2002 Г.). Такая минимальная доля выражается в дроби, числителем

которой выступает пользовательская стоимость соответствующего

объекта, а знаменателем - совокупная пользовательская стоимость

всех объектов жилищной собственности в конкретном здании. Если доля

собственника ниже минимальной доли участия, его право не будет

зарегистрировано, а если вдруг окажется зарегистрированным -

подобная регистрация считается ничтожной. Только два лица

(прежде всего супруги) могут иметь доли ниже минимальной, но в

совокупности (обязательно) превышающие минимальную долю.

Таким способом за рубежом борются с передачей квартир в общую

долевую собственность, при которой образуется колоссальное число

сособственников квартиры (исчисляемое в десятках). Этот опыт было

бы неплохо рассмотреть российскому законодателю.

Пункт 5.

В п. 5 Постановления N 64 заложены две идеи:

а) изменение размера доли, рассчитанной в соответствии с

законодательством, не допускается; б) при переходе права на

помещение к новому собственнику автоматически переходит и право

долевой собственности на общее имущество.

Российский законодатель пошел по более простому пути, жестко

увязав размер доли в праве общей долевой собственности с размером

помещения, на которое устанавливается право обособленной

собственности. На этом основании в п. 4 Постановления N 64

закрепляется, что при рассмотрении споров о размере доли следует

учитывать, что исходя из существа указанных отношений

соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество

определяются пропорционально площади находящихся в собственности

помещений.

И дальше, в п. 5 Постановления N 64 отрицается любая

диспозитивность при определении размера долей.

Если допустить автономию воли сособственников в распоряжении

общим имуществом и в вопросе об определении размера долей, это

нарушит права лиц, которые впоследствии могут, приобретя помещение

в здании, стать новыми сособственниками. Например, может оказаться,

что доля нового собственника значительно выше, чем могла бы быть

исходя из площади его помещения, и он должен нести расходы на

содержание общего имущества в размере большем, чем можно было

предположить, приобретая это помещение.

Поэтому Постановление воспроизводит положения ЖК РФ и исходит

из того, что изменение размера доли собственника помещения в праве

общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех

либо отдельных собственников помещений не допускается. Доля в праве

приобретается новым собственником помещения автоматически.

Пункт 6.

Согласно п. 6 Постановления N 64 по решению

собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном

ст. 44-48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего

имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

Таким образом, для нежилой недвижимости вводится тот же важный

принцип, что постепенно прокладывает себе путь в жилищном праве, а

именно возможность принимать некоторые решения, касающиеся общего

будущего индивидуальных собственников, не единогласно (по

соглашению), а большинством голосов.

Рассмотрим основные юридические признаки решения. Во-первых,

решение отвечает общим признакам гражданско-правовой сделки

(ст. 153 ГК РФ): оно приводит к наступлению правовых последствий

именно потому, что на это направлена воля лиц, его принимающих.

Решения, имеющие характер сделки, следует отличать от решений, не

имеющих такового. Для этого используется тот же критерий, что и

позволяющий отграничить обычное юридически не обязательное

соглашение двух лиц от гражданско-правового договора: факт

направленности воли на достижение правовых последствий. Если

решение приводит к наступлению правовых последствий, оно

рассматривается как сделка; оно может быть признано

недействительным как сделка и т. п.

Такого подхода придерживаются законодательство и доктрина

Австрии, Германии, Швейцарии.

Во-вторых, решение, несмотря на свою природу сделки, тем не

менее обладает рядом особенностей. К ним относится прежде всего то

обстоятельство, что решение считается принятым даже в том случае,

если против его принятия голосовали некоторые лица, участвовавшие в

принятии этого решения. Таким образом, в отличие от иных сделок

(односторонних сделок или договоров), для того чтобы решение

получило силу, не требуется волеизъявления всех субъектов, которым

предоставлено право принятия решения. С этой точки зрения решение

можно охарактеризовать как особый вид сделок.

В-третьих, субъектами решения как сделки (волеизъявления)

выступают лица, обладающие правом на голосование: участники общей

долевой собственности. К ним как субъектам сделки предъявляются

общие требования, характерные для иных участников сделок: наличие

правоспособности и дееспособности, наличие полномочий, если

голосование осуществляется от чужого имени, отсутствие пороков

волеизъявления (насилия, угроз).

Для решений собраний исходя из их природы не может применяться

принцип единогласия при принятии решения. Этот принцип в виде

исключения может быть сохранен только для решения наиболее важных

вопросов, затрагивающих каждого участника. Во всех остальных

случаях решение должно приниматься большинством голосов при

гарантированных правах меньшинства. Решение принимается собранием,

если за него проголосовало большинство принявших участие в собрании

лиц и при этом соблюден кворум в количестве 50% от общего числа

тех, кто имеет право участвовать в собрании. Более строгие

требования могут быть установлены законом.

Необходимая предпосылка установления прав и обязанностей

посредством принимаемого решения заключается в том, что образуется

общность субъектов (сообщество жильцов, собственников нежилых

помещений и т. п.), для которой это решение будет иметь юридическую

силу. Российскому законодательству известны разные формы

организации собственников помещений. Исторически в качестве первой

формы организации собственников помещений выступило юридическое

лицо особого вида - товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Законодатель ошибочно полагал, что это единственно возможная форма,

и не учел мирового опыта, согласно которому допускаются объединения

лиц без прав юридического лица, с одной стороны, но и без свободы

выбора, участвовать или не участвовать в таком объединении, - с

другой. Все собственники помещений в определенном здании объединены

законом в особую общность лиц, образованную самим фактом обладания

помещениями в этом здании.

Вопрос расчета количества голосов на собрании собственников

помещений в российском праве решается просто - пропорционально

размеру общей площади помещений (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). О том, что

такой способ расчета отнюдь не бесспорный, свидетельствует

иностранный опыт.

Все эти рассуждения представляются весьма интересными и задают

некоторые ориентиры для отечественной судебной практики,

вынужденной в настоящее время работать в условиях высокой

вероятности мажоризации, упоминаемой в рассуждениях германских

коллег (имеются в виду прежде всего нежилые помещения). И в России

следует признавать недействительными решения собраний,

противоречащие честной деловой практике, устанавливающие

необоснованные, несправедливые преимущества для экономически более

сильного субъекта.

В п. 6 Постановления N 64 к числу вопросов, по которым

собственники помещений могут принимать решения, отнесены только

вопросы режима использования: порядок проведения ремонтных работ в

помещениях общего пользования, участие собственников помещений в

расходах на содержание общего имущества, использование средств,

полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По каким иным вопросам договоренность может быть достигнута

решениями общих собраний сособственников, будет установлено

судебной практикой. Для этого, на наш взгляд, должны использоваться

следующие критерии: экономическая целесообразность, справедливый

баланс общих и частных интересов. Например, сомнительно, чтобы

можно было общим собранием собственников запретить доступ

собственника к своему помещению, допустим, в ночное время (помимо

воли указанного собственника). Напротив, разумным представляется

решение, при котором в офисном здании перенос мебели и иных

крупногабаритных вещей должен происходить в нерабочее время

(поскольку для этого используются общие лифты).

И, конечно, необходимо поддержать позицию С.В.Стрембелева,

полагающего, что решение собрания по какому-либо вопросу,

отнесенному к компетенции собрания собственников помещений законом,

может быть заменено договором (соглашением), в котором участвуют

все потенциальные участники собрания. Этот вывод однозначно

вытекает из существа решения (оно является более жестким институтом

по отношению к автономии воли отдельных участников, чем договор).

Собственно, договор тождественен единогласному решению.

Решение также может быть принято посредством заочного

голосования, если иное не вытекает из закона, хотя Пленум ВАС РФ по

этому вопросу не высказался. Следует учитывать, что отношение к

заочному голосованию не во всех странах благожелательное. И тому

есть оправдание. Например, в Германии такая возможность

предусмотрена в п. 3 § 23 ЗоЖС, однако выразить свое согласие с

решением должно не просто большинство, а все собственники без

исключения. В подоплеке подобного ограничения прав большинства

лежит соображение о том, что при участии на собрании происходит

обмен не просто мнениями, но, как правило, и аргументами. Не зная

всех аргументов сторонников противоположной точки зрения, проще

сделать ошибочный выбор.

Итак, главная задача правопорядка - соблюсти предсказуемый,

разумный и эффективный баланс между решениями и соглашениями.

Понятно, что соглашения являются самой удачной формой, в полной

мере учитывающей автономию воли сторон. И в то же время все

оставлять на откуп соглашениям собственников помещений ни в коем

случае нельзя, поскольку эффективность системы подобного

регулирования будет стремительно приближаться к нулю.

Опыт Германии, который можно принять во внимание, заключается

в следующем: отступление от положений закона (там, где это

возможно) допускается только по соглашению, но не решению

собственников, если иное не предусмотрено прямым указанием закона.

Вопрос о силе решения об установлении режима использования

общего имущества для новых собственников в Постановлении N 64 не

снят. Принимая во внимание тот факт, что такие решения не

отражаются в ЕГРП, а также отсутствие специального указания в

законе об ином, можно предположить, что решение сособственников о

порядке использования общего имущества не связывает нового

приобретателя помещения.

В Германии важнейшим документом, определяющим распорядок жизни

сообщества участников общей собственности, является устав

сообщества (Gemeinschaftsordnung). Принимается он единогласно (по

соглашению) и обязателен для всех вновь прибывающих участников

сообщества сособственников. В нем регулируются многие вопросы, и

лишь по некоторым из них устав сообщества не может ничего

указывать, поскольку это чрезмерно ограничит права третьих лиц.

Например, в уставе сообщества не может содержаться правило о

правопреемстве нового собственника помещения в отношении долгов

прежнего собственника, применимое в ситуации продажи помещения с

торгов, в противном случае оно будет ничтожным<108>. В Австрии

существует аналогичный институт (§ 26 ЗоЖС Австрии 2002 г.). Кроме

того, австрийскому законодательству известно понятие домового

распорядка (Hausordnung), в котором содержатся правила о порядке

пользования общим имуществом (поддержание чистоты, уборка, защита

от огня и холода, обращение с автомобилями и прочие обязанности

жильцов проявлять заботу об общем доме)<109>.

В российской судебной практике можно встретить идею о том, что

согласованный порядок использования общего имущества здания

сохраняет силу и для будущих собственников помещений в здании.

Например, по делу ФАС Поволжского округа N А65-3807/2009

(постановление от 10.11.2009) судом указано, что прокладка трасс

кондиционеров по наружной стене здания была согласована

собственником помещений, и поэтому покупатель указанных помещений

не может требовать устранения нарушения (переноса трасс

кондиционеров), тем самым дезавуируя волеизъявление прежнего

собственника. От себя добавим: в связи с тем что имело место

согласование, о нарушении прав более говорить нельзя, а коль скоро

нарушения раньше не было, оно не могло образоваться только в

результате продажи имущества другому лицу.

Пункт 7.

В этом пункте Постановления N 64 решаются проблемы,

связанные с передачей части общего имущества во временное

возмездное пользование.

Прежде всего такая передача возможна лишь с согласия всех

сособственников, которые выступают стороной, предоставляющей

имущество в пользование. Ведь в отличие от определения порядка

пользования общим имуществом в этом случае оно предоставляется

третьему лицу, что в некотором роде определяет его судьбу.

Отметим, что в отношении многоквартирных жилых домов в ЖК РФ

осенью 2009 г. включено специальное правило, по которому таким

согласием всех сособственников является решение общего собрания

(п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Возможно, в данном случае мы имеем

дело со специальным положением, действующим только для жилой

недвижимости: действительно, почти невозможно добиться согласия

всех жильцов на размещение на доме, например, оборудования для

беспроводной связи. Но в отношении коммерческой недвижимости это

более реально.

Конечно, и та и другая крайность (соглашение - решение) может

оказаться неудобной для оборота и несправедливой в конкретных

условиях. Например, необходимость соглашения - когда собственник

ничтожно малого помещения произвольно остановит сделку, клонившуюся

к общей выгоде; необходимость решения - в случае когда обладатель

большинства голосов на собрании сумеет диктовать свою волю

меньшинству. Законодателю следует продумать максимально гибкое

регулирование, судебная практика в настоящее время свой вердикт

вынесла.

Для сравнения отметим, что в Германии размещение рекламы на

внешних стенах здания требует согласия всех собственников, а не

решения большинства. Правда, аргументация при этом используется

несколько иная: размещение любой конструкции на внешней стене

связано со строительным вмешательством, происходящим в момент

прикрепления рекламной конструкции (напротив, размещение

информационной таблички, а также разумной рекламы на коммерческом

здании при наличии соответствующего местного обычая общепринято и

поэтому производится вообще без какого-либо согласования).

В деле, рассмотренном Тринадцатым арбитражным апелляционным

судом 21.09.2009, N А21-250/2009 истец в 2001 г. продал ответчику

приблизительно одну десятую имеющихся у него площадей. В 2006 г.

ответчик получил разрешение Комитета архитектуры и

градостроительства мэрии г. Калининград и разместил рекламную

вывеску на фасаде второго этажа. Суд первой инстанции отказал в

иске о демонтаже указанной рекламной конструкции, суд апелляционной

инстанции иск удовлетворил со ссылкой на п. 7 Постановления N 64,

поскольку в материалах дела отсутствовали доказательства размещения

рекламной конструкции с согласия истца как одного из

сособственников в отношении общего имущества здания. Если бы в п. 7

Постановления N 64 была воспринята не модель соглашения (то есть

единогласия), а модель принятия решения большинством голосов, то

истец, например имея десятикратное преимущество в голосах перед

ответчиком, как в рассмотренном деле, мог бы размещать свои

рекламные конструкции на стенах здания почти произвольно. Если

следовать подходу, который нашел свое отражение в принятой редакции

Постановления N 64, это становится невозможно.

В п. 7 Постановления N 64 также решается вопрос о том, какими

нормами регулируются соглашения о предоставлении во временное

возмездное пользование части общего имущества (конструктивного

элемента здания).

Пленум ВАС РФ при решении этого вопроса скорректировал

позицию, высказанную в п. 1 Обзора практики разрешения споров,

связанных с арендой, утвержденного информационным письмом

Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее - информационное письмо

N 66). Согласно этому пункту Обзора договор между собственником

здания и другим лицом, на основании которого последнее использует

отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей,

не является договором аренды.

Понимание де-факто арендной природы указанных отношений

встречалось и в литературе. Иначе сложно объяснить предложение

применять к договору между владельцем рекламной конструкции и

лицом, которое вправе совершать действия по распоряжению общим

имуществом, положения ст. 617 ГК РФ, защищающие арендатора при

продаже собственником своего имущества другому лицу. Какой еще

договорный тип, кроме аренды, мог иметься в виду в информационном

письме N 66? По-видимому, только возмездное оказание услуг.

Вместе с тем понятно, что арендные отношения отличаются от

возмездного оказания услуг большей степенью интенсивности связи

вещи и обязательства. Именно это позволяет законодателю считать,

что с переходом арендованной вещи в собственность иного лица

меняется и состав участников договора аренды на стороне

арендодателя. Напротив, в договоре возмездного оказания услуг или

договоре подряда такой связи нет и не может быть. Если лицо

обязалось вырыть траншею при помощи принадлежащего ему экскаватора,

но потом решило продать его, предъявлять к приобретателю

экскаватора требования из договора подряда было бы по меньшей мере

странно. Таким образом, любая аналогия к ст. 617 ГК РФ предполагает

установление сходных отношений, как при аренде.

В п. 7 Постановления N 64 такие договоры также не названы

договорами аренды, однако указано, что к ним по аналогии закона

применимы положения гражданского законодательства об аренде (для

удобства назовем их квазиарендой). Такие договоры подлежат

государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, а

обременение при этом устанавливается на все здание в целом.

Против такого решения выдвигался ряд возражений. Например,

указывалось, что в данном случае отсутствует объект аренды, а

значит, правила об аренде неприменимы. Кроме того, противники

принятого в п. 7 Постановления N 64 подхода ссылались на то, что в

случае выделения внутри здания самостоятельных объектов

недвижимости (помещений) само здание перестает существовать как

объект недвижимости. Следовательно, регистрация договора об

использовании конструктивного элемента такого здания невозможна,

поскольку отсутствует объект недвижимости, на который

устанавливается обременение.

С точки зрения сторонников этой позиции рассматриваемое

соглашение представляет собой договор об оказании особого рода

услуг по эксплуатации конструктивного элемента здания и, значит, не

подлежит регистрации.

Однако, по нашему мнению, такие доводы не выдерживают критики.

Предметом договора возмездного оказания услуг являются

действия исполнителя таких услуг. Причем действия, которые

необязательно должны привести к какому-либо результату. Интересно,

какие действия должен предпринять хозяин здания по договору о

размещении на его здании рекламной вывески иного лица? В

подавляющем большинстве случаев никакие. Сторонам такого договора

интересен только результат: рекламная вывеска должна висеть.

Что же касается доводов об отсутствии непотребляемой вещи,

которая предоставляется, то такая вещь как раз присутствует - это

здание. И, установив, что обременение устанавливается на все здание

в целом, Пленум ВАС РФ дает однозначный положительный ответ на

вопрос о том, сохраняется ли здание как объект прав в случае

выделения в его составе помещений.

Как было сказано, согласно третьему абзацу п. 7 Постановления

N 64 к названным договорам применяются по аналогии положения

законодательства об аренде, и они подлежат государственной

регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом

обременение устанавливается на все здание в целом.

Применение правил об аренде влечет много следствий. Во-первых,

если после заключения договора происходит переход права

собственности на одно из помещений в здании, договор аренды

сохраняет силу на основании ст. 617 ГК РФ ("Сохранение договора

аренды в силе при изменении сторон"). Применима ли данная норма

напрямую или только по аналогии? Остановимся на непосредственном

применении указанной нормы права. В качестве объекта аренды

выступает здание в целом. Следовательно, собственник квартиры

участвует в аренде только потому, что он является участником

долевой собственности на указанное здание. С этой точки зрения

неважно, что одновременно у него имеется особая собственность на

квартиру, достаточно его права долевой собственности. По отношению

к переданному в аренду имуществу из состава общей долевой

собственности, на наш взгляд, имеются основания для применения

ст. 617 ГК РФ: не только переход права собственности не должен

приводить к изменению договора аренды, но и переход доли в таком

праве. Хотя, возможно, в этих рассуждениях сильны элементы аналогии

права.

Во-вторых, на стороне арендодателя образуется множественность

лиц. По смыслу складывающихся отношений речь должна идти о долевой,

а не солидарной множественности. Размер долей должен быть равен

размеру долей в праве собственности на общее имущество здания.

Осуществлять права по договору собственники-арендодатели смогут в

долях, и соответственно в случае просрочки внесения арендной платы

к арендатору (пользователю) имущества будет предъявлено столько

исков, сколько собственников помещений в здании. Разумеется, это

очень неудобно. Поэтому рекомендуется назначать общего

представителя, который будет вести дела в связи с договором

квазиаренды: заключать такой договор от имени всех собственников,

осуществлять права по нему, организовывать исполнение обязанностей.

В-третьих, квазиарендатор не наделяется вещно-правовыми

исками, поскольку не владеет каким-либо объектом недвижимости.

Следовательно, при наличии помех в использовании имущества он

вправе предъявлять требования не к тем, кто мешает в осуществлении

его права, а к арендодателю, обязанному по договору обеспечить

другой стороне спокойное пользование той частью здания, о которой

они договорились. Эти рассуждения актуальны и в том случае, если

собственники помещений заключат несколько договоров квазиаренды

части наружной стены и при этом отведенные в пользование разным

лицам площади, возможно, будут пересекаться, в связи с чем между

этими лицами может возникнуть спор. Решать данный спор необходимо,

обращаясь к арендодателю.

В п. 7 Постановления N 64 говорится, что имеет место не

аренда, а квазиаренда. Тем не менее в п. 6 Постановления

упоминаются доходы, полученные от сдачи общего имущества здания в

аренду. Следовательно, такое противоречие требует разрешения.

Совместить два разъяснения можно следующим образом. В п. 6

упоминается классическая аренда. Например, если в составе общего

имущества обнаруживаются и регистрируются отдельные нежилые

помещения (колясочные, комнаты для охраны и т. п.), то они-то и

могут сдаваться в аренду (классическую). Конечно, при таком

толковании в п. 6 Постановления обнаруживается пробел: не

упоминаются доходы от сдачи общего имущества в квазиаренду по п. 7.

Но по смыслу разъяснения доходы от сдачи имущества в квазиаренду

приравниваются к доходам от сдачи имущества в классическую аренду.

Подход, разрешающий квазиаренду составных частей здания, имеет

более широкое применение, чем только в зданиях, состоящих в режиме

жилищной или частичной собственности. С тем же успехом он применим

и к обычным объектам недвижимости, находящимся в классической

собственности. В этой связи сделаем несколько добавлений.

На стадии подготовки разъяснений противниками квалификации

названного договора пользования общим имуществом как аренды

высказывалась точка зрения, что не может быть двух договоров аренды

одной и той же вещи (понятно, что в случае с арендой стен здания

для размещения рекламы эта ситуация может быть достаточно

распространена).

Эта позиция представляется нам небесспорной.

Во-первых, такие ситуации возможны по действующему закону в

отношении не только недвижимых, но и движимых вещей. Предположим, в

компьютерном зале на месяц сдается компьютерное место для входа в

Интернет одному лицу с 11 до 12 часов каждый день, другому - с 12

до 13 часов каждый день. Такая ситуация возможна потому, что им

передается не одновременное владение, но лишь пользование. Между

такими арендаторами могут возникать споры (если первый не освободит

место вовремя или освободит его в ненадлежащем виде). Эти споры,

по-видимому, должны быть адресованы арендаторами не друг к другу, а

к арендодателю. Он в силу обязательства несет ответственность перед

вторым арендатором и заинтересован в том, чтобы потребовать

надлежащего исполнения договора первым арендатором.

Примерно та же ситуация возможна и для недвижимости. Очевидно,

если под рекламу одного арендатора будет сдана северная стена, а

другого - южная, они не будут конфликтовать друг с другом. Но

записи и о той и о другой аренде должны обязательно попасть в

реестр (как обременение всего здания), чтобы эти договоры сохранили

силу для тех, кто, например, приобретет здание в результате

обращения взыскания на него.

Во-вторых, более сложной является ситуация, при которой, сдав,

к примеру, 3 кв. м в холле первого этажа под торговый павильон или

банкомат, арендодатель передаст в аренду еще и все здание (выше

излагалась ситуация, в которой ни одно лицо фактически не получало

владения частью здания). В этом случае столкнутся друг с другом два

разнопорядковых права: владение всем зданием и пользование 3 кв. м

в нем. Но и здесь нельзя усматривать ничего невозможного. Ведь та

же ситуация возникает и тогда, когда собственник еще не сдал все

здание в аренду: собственник владеет зданием, но это владение

ограничено пользованием со стороны арендатора 3 кв. м на первом

этаже.

Следовательно, на вторую аренду можно смотреть как на

предоставляющую владение в том же ограниченном объеме, который был

у арендодателя. Такое ограничение - условие второй аренды.

Возможные конфликты арендатора здания и арендатора 3 кв. м должны

решаться с привлечением арендодателя, т. е. путем предъявления к

нему требований об обеспечении для соответствующего арендатора

спокойного владения.

Очень непростой вопрос - о юридической силе договоров,

заключенных раньше, чем было принято Постановление N 64, по поводу

использования стен или крыш здания на срок более года (например, на

пять - десять лет). Во время их заключения не было ясности по

вопросу о том, подлежат ли они регистрации. Как должна повлиять на

их судьбу ясность, наступившая позднее? Думается, необходимо

выбрать из двух зол: либо сохранить силу указанных договоров, либо

считать их незаключенными. Первое представляется более опасным

исходя из политико-правовых соображений. Если правильной договорной

моделью является квазиаренда, то не может существовать никакой иной

(обходной) договорной модели, позволяющей достигать того же

результата. Сохранив же указанные договоры в силе (как договоры

оказания услуг или еще какие-то), надо будет пояснить, почему такой

же договор нельзя заключить сегодня (ведь законодательство не

изменилось). Поскольку ответ на этот вопрос дать крайне сложно, в

целях сохранения универсальности тех толкований, которые выработал

Пленум ВАС РФ, приходится говорить о незаключенности

незарегистрированных договоров пользования стенами или крышей

здания на срок более года. При этом на отношениях сторон за

прошедшее время это вряд ли скажется, поскольку ни одна из них не

сможет требовать исполненное назад, пока не докажет, что полученное

встречное предоставление было неэквивалентным. А на будущее

сторонам потребуется заключить договор по модели квазиаренды.

Пункт 8.

В первом абзаце п. 8 Постановления N 64 указано, что

при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных

объектов недвижимости (помещений) в здании прекращается право

собственности на здание в целом ввиду утраты им правового режима

объекта недвижимости, на который может быть установлено право

собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в

реестре.

Из этих положений следует, что после выделения помещений в

здании последнее не перестает быть объектом гражданских прав.

Напротив, здание как комплекс общего имущества (все части строения,

кроме самостоятельных помещений) находится в общей долевой

собственности собственников помещений. Поэтому при передаче в

пользование конструктивного элемента здания (общая стена, крыша)

обременяется весь комплекс общего имущества, который является

недвижимой вещью по природе (абзац первый п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Такой подход согласуется с Правилами ведения Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с

ним, утвержденными постановлением Правительства Российской

Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила).

В силу п. 5 Правил реестр состоит из разделов, содержащих

записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел с информацией

о помещениях в здании располагается непосредственно за разделом,

который содержит информацию об этом здании (п. 7 Правил).

Следовательно, даже при выделении в составе здания

самостоятельных объектов недвижимости запись о здании должна

сохраняться в ЕГРП. Сказанное подтверждается также п. 24, 35, 39,