Часть I. Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота

Раздел I. Общие положения о недвижимых вещах

§ 1. Законодательное определение понятия "недвижимая вещь"

Определение недвижимой вещи по действующему законодательству. Помимо некоторых других законов, определяющих понятие "недвижимость" в порядке определения терминов, используемых в текстах таких актов, наиболее общее определение "недвижимости" ("недвижимого имущества") содержится в ст. 130 ГК РФ. При его выработке используется несколько юридико-технических приемов:

• земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты прямо отнесены ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости. Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств;

• применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств (так называемая "недвижимость по природе" - т.е. все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению) - дается не только примерный перечень этих объектов (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет;

• режим недвижимости распространен, в силу указания закона, на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами (т.е. "недвижимость по закону"). Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей, эти объекты перечислены непосредственно в абз. 2 п. I ст. 130 ГК РФ (речные и морские суда, воздушные суда, космические объекты); в ст. 130 ГК РФ содержится также указание о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Ими в настоящее время являются предприятия (ст. 132 ГК РФ) и кондоминиумы (ФЗ "О товариществах собственников жилья") и др.

Оценка действующего законодательства. Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, является достаточно универсальным.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием.

Помимо указанного критерия, ст. 222 ГК РФ законодательно вводит условия, при наличии которых такие объекты, неразрывно физически связанные с землей, как здания и сооружения, только и могут стать объектами права собственности и иных гражданских прав. Статья 222 ГК РФ позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства. Определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность (подверженность) государственной регистрации (далее - ГР) самой вещи. Требование ГР недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о ГР как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной ГР вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ).

Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г. - момента вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о ГР). Согласно ст. 6 Закона о ГР эти права признаются юридически действительными и какой-либо ГР самой недвижимости не требуется.