: торговая, офисная, складская), с такой же площадью. На основании аналитических данных по средним ценам предложения на вторичном рынке и средним арендным ставкам рассчитана сумма капиталовложений, стоимость аренды и срок окупаемости. Средние цены предложения на вторичном рынке и арендные ставки взяты по данным аналитического центра АЦ «КД-консалтинг». При инвестировании в коммерческие объекты недвижимости также важно понимать, что степень доходности будет зависеть от того, на какой стадии строительства вы входите в проект.

Таблица 15

Сравнение доходности инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость

Торгово-развлекательный центр. Такие площадки предлагают посетителям не только обширный выбор товаров различных групп, но и дополнительные услуги. Наряду с брен-

85

довыми бутиками и модными магазинами в комплексе имеются кафе, бары, салоны красоты, игровые площадки, боулинг и кинотеатры. На сегодняшний день инвестирование кредитных средств в строительство торгово-развлекательного центра является наиболее выгодным капиталовложением. Люди посещают такие центры не только для шопинга. Современные ТЦ становятся популярным местом для встреч старых друзей, семейного отдыха с детьми и т.д.

Инвестиции в торговые площади. Более доходными, но в то же время более дорогими считаются торговые площади, которые можно использовать под магазины и объекты сферы услуг. Немалое значение играет наличие витринных окон, общая планировка, а также местоположение самого объекта по отношению к потоку транспорта и людей.

Важно и наличие сходных торговых точек поблизости. Этот аспект также приходится изучать непосредственно инвестору, чтобы выбрать нужное направление для дальнейшего использования приобретаемых помещений. Если речь идет о коммерческой недвижимости, которая будет использоваться магазинами розничной торговли, то необходимо также наличие зоны парковки и подъездных путей, а отсутствие таковых существенно снизит размер арендной платы.

Инвестиции представляют собой серьезные средства в сфере экономики и финансов. Достаточно успешное инвестирование в какую-либо деятельность или объект может существенно увеличить капитал инвестора. Инвестиции вызывают большой интерес у бизнесменов по всему миру, в том числе и в России. Как правило, инвестиции рассматриваются как долгосрочные средства заработка. Но важно понимать, что инвестиции не всегда приносят желаемый результат в связи с множеством обстоятельств и факторов, происходящихв сфере экономики.

При принятии решения об инвестировании во что-либо, нужно четко оценивать: ситуацию, происходящую в экономике страны на определенный момент, возможные риски, которые

86

могут повлечь за собой существенные убытки, окружение объекта инвестирования. В условиях нестабильности экономики инвестиции достаточно рискованные средства заработка, при неправильной оценке можно полностью лишиться своего капитала. Поэтому сегодня существуют различные методы оценки инвестирования в различные сферы жизнедеятельности и объекты, будь то проект строительства жилых домов, объект коммерческой недвижимости, промышленности и т.д. Все эти методы представляют собой достаточно эффективные средства для оценки инвестиций, но не всегда учитывают риски, связанные с инвестированием, в полной мере. Именно поэтому в последнее время в сфере инвестирования стало часто фигурировать определение инвестиционной привлекательности. Оценка инвестиционной привлекательности является определяющим фактором при вложении инвестиции.

Как известно, недвижимость представляет собой низколиквидный актив, который может рассматриваться как средство долгосрочного заработка и как объект инвестирования. Известно, что различные виды недвижимости при правильном расчете и точной оценке могут приносить достаточно высокий доход в долгосрочной перспективе. Так как ТРЦ являются одним из видов коммерческой недвижимости и являются неотъемлемой частью жизни большинства людей, имеющих высокий ежедневный денежный оборот, высокий показатель посещаемости и охватывает различные сферы деятельности человека, то такой вид недвижимости может служить достаточно привлекательным объектом для инвестирования.

4.8.5. Разработка концепции бренда

Разработка концепции бренда торгового объекта предполагает получение и анализ определенной информации (рис. 27).

Эта информация прорабатывается во время предынвестиционного маркетингового исследования.

87

отдельно разработано музыкальное сопровождение, форма работников и прочее.

Данный этап является важным для будущего торгового объекта, так как будет влиять на его дальнейшее продвижение на рынке, привлечение посетителей и формирование goodwill / хорошего впечатления об объекте (рис. 28).

Рис. 28. Процесс разработки атрибутов бренда торгового объекта

Поиск соответствующего арендатора:

–поиск новых арендаторов и пользователей;

–работа с действующими арендаторами по повышению ставки аренды;

–созданиеиведениелистовожидания,работаскандидатами;

–разработка и проведение мероприятий по эффективному использованию зон общего пользования с целью извлечения дополнительной прибыли от островной торговли внутри ТЦ, сезонной торговли на прилегающей территории и т.п.

Работа с арендаторами имеет основные направления взаимодействия:

–поиск соответствующего арендатора,

–подписание договора аренды,

89

–сопровождение отделочных работ,

–организация заселения,

–координация текущей деятельности,

–предоставление услуг,

–организация выселения.

Рассмотрим отдельные виды работы с арендаторами подробнее.

1. Координация текущей деятельности:

–осуществление взаимодействия с арендаторами (ежедневная коммуникация, работа с запросами и предложениями, периодическая оценка уровня удовлетворенности арендаторов);

–сопровождение договоров аренды (контроль соблюдения арендаторами условий договоров, своевременность оплаты аренды, внесение корректировок, пролонгация, индексация, пени и т.п.);

–проведение плановых встреч с арендаторами с целью поддержания и укрепления взаимовыгодных отношений и выявления степени удовлетворенности арендаторов услугами управляющей компании и проектом в целом;

–контроль выполнения арендаторами своих обязательств по договорамаренды,врамках управленияиэксплуатацииобъекта;

–внесение изменений в правила для арендаторов;

–предоставление своевременных ответов и незамедлительное реагирование на все требования арендаторов, касающиеся эксплуатации объекта;

–проведение регулярных совещаний и встреч с представителями арендаторов по вопросам обслуживания и эксплуатации объекта;

–надзор за организацией и проведением ремонтных работ

иработ по перепланировке и переоборудованию помещений арендаторами.

90