Комментарий к Постановлению Пленума № 64

Институт особой собственности, которая не имеет специального наименования в российской доктрине и отечественном законодательстве и возникает при разделении здания на несколько помещений, принадлежащих разным лицам, известен повсеместно.

Поэтажная собственность в странах Западной Европы

Франция

Начиная со Средневековья в некоторых французских городах

устанавливается право собственности на этажи дома. Поэтому при кодификации законодатель допустил горизонтальное деление домов, предусмотрев такую возможность в ст. 664 Гражданского кодекса Франции (далее - ФГК).

С принятием специального закона 28.06.1938, который содержал более детальное и во многом диспозитивное регулирование и установил "наслоение исключительных прав собственности и общую собственность на неделимые части дома", ст. 664 ФГК утратила силу. В дальнейшем на смену этому закону пришел новый - от 10.07.1965, содержащий большее число императивных положений и сохранивший общую

концепцию. Он действует до сих пор и регулирует отношения как

"жилой", так и "нежилой" собственности на части строения.

При этом отмечается, что потребность в специальном

регулировании связана с тем, что правил об обычной общей

собственности недостаточно для организации сособственности на

необходимые всем части здания. Ведь первая может быть недолговечна

(возможен раздел), а вторая, напротив, устанавливается на такое же

время, что и собственность индивидуальная.

Согласно действующему закону обособленные части строения

(parties privatives) являются самостоятельными объектами права

индивидуальной (исключительной) собственности. В то же время

собственник имеет долю в праве общей собственности на общие части

этого строения (parties communes.

Получается, что такой собственник обладает своеобразным

нераздельным комплексом (le lot): обособленной частью строения и

долей в праве на общие части. Определение этого комплекса

осуществляется посредством специального акта (etat descriptif de

division), которому придается публичный характер. Причем за таким

актом не признается договорная природа, поскольку он осуществляется

лишь для потребности оглашения права на недвижимость. В случае

публичного оглашения лицо вправе распоряжаться указанным комплексом

так же, как и в случае обычной индивидуальной собственности на

недвижимость.

Ведь, с одной стороны, обособленная часть в отрыве от общего

имущества представляет собой лишь определенный объем, воздушное

пространство. При этом использование обособленной части должно

осуществляться с учетом интересов других собственников (например, в

части назначения недвижимости). С другой стороны, право общей

собственности здесь не может существовать в отрыве от обособленных

частей, а полный раздел строения в натуре невозможен. Поэтому

говорить о нормальной общей собственности не приходится. В связи с

этим предлагается подход, согласно которому объектом хотя и

особого, но все же права индивидуальной собственности является весь

названный выше комплекс (le lot.

В пользу этой позиции приводят практику Кассационного суда,

который указал на возможность приобретения общих частей строения по

давности владения, т. е. на возможность приобретения общей

собственности на эти части по основанию, характерному для обычного

права собственности. Кроме того, высшая судебная инстанция

допустила возможность установления сервитута между обособленными

частями, входящими в комплекс (le lot).

Как бы ни были квалифицированы такие отношения, отмечается

увеличение случаев использования рассматриваемой конструкции.

Например, применительно к жилым помещениям в 1984 г. по принципу

"индивидуальная собственность на квартиру - общая собственность на

общие части дома" было организовано 64% жилой недвижимости, а к

1996 Г. - уже три четверти.

Надо отметить, что подобный подход, согласно которому

выделяется самостоятельное индивидуальное право собственности на

помещение и право общей собственности на прочие части строения,

воспринят также гражданским законодательством Италии.

Швейцария и Австрия

Как указывают в литературе, поэтажная собственность (propriete

par etages, Stockwerkeigentum) существовала в праве некоторых

кантонов Швейцарии с XII в. А в XIX в. она в той или иной мере

встречалась во всех швейцарских кантонах.

Между тем поэтажная собственность не была воспринята

Швейцарским гражданским уложением (далее - ШГУ) 1907 г., поскольку

было решено, что порождаемых ею сложностей больше, чем преимуществ.

Напротив, законодатель даже указал, что "различные этажи дома не

могут быть объектом права суперфиция" (права застройки).

Создатель ШГУ Евгений Губер был настроен против института поэтажной

собственности, в соответствии с господствовавшими тогда

представлениями считая ее пережитком. Он оценивал отношения

поэтажной собственности, сложившиеся в швейцарских кантонах, как

"доставшееся от прежних времен обременительное наследство, которое

должно быть как можно скорее ликвидировано".

В итоге в 1963 г. был принят федеральный закон (вступил в силу с 01.01.1965), который ввел в ШГУ положения, посвященные поэтажной собственности.

Выбрав модель поэтажной собственности как разновидности общей

собственности, федеральный законодатель отверг в 1963 г.

традиционную концепцию,

По принятой в Швейцарии системе поэтажным собственникам

принадлежит право общей собственности на все здание в целом. Можно

сказать, что общая собственность образует ствол и корни, из которых

произрастает поэтажная собственность. Права поэтажных

собственников описывают как особого рода сособственность, состоящую

из двух элементов: непосредственно права общей собственности на все

здание целиком и особого права конкретного сособственника на

исключительное использование и управление определенной частью

здания.

Это особое право (Sonderrecht, droit exclusif) не является ни

самостоятельным правом собственности на часть здания, ни

сервитутом, ни особым самостоятельным правом на часть общего

имущества, а представляет собой атрибут (правомочие) доли в праве

общей собственности, предусмотренную законом и необходимую

составную часть поэтажной собственности.

Наиболее близок к швейцарскому подход австрийского

законодателя.

Абзац первый § 2 Закона о жилищной собственности Австрии от

01.07.2002 (Далее - ЗоЖс Австрии 2002 г.) дает следующее

определение понятия "жилищная собственность": это вещное право,

предоставленное сособственнику недвижимости и включающее в себя

правомочие исключительно использовать и единолично распоряжаться

самостоятельной квартирой (жилым помещением) или прочей

самостоятельной пространственной единицей (Raumlichkeit). Это не

собственность на части дома, не действительно выделенная

собственность. У жилищного собственника имеется право общей

собственности на весь объект недвижимости (здание и земля) и вещное

право пользования и распоряжения определенным пространством внутри

него.

В другой работе находим: жилищная собственность в ядре своем

не есть собственность в привычном (собственном) смысле слова.

Необходимо особо отметить, что в Австрии с принятием ЗоЖС