- •Часть I. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота
- •Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах
- •§ 1. Законодательное определение понятия "недвижимая вещь"
- •§ 2. Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам
- •§ 3. Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. 130 гк рф
- •§ 4. Ограничение случаев возникновения права общей долевой собственности на недвижимость
- •Раздел II. Регулирование оборота земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества
- •§ 1. Состояние действующего законодательства
- •§ 2. Оценка действующего законодательства
- •§ 3. Предложения по совершенствованию действующего законодательства
- •§ 5. Оборот зданий (сооружений) и земельных участков, на которых они расположены, если все эти объекты принадлежат одному собственнику
- •§ 6. Оборот зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке
- •§ 7. Право ограниченного владения земельным участком
- •Раздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества
- •§ 1. Правовой режим объекта незавершенного строительства
- •§ 2. Правовой режим предприятия и технологического комплекса недвижимого имущества
- •§ 3. Правовой режим жилых и нежилых помещений в здании
- •Часть II. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и форма сделок с ним
- •Раздел I. Правовое значение государственной регистрации
- •Раздел II. Предмет государственной регистрации
- •Раздел III. Форма и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом
- •Часть III. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- •Раздел I. Структура органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, их функции и статус работников
Раздел III. Специальные положения об отдельных видах недвижимого имущества
§ 1. Правовой режим объекта незавершенного строительства
Действующее законодательство и его оценка. До принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопрос о признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал большое количество споров. Пунктом 2 ст. 25 Закона объекты незавершенного строительства признаны недвижимым имуществом. Содержание данной нормы было раскрыто в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Однако очевидна потребность в дальнейшей детализации правового режима объектов незавершенного строительства на уровне закона.
Предложения по совершенствованию действующего законодательства:
1. Представляется необходимым включить объекты незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ в примерный перечень недвижимых вещей, что будет являться отражением значимости этих объектов для оборота.
2. Правовой режим объекта незавершенного строительства должен быть определен, исходя из следующих подходов:
право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, владельцу земельного участка на праве аренды, владельцу земельного участка на вещном праве, предусмотренном гл. IV ЗК РФ;
соответственно для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда;
поскольку собственником построенного объекта является собственник (владелец) земельного участка, не будет иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет.
3. Сама необходимость ГР права собственности на объект незавершенного строительства может возникнуть у собственника (владельца) земельного участка только в случае приостановления строительства. Основанием для проведения ГР права собственности на объект незавершенного строительства будет служить документ о праве собственности на земельный участок либо о предоставлении земельного участка на одном из прав, о котором говорилось выше. Для ГР права собственности необходимо будет представить также разрешение на строительство, для того, чтобы исключить факты регистрации права собственности на самовольно построенный объект (ст. 222 ГК РФ).
4. С учетом изложенного должны быть внесены изменения в § 3 гл. 37 ГК РФ "Строительный подряд", состоящие в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, остается собственником таких материалов лишь до момента фактического использования их в строительстве (до момента передачи материалов для использования их в строительстве). С указанного момента право собственности подрядчика на переданные материалы прекращается в связи с юридической гибелью самих материалов. Сказанное не означает, что собственником материалов становится заказчик. Последние, с момента их юридической гибели, вообще не могут быть более обороноспособными объектами в прежнем своем состоянии. Заказчик же становится собственником объекта строительства (объекта, незавершенного строительством), при возведении которого указанные материалы и были использованы.
5. Соответствующие изменения должны быть внесены и в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В частности, норма п. I ст. 65 Закона о том, что на возводимые на заложенном земельном участке здания или сооружения право залога не распространяется, должна быть заменена на прямо противоположную. Согласно этой норме ипотека земельного участка одновременно должна означать ипотеку возводимых на нем зданий и сооружений. Договор ипотеки земельного участка (прав на земельный участок), заключенный отдельно от договора ипотеки строящегося на нем здания или сооружения, как и ипотека строящихся зданий или сооружений, не включающая в себя ипотеку земельного участка (прав на земельный участок), должны считаться недействительными.