книги / Основы экономики города

–каждая строительная компания производит Q м2 жилья, используя землю и другие производственный факторы. После окончания строительства дом может использоваться как одно жилище или быть разделен на несколько квартир;

–на каждый дом идут производственные затраты С, не связанные с землей;

–каждая фирма строит Q м2 жилья на Т га земли при равных затратах С и вне зависимости от цены земли;

–функция цены жилья имеет отрицательный угол наклона и является выпуклой;

–рынки считаются совершенно конкурентными, что соответствует нулевой экономической прибыли компаний.

Всоответствии с остаточным принципом предлагаемая земельная рента равна превышению совокупного дохода (P(x)·Q) над неземельными издержками С (рис. 4.11).

Поскольку функция цены жилья выпуклая и имеет отрицательный угол наклона, функция совокупного дохода имеет аналогичный вид. Горизонтальная линия соответствует неземельным издержкам, а разница между совокупным доходом и неземельными издержками показывает, сколько компании готовы платить за участок под жилую застройку площадью Т

(при T = 1 – за 1 га).

Рис. 4.11. Кривая арендной платы за земельные участки:

а – величина общего дохода; б – величина арендной платы за землю

Функция предлагаемой земельной ренты при замещении производственных факторов

[the residential bid-rent curve with factor substitution] соответствует варианту, при котором в застройке участвуют «гибкие» компании. «Гибкие» фирмы по мере роста цены на землю компенсируют увеличивающиеся затраты за счет других факторов, например, увеличивая этажность домов по ходу приближения их местоположения к CBD. В итоге себестоимость жилья получается у «гибкой» компании ниже, и она может предложить боле высокую цену за землю, чем «негибкая». При этом имеет место синергетический эффект от замещения факторов в потреблении (обусловливает выпуклость функции цены жилья) и замещения факторов в строительстве. В итоге выпуклость функции ренты существенно увеличивается, что наглядно видно на рис. 4.12.

51

–экономика имеет агломеративный характер. Деятельность сервисных компаний строится на личных контактах, При этом служащие из различных учреждений контактируют в центре города.

При указанных допущениях основная коммерческая и производственная деятельность в моноцентрическом городе концентрируется в центральном городском ядре – CBD.

Анализ землепользования в моноцентрическом городе важен по ряду причин:

–многие нынешние малые и средние по размерам города, ориентированные на рынок, по-прежнему остаются моноцентрическими;

–переход от традиционного моноцентрического города к современному полицентрическому осуществляется в процессе развития механизмов, сформировавшихся в моноцентрическом городе;

–закономерности формирования городской среды, присущие моноцентрическому городу, во многом справедливы и для современного полицентрического города.

Структура землепользования в моноцентрическом городе отражена на рис. 4.13.

Рис. 4.13. Функции предлагаемой земельной ренты и землепользование в моноцентрическом городе

Как видно из данных рис. 4.13, точки пересечения кривых предлагаемой земельной ренты соответствуют границам зон землепользования. В рассматриваемой модели виды деятельности распределяются в соответствии с их транспортными расходами: чем выше транспортные расходы, тем сильнее выпуклость функции предлагаемой ренты, тем ближе к центру местоположение субъекта землепользования. В частности, ближайшие к центру участки заняты офисами сервисных компаний, поскольку у них самые высокие транспортные расходы и самая крутая функция предлагаемой ренты. Жилищный сектор с его относительно низкими транспортными расходами соответственно самой пологой функцией предлагаемой ренты занимает земли, наиболее удаленные от центра.

53

4.2.2. Землепользование в полицентрическом городе

Современное состояние процесса развития городов характеризуется трансформацией моноцентрических городов в полицентрические. В периферийных районах крупных городов объективно возникают собственные центры, которые дополняют и конкурируют со старым городским центром.

При построении рассматриваемой модели землепользования полицентрического города будем исходить из предположений:

–промышленная продукция вывозится из города автомобильным транспортом по скоростным дорогам. Скоростная трасса проходит через центр города, при этом для выезда на нее можно воспользоваться и кольцевой дорогой;

–сервисные компании работают с клиентами в CBD;

–жители работают на промышленных предприятиях и в офисах сервисных компаний, расположенных в CBD. Рабочие и служащие добираются до рабочих мест автомобильным транспортом.

На рис. 4.14 представлены графики функций предлагаемой земельной ренты, соответствующие сделанным допущениям.

в

Рис. 4.14. Графики функций предлагаемой земельной ренты:

a – арендная ставка офисных помещений; б – арендная ставка производственных помещений; в – максимальная арендная ставка работающих жителей

Функция предлагаемой ренты сервисных промышленных компаний приведена на рис. 4.14, а, б, соответственно. Суммарная функция предлагаемой ренты промышленных и сервисных

54

компаний показана на рис. 4.14, в. Анализ выявил три основные зоны, в которых располагаются промышленные и сервисные компании: CBD, участки вдоль скоростной трассы и кольцевой дороги.

Рис. 4.15. Арендная ставка и структура землепользования

В рассматриваемой модели землепользования будем исходить из того, что при выборе жилья домохозяйства стремятся минимизировать транспортные расходы, связанные с поездками на работу и обратно (рис. 4.15).

Как и в предыдущей модели точки пересечения кривых предлагаемой земельной ренты соответствуют границам зон землепользования.

4.2.3. Смягчение допущений

[Relaxing the assumptions: time costs, public services, amenities]

Рассмотренные простейшие модели землепользования базировались на ряде удобных для моделирования, но нереалистических допущений. Смягчение допущений приводит к усложнению моделей, порой существенному, однако позволяет повысить практическую ценность их результатов.

1.При допущении о нулевой экономической ценности времени модели исходили из того, что транспортные расходы сводятся исключительно к прямым денежным расходам (бензин, амортизация, ремонт – для автомашины, или цена билета – для общественного транспорта). Однако время, потраченное на поездки, вычитается из рабочего времени или досуга. Исследования показали, что большинство людей оценивает его вразмередо0,5 почасовойставкизаработной платы.

2.Если принять, что в семье на работу в CBD или в индустриальную зону ездит более одного человека (как это было допущено первоначально), то в условиях равновесия функции цены жилья и предлагаемой ренты будут более крутыми. Экономия при проживании семьи ближе к центру будет существенно выше. В этом случае домохозяйства готовы платить повышенную цену за жилье и, соответственно, за землю в районах, расположенных близко к местам трудоустройства.

55

3.В допущениях предполагалось, что число поездок, не связанных с работой, незначительно. На самом деле таких поездок может быть немало. Однако если они распределены по всем направлениям относительно равномерно, этот фактор существенно не повлияет на выбор района проживания. Если же доля поездок, не связанных с работой, а также преимущественно

водном направлении относительно велика, модель должна быть скорректирована.

4.В рассмотренных моделях полагалось, что все характеристики городского проживания (коммунальные услуги, социально-культурное, медицинское, бытовое обслуживание и пр.) распределены по городу равномерно (одинаковы во всех районах). Очевидно, что различия в распределении этих факторов могут быть существенными и влиять на выбор места проживания. Например, загрязнение воздуха, связанное с высокой концентрацией автомобильного транспорта на определенных городских магистралях снижает цену жилья и делает функцию предлагаемой ренты на близко расположенных участках более пологой.

56

5.ЖИЛИЩНАЯ ЭКОНОМИКА

5.1.Жилищный фонд и жилищные услуги

Термин «жилье» относится к двум принципиально отличающимся друг от друга понятиям – жилищному фонду и жилищным услугам [6].

Жилищный фонд – совокупность строений, пригодных для проживания.

Жилищная услуга – совокупность потребительских услуг, производимых каждой единицей жилищного фонда.

Рынок жилья – совокупность двух взаимосвязанных, взаимодополняющих друг друга рынков: рынка жилого фонда и рынка жилищных услуг.

5.1.1. Рынок жилого фонда [Housing stock market]

Жилье [housing] является единственным в своем роде товаром, отличающим его от других товаров, в связи со следующими характерными особенностями:

–жилой фонд [housing stock] неоднороден (гетерогенен): жилища имеют различный набор характеристик;

–жилье долговечно, срок его службы исчисляется десятилетиями и зависит от качества содержания (эксплуатации);

–жилье является недвижимым имуществом и, в общем случае, не может быть перемещено в другое место. Издержки переезда в другое жилище также высоки и, помимо денежной составляющей, имеют психологический аспект, связанный со сменой привычного окружения.

Неоднородность [heterogeneity] жилья обусловлена различием характеристик, присущих собственно жилью, и характеристик места, в котором оно расположено.

Жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, коммунальным удобствам. Поскольку жилье недвижимо, особое значение приобретает его местоположение. Для покупателя являются важными характеристики участка, на котором расположено жилище: доступ к рабочим местам, магазинам, объектам социальной инфраструктуры. Немаловажными представляются качество окружающей среды (уровень загрязнения) и характеристики соседства.

Исходя из высокой неоднородности жилья, задача определения равновесной цены решается с позиций гедонистического подхода [hedonic approach], основанного на том, что жилище состоит из отдельных элементов, каждый из которых имеет свою цену. Гедонистическое исследование американского рынка жилого фонда дало следующие результаты:

–базисная цена [base price] среднестатистического жилого дома с 3 спальнями, в 5 милях от CBD, введенного в эксплуатацию 6 лет назад составляет 200 000 долл.;

–цена доступности [access price] характеризуется дисконтом к базисной цене в сумме 2000 долл. на каждую милю удаления от CBD;

–цена увеличения полезной площади [size price] равна 30 000 долл. за каждую дополни-

тельную спальню;

–цена увеличения срока эксплуатации [roof age price] характеризуется дисконтом к ба-

зисной цене 500 долл. за каждый добавленный год;

–цена чистого воздуха [air quality price] характеризуется дисконтом к базисной цене в сумме 1000 долл. за каждую условную единицу загрязнения воздуха;

57

–цена школы [school price] характеризуется возрастанием базисной цены на 2000 долл. за каждую условную единицу (рассчитывается как средний результат тестирования) повышения качества обучения в местных школах.

Как правило, гедонистический подход используется покупателями жилья неявно. Количественной оценки в рамках какой-либо выбранной ими шкалы покупатели не делают. Решение принимается, исходя из субъективной оценки набора характеристик, присущих тому или иному жилому объекту.

Долговечность, износ и качество содержания жилья [durability, deterioration and maintenance] являются существенными факторами, определяющими состояние рынка жилья,

вчастности его предложение, по следующим причинам:

–предложение жилья относительно неэластично;

–владелец жилья может контролировать темпы физического износа, вкладывая деньги в ремонт и техническое обслуживание;

–рынок жилья формирует преимущественно не новое жилье, доля которого составляет не менее 95 %.

В краткосрочной перспективе предложение жилищного фонда является неизменным, т.е. оно неэластично по отношению к ценам на отдельные жилища (рис. 5.1):

Рис. 5.1. Графики спроса и предложения жилищного фонда

Неэластичная природа краткосрочного предложения жилищного фонда прямо следует из того, что жилье не может быть достаточно быстро произведено путем строительства новых домов или перестройки существующих. В долгосрочной перспективе предложение жилья может увеличиваться (как, впрочем, и сокращаться) за счет жилищных инвестиций.

Владелец жилья, вкладывая деньги в ремонт и техническое обслуживание вынужден решать задачу оптимизации соотношения затрат и качества жилья. На рис. 5.2 представлено графическое решение, позволяющее оптимизировать соотношение «затраты – качество» по критерию максимизации прибыли.

Максимум прибыли достигается в точке пересечения функций маржинальной прибыли

[marginal revenue] и маржинальных затрат [marginal cost]. Из графиков видно, что разным периодам эксплуатации здания соответствуют свои точки оптимума в связи с различной кривизной функции затрат (углом наклона линии маржинальных затрат), прибыль от арендного жилищного фонда уменьшается.

58

Поскольку на рынке преобладает предложение вторичного жилья, рост предложения может быть при относительно большой реакции второго и третьего типа. Реконструкция жилья обходится довольно дорого. Оправдать бурный рост инвестиций в реконструкцию может лишь очень большой скачок цен. Отсюда следует, что предложение жилья и в долгосрочном периоде практически неэластично.

В анализе спроса на рынке жилья заметное место занимает механизм выбора и мотивации смены жилища. Большинство покупателей не имеют доступа к гедонистическим исследованиям. Поэтому в ситуации, когда семья хочет купить или поменять жилье, она соотносит набор его характеристик со своими бюджетными ограничениями.

Рассмотрим ситуацию, когда семья имеет жилье, а семейный доход постепенно повышается. С повышением дохода количественно и качественно изменяется и набор потребляемых благ (бюджетная линия поднимается). На карте кривых безразличия это отражается в смещении соответствующей кривой безразличия вправо и вверх (рис. 5.3):

Рис. 5.3. Затраты на переезд и потребительские решения:

а– увеличение дохода; б – снижение дохода

Сростом дохода увеличивается разница между реально имеющимся жильем и уровнем притязаний семьи. В итоге рано или поздно возникает желание поменять имеющееся жилье на лучшее.

Из рис. 5.3 наглядно видно, что если семья остается в прежнем жилье качеством q*, то переход из первоначального состояния i в состояние j, отражающее увеличение дохода, означает увеличение потребления всех прочих благ (кроме жилья), соответствующее кривой с по-

лезностью U1. Переезда в новое жилье с качественным уровнем q2 (точка k на графике) означает увеличение полезности потребляемых семьей благ до уровня U2. При нулевых затратах на переезд [moving costs] семья однозначно переместится в новое жилье (точку k). Однако если затраты на переезд достаточно высоки, то преимущества проживания в новом жилище [quality gap] должны быть достаточно велики для формирования желания сменить жилье.

На рис. 5.3, б, рассмотрена ситуация, когда при неизменном доходе (бюджетная линия не перемещается) имеет место износ жилья. При этом уровень полезности набора потребляе-

60